借名买的房被法院查封能否排除执行？
本期主笔：唐星芝 上海静安法院 行政及执行裁判庭四级高级法官
于先生借庄某某之名购买房屋，在房屋被法院查封后，于先生以房屋实际权利人的身份要求排除执行，他的主张能否得到法院支持？
借名人：为投资“铤而走险”
于先生是一位在上海经商的香港居民，欲投资上海的商业地产。但根据当时的政策，香港居民在内陆只能购买一定面积的自住商品房。于是，他找到在上海做进出口贸易的朋友庄某某，双方于2008年5月签订一份《房屋代持协议》，约定：于先生拟购买位于浦东新区某处的办公用房（以下简称涉案房屋），为便于办理房屋登记手续，庄某某同意代于先生持有涉案房屋；房屋的产权人登记为庄某某，但房屋的所有权实际归于先生；购房所需的房款、税款等费用均由于先生承担；房屋代持期间，如房屋出租的，租金由于先生收取。2008年7月，庄某某与开发商签订购房合同，总房价款近70万元。次年，庄某某被登记为涉案房屋的产权人。据于先生陈述，涉案房屋大部分时间都是空关，仅对外出租了2-3年，目前的市价在200万左右。2017年，于先生得知庄某某的经济状况开始恶化，于是想找庄某某办理涉案房屋的过户手续，但一直未能联系上对方。
被借名人：借款未还又成罪犯
庄某某是一家进出口公司的法定代表人。2015年12月，为应对公司资金周转，庄某某代表该公司向银行借款180万元，借期1年，庄某某本人承诺对上述借款承担连带保证责任。一年后，借贷双方协议将合同展期至2017年12月。到期后因公司未能按约归还上述借款，担保人亦未履行担保责任，银行诉至法院。2018年9月，法院判决该公司归还借款本金、利息及逾期利息，支付律师费，庄某某对公司的上述应付款项在最高本金限额180万元范围内承担连带清偿责任。判决生效后，因借款人、担保人均未履行生效法律文书确定的义务，银行向法院申请执行。法院于2019年3月依法查封庄某某名下的涉案房屋。
经查，庄某某未能按期归还上述借款，一是由于公司经营确实出现了一些问题，更重要的是庄某某因涉嫌犯罪于2017年9月被刑事拘留，后因强迫交易罪，被判处有期徒刑四年，并处罚金10000元。
申请执行人：借名买房不认可
在得知自己借名购买的房屋被法院查封后，于先生赶紧委托律师提出执行异议，称自己才是房屋的实际所有权人，请求法院解除查封。该执行异议申请被法院裁定驳回后，于先生提起了执行异议之诉。
对于先生提出的借名买房主张，申请执行人银行并不认可。在银行看来，庄某某可能为逃避债务、转移财产，与他人签订虚假的房屋代持协议。根据购房合同，涉案房屋的总价款近70万元，而于先生提供的转账记录仅有49万元，且对应的收款人账户不明，不能确定49万元就是付给开发商的购房款，也有可能是其他的经济往来款。此外，于先生从未实际占有涉案房屋，庄某某也是以自己的名义对外签订租赁合同，即便有几笔租客转账给于先生的款项，也不能证明于先生对涉案房屋享有实际控制权。
法院：“借名买房”有风险
本案中，于先生提供的证据不足以证明其和庄某某之间存在借名买房的法律关系，故于先生主张双方存在借名买房的关系，法院难以采信。即使于先生和庄某某之间存在真实的借名买房关系，为规避国家限购政策签订的代持协议，因违背公序良俗也应被认定为无效。
根据民法典第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”不动产登记具有权利推定的效力，登记记载的权利人应当被推定为法律上的权利人。涉案房屋登记在庄某某名下，在登记没有更正也没有异议登记的情况下，只能推定庄某某就是物权人。房屋代持的内部约定不具有物权法上的效力，不能产生物权变动的法律效果。与申请执行人的债权相比，借名人的权利并不具有优先性，当然也就不能产生足以排除执行的法律后果。
执行中，经常有原告向法院主张其是实际权利人要求排除执行的情况。不论是借名买房，还是代持股权等等，都是之前的借名人要求显名以对抗执行。对于这类案件，一方面，法院会严格审查原告提供的各类证据以确定双方之间是否存在真实的“借名”合意；另一方面，法院也会考虑案外人对执行标的享有的权利能否排除执行行为，也就是说要具体比较两项权利谁具有优先性的问题。
有各种买房需求但又限于政策不能购房的“于先生”们，你们可要注意了，借名有风险，买房需谨慎，千万不要因小失大啊！
【法条链接】
民事诉讼法第二百二十七条规定：
执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
来源｜上海市静安区人民法院
作者：唐星芝
责任编辑 | 张巧雨
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