当前重庆，什么样的房子才是「核心资产」？

（图源网络）
这两年，改变了很多。
很多人，变得焦虑。
焦虑什么呢？

  • 如何增加自己的抗风险能力？

  • 银行余额，既担心贬值，又担心风险，该买点什么资产对抗通胀？

  • 手里的资产该如何经营，才能更好应对未来？

...
而我们，究竟应该怎么做，来应对焦虑呢？
去年的时候，我给迷茫的表妹，分享过两个我用了10多年的方法论：
第一，通过努力，不断提升自己的个人能力、社会价值；
第二，通过积累、理财、投资，拥抱核心资产，为自己建立起抗风险、稳回报、源远流长的财富矩阵。
今天，通过一个例子，我再分享给大家。
01
核心资产
关于上述第一点，是选人生赛道的问题。
不属于房产的讨论范围。我的强项，是第二点。
关于核心资产的问题。
我们知道，如今国人大约70%的财富，都是不动产，房子。
因此，对于每个家庭而言，优质的房产，就是核心资产。
02
什么样的房子，才是核心资产？
对于核心资产的理解，看起来很复杂，但实际上，可以很简单。
我总结过三个标准：
其一，高价值地段
其二，可长持
第三，能生钱
当然，对于不缺房的重庆，对于普通家庭，还可以有一个补充要素，那就是相对的低总价。
低总价更灵活，受众面更大。
试着把上述条件代入你的资产包，检测一下？
03
地段的意义
我们常说地段要好。
但究竟什么样的地段，才叫好呢？
地段其实包含两层意思。
第一层：基于物理位置的相对“中心化”；城市CBD＞区域中心＞普通商业中心；
第二层：基于优质配套和高薪产业的“中心化”；周围的高薪酬工作岗位多，是大加分；周围有地铁、学校、公园、医院等，也是加分。
（重庆夜景 图源网络）
举个例子：
江北嘴、弹子石、观音桥等，都属于第一层所指的头部中心；
照母山，因为靠近光电园且配套齐全，他在第二层就占了鄙视链的顶端。
地段并非绝对，但很多时候，因为资源沉淀、通勤半径、养成时间，就具有了独一无二性。
最为重要的是：好地段上的资产，才能长持！
04
为什么要计划长持？
不动产的奥义，是“不动”+“产”
但是呢，很多人，对此有误解。
“一买一卖，财富效应”是过去驱动人们疯狂冲向售楼部砸钱的重要因素之一。
但是，你要知道，过去20年房价大涨，是出于中国城镇化+经济大发展双重因素下的时代红利。
他是很难再来一次的！
随着部分城市房价“泡沫化”，调控的“铁拳头”，像雨点一样砸下去。
限购、限售、限贷...让房产流通性越来越差...
当房产，没有了流通性？
那就只能长持啊。
而长持的标的物，永远只有那些地段优越、配套良好、品质不错的核心资产了。
于是，核心资产，通常具备一个特别要素：会生钱。
05
会生钱的房子...
 
假如房产很难大涨了；
假如房产，真的变成不动产；
除了自住的，你每年要为多余的房产，缴纳物业费、按揭利息、以及可能出现的房地产税...
很遗憾，那时，房就变成了负债。
实际上，在过去5年，我看到不少人因为投资跟风，匆忙买套房，结果涨幅不大，持有4、5年扣除利息和税费，压根不赚钱；
有些“税房”（重庆有高价税），甚至割肉数十万离场...
买房躺赚时代，已然过去了！
长持、收租、租金回报率...这些成熟市场的房产投资逻辑，正在慢慢成为我们买房的重要指标。
能生钱的房产，才是好房子。
而投资的本质，就是钱生钱！
好了，当你的房产，具备以上三个要素时，他，就可以入选「核心资产」包！
我举个具体例子说明。
06
今天的案例
在弹子石，最近有一个很符合上述逻辑的标的物出现。
其中的一些线索，我们试着去一一代入。
天誉·时代汇，位于弹子石CBD中间。
整个项目涵盖了住宅、写字楼、公寓、临街商铺、独栋商业、LOFT公寓等业态。
总占地达到约129万方，一个罕见的大型综合体。
他所在的位置，就是典型的城市CBD中心。
（区域示意图 大卫制图）
围绕长江与嘉陵江交汇，弹子石、江北嘴、解放碑构成了重庆CBD“黄金三角”。
而弹子石，在三大CBD中，又最特别。
他几乎是重庆唯一一个“活成新区的老核心区”。
基于长江滨江和悠久的历史，一直以来，弹子石都是重庆人口最聚集的区域之一；
地段卓越、烟火气盛、配套丰富。
但同时，弹子石这两年的利好，又像连珠炮一样。
（弹子石 图源网络）
2020年，主城都市区横空出世，弹子石“长嘉汇大景区”加冕“两江四岸”真中心。
接着就是一些列大动作：

  • 弹子石摩崖造像保护修缮工程启动，核心区开放性文化遗产公园将诞生；

  • 朝天门大桥桥头堡项目启动前期工作；

  • 弹子石五院迁建工程启动；

...
（五院效果图 图源网络）
今年，随着重庆“西部金融中心”的定位崛起，弹子石+南滨路，抛出一套精彩的建设方案。
（图源网络 仅供参考 以政府公示为准）
而且其中很多细节，已逐步开始落地！
就像弹子石CBD为中心的区域，作为“国家级经开区、自贸试验区、中央商务区”叠加的地方。
正在逐步形成中讯集团、重庆能投集团、京东、小米科技、中电光谷、香港无极、重庆中钢投资、阿里巴巴西南总部、法国苏伊士集团等企业组成的总部级CBD办公群！
而天誉·时代汇，恰好就在CBD的中间区位。
挨着轨道环线；
旁边规划有约8万方群慧公园；
（天誉·时代汇 意境图）
周边已经非常成熟。
商业中心、地铁、学校。
天誉·时代汇本身，是商业性质的公寓产品。
相对于附近动辄150-200万起的住宅，天誉·时代汇，占了CBD中心区位、轨道站附近、商业上盖，却
总价最低不到30万！
而且首付首期，只要5万，就能拿下！
（天誉·时代汇 意境图）
这样的CBD核心资产，值得长持吗？
当然。
CBD地段，足够稀罕，足够稀缺，难以复制；
基于其核心区位，周边又拥有着明确的需求；
尤其是出租。

  • 区域近30万常住人口；

  • 商务、商业、办公人群；

  • 短租、民宿；

  • 创业、工作室...

整体需求旺盛。
于是。
地段价值大、能出租、能长持的房产，不就是好房子？
投资的逻辑变了，眼光的多元化，很重要。
07
写在最后
大的趋势，其实是明朗的。
因为城镇化率、因为打压房产“泡沫化”“金融化”，大多数房产，都很难再次普涨、大涨；
限购、限贷、限售等等政策，都已俨然常态化；
拥抱核心资产，成了当前，最为重要的买房策略。
而此时，一些优质的公寓，在新的价值体系下，很多传统认知中的不利因素，都反而消除了。
（天誉·时代汇 意境图）
比如：
商业性质的公寓，不限购、不限售；
公寓，不受限贷影响，可以贷很多套！
又比如：
公寓是受法律保护的，可以经营，开民宿、开公司、开网红店，不会被邻居投诉...
优质公寓，都很好出租，商业水电费，自然转嫁于承租方；
对于城市核心区生活的小年轻，又不想租房，又不想买老破旧，那么买一套小公寓，那就是自己的家。
核心地段、CBD里面的公寓，买了之后，就像理财一样，不用焦虑短期涨跌；
同时，还长期化的享受城市发展，带来的红利。
就像天誉·时代汇。
（天誉·时代汇 意境图）
总价不贵，轨道旁边；
商业上盖，周边成熟；
根本...不愁租...
这些，不正是房产投资，一劳永逸的事吗？
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