想象一下，把空置很久的破旧房屋打造成新的模样，或者帮助一片荒废的土地重生，让其变成热闹的居民小区，是不是很有成就感？不仅如此，过去20年，房地产行业提供着非常可观和稳定的利润收入，房产开发商也被评价为经济回报最高的行业之一。不过，开发商并不是坐在办公室里开个会，讨论哪一块地可以买，再派个公司在土地上建栋楼就好。即便是小小的房产项目，它也有着非常多的环节需要考虑。从土地规划，项目融资，引入团队，再到与房地产不同领域合作等等步骤。您可不要被这些“麻烦”给吓跑，在英国，由于政府一直大力支持房地产开发事业，人人都有机可以成为一名房产开发商；即便您资金有限，团队人少，也能找到一条合适您的开发策略。只要抓住机会，没准有一天，您就有机会和全球顶级开发商们谈合作了…
在欧洲房地产全球调查的数据里，英国是最受房地产投资者欢迎的国家。投资者们认为，英国居民住宅项目的投资回报非常可观。可是，英国住房市场长期存在的问题是：与长期增长的需求相比，新建房屋的数量非常少。早在2011年的时候，就有专家分析，英国每年新增家庭数量在20万-25万户，房屋供应量平均不到15万户。即使在经济繁荣年代，房屋建设也难以达到每年25万套的目标。比如说，在2010年到11年的时候，英国新建房屋数量仅有106，000套。随后的几年，房屋供应量不达标成为了媒体讨论最多的话题。英国广播公司BBC的《住房简报》称：“我们建造的住房比应该建造的少120万套，可是，房屋需求却一直增加。计算结果表明，按照目前的建设速度，至少需要15年时间才能弥补这一差距。“我们都知道，房产市场的健康发展跟其供给有着很大的联系，住房存量不足，房价和租金成本就会带来上涨压力。在随后的几年里，住房问题也得到了政府的重视，英国住房部推出一揽子新策，比如取消了一个土地规划限制，大笔资金推动农村，城市房屋建设，帮助空置商业转变用途等等。特别是在脱欧过渡期结束后，如果是无协议脱欧，那么，明年将会有很多欧洲房产开发商退出英国市场，为了稳定房产市场发展，政府会提供更多机会给在英国的企业。也就是说，对于一些致力于在英国发展房产事业的商人来说，2021年，可能会是黄金机会。如果您想要在英国成为一名房产开发商，您应该选择什么样的开发策略呢？在这里，我们为大家总结了最受顾客欢迎的房地产开发策略：第一，买下现有的住宅房产重新开发，把它们出售或者出租。在英国，房产市场上会出售一些比较低价的房产或者公寓，它们虽然已经破旧并且过时了，但是，对于第一次开发房产项目的开发商们来说，这类的住宅物业会是一个很好的起点。首先，它的成交价格会比其他房产低；另外，它还可以为您节约一系列的成本。比如，小开发商可以利用自己的装修经验对其进行快速修复，因此，不需要具备商业地产、仓储单位、办公室或学生宿舍的专业市场团队。商业地产因受疫情影响，现在，正面临着史上最艰难的困境，最近，把商业住宅转变用途成居民住宅是各大媒体炒得最火热的话题。其实，如果您是一名精明的商人，应该已经从中看到了您第一步房产开发的机会。英国一家私人金融公司CLIFTON专家分析，一个价值125万英镑的废弃工厂，您可以把它打造成10套住宅公寓，每一套住宅公寓可以以30万英镑出售：“利润是很可观的，不过，以前很多想要以这个方式开发项目的商人，他们遇到最多的问题就是规划许可权未得获批。我们认为，在接下来的几年里，这样的问题会得到解决，因为政府非常急切地希望能把商业住宅从疫情困境中走出来，给了很多人机会。”如果您有可用的空间，那么，就可以尝试在自己的土地上建造一个额外的物业。
“如果您采取了这样的一个开发办法，可能可以节省高达10万英镑或更多的购买土地的费用，然后把它用在开发费用。另外，还可以避免一些其他的费用，比如：公用事业单位将不需要挖出道路来接入水和天然气管道。不过，这样的一个开发项目可能也会有限制，比如它的规划许可。不过，一个有经验的房地产律师是可以给您最好的建议的，我们可以帮助您去看看您房产的契约，是否可以获得这样的一个再发开的问题。”买一块空地，建造一栋小公寓，或者几栋行政住宅，有着非常好的盈利潜力，这也是很多大型开发商们正在做的事情。现在，政府推出新的Help-to-buy以及Build-to-let的计划在很大程度上也给开发商们带来了支持。比如一些知名的开发商，它们也是靠着政策的一些政策扶持起步，买地，投资和建设学生公寓，随后，知名世界。“这样的方式确实会收益，但对首次房产开发者来说，资金会是很大的挑战。首先，当您想要找一块地用来投资建设房产时，要考虑的是该土地是否需要获得开发规划许可，这个环节是比较漫长的，会让项目停滞不前，那么，您潜在成本就高了。所以，我们建议客户，如果用了这个策略，必须在前期就有了一系列的经济支持和预算安排；另外在其他方面减少开销。您想要在预算内完工，您雇佣的团队也很重要，您应该选择一个比较有经验的项目管理经理，对承包商和建设进度的亲身协调将在成本节约和管理预算超支方面得到回报。”
通常来说，成立房地产公司是第一步。当然，在这之前，您需要根基自己的情况和经验水平来权衡利弊，问问自己，公司将以什么模式创建？个体户（A sole trader），商业伙伴(Business partnership)还是有限公司(aLimited company)？
我们认为，想成为一名成功的房地产开发商，您需要对每一条路径都深入地探索。举个例子，如果成立有限公司，可以申请抵扣成本和材料的税收。但是，每一种经营模式都有自己的好处和坏处，最好的办法就是咨询这方面相关税务人士的意见。
除此之外，您必须要对自己的开发项目有一个清晰的计划。比如，为你的短期和长期目标、目的、潜在的成本、收入和任何其他需要考虑的因素制定一份商业计划。在这个环节，您可以尽可能地跟一些有经验的地产代理，投资者，金融专家，建筑商，议员以及地产策略师谈谈，从中寻找有利可图的项目和经验。据一些数据显示，对于许多第一次进入该行业的小型开发商来说，最受欢迎的开发策略是收购几套居民住宅，然后，进行翻修拿来出租。那么，如果您决定这么一条方向了，您可以和这些有经验的人探讨如何可以创造最大利益？据了解，很多开发商目前都在尝试着以低价收购空置的商业房产，将其改造成多间HMO公寓房。李依玲律师称：“只要您做好准备了，就得开始考虑最重要的环节了：为您第一个开发项目融资。您要问问自己，第一次做房地产开发，您是否有足够的资金？您对房地产开发背后的财务工作是否有足够的了解？您能不能拿出一大笔定金？或者是否有资格申请抵押贷款？”李律师称，一般来说，很少人会用现金来做房产开发的，都需要选择其他方式的融资。比如，购买出租抵押贷款，过桥贷款、发展融资或者商业定期贷款，这些需要开发商们和专业的金融专家来讨论。“通过简单的数学计算，您可以计算一些房产开发项目要花预算成本，其中包括：购买土地或者房产的费用，保险，律师费，印花税土地税，工匠雇佣费，比如：工料测量师、建筑师、承包商等等费用。您一定要在项目开发前做好预算，因为房地产投资，可能是需要6到18个月才能看到明显的回报，有时还会更久。”今天我们只是大概地为大家介绍如何成为一名房产开发商以及开发策略，其实，在房产开发项目过程中，每一个开发策略都其利与弊，以及一些很典型的例子。如果莎粉们有兴趣，我们会在今后的文章里不定期地为大家推出更详细的内容。喜欢这篇文章请为我们点赞，并转发给有需要的人。丽莎在这里祝愿大家，2021年财源滚滚。
