万万没想到，西安有钱人买房也这么费劲！

01

地王项目面世，大众期待值拉满。

6月29日，高新区就在官网公示了「新希望·锦麟天玺」（备案名：锦麟天钻院）和「高新·天谷雅舍」的备案价。

「新希望·锦麟天玺」和「高新·天谷雅舍」分别为软件新城板块与高新CID板块的万元楼面价拍出后首次亮相的项目，将大众期待值拉满。

「新希望·锦麟天玺」

新希望·锦麟天玺位于西安高新区西太路与纬二十六路交汇处向南150米，该地块是2020年5月的地王，楼面价约12640元/㎡。

新希望·锦麟天玺是继紫薇·华发·CID中央首府之后高新三期CID第二个入市的项目，也是新希望入驻西安后首个项目。

锦鳞系属于新希望四大产品系（天系、锦鳞系、锦官系、锦悦系）之一，属于新希望的高端改善系列。

▲项目区位图 图源:网络

新希望·锦麟天玺占地约177亩，是高新CID板块内体量比较大的项目。

项目总建面约47万㎡；容积率约2.8，绿地率约35%，规划23栋高层和多层产品，主力户型面积区间约在170㎡-200㎡，少量户型面积区间约在130㎡-140㎡。

社区内打造有千平园区内湖、风雨连廊、下沉式会所、约20000㎡全龄生活馆。

▲新希望·锦麟天玺效果图 图源：网络

7月1日项目首次开盘，推售为4#、5#、7#、10#、12#、13#，21-26F的精装高层，共推527套房源，面积区间约126.6㎡-200.58㎡，本次开盘销售的住房均价约 25530.78 元/㎡，具体一房一价。

7月4日，项目意向登记结束，527套房源，登记家庭达3801个，核验通过2953个，其中刚需629个、普通2324个。

▲ 图源：西安市商品住房意向登记平台

「高新·天谷雅舍」

高新·天谷雅舍是高新地产于2019年3月以30亿元拿下的“地王”项目，综合楼面价超过了1.3万元/㎡。

高新·天谷雅舍位于云水二路与天谷四路十字西北角，处于高新软件新城板块。

项目总占地约147亩，分南北两个地块，总建面约40余万㎡，容积率为2.8，绿化率35%。规划为9栋精装大平层，10#、15#、17#、18#、19#、20#为25层，11#为20层，12#为21层，16#为24层，13#为24层。

作为西安首个“被动房”，天谷雅舍建筑采用“被动式”设计，即仅依靠建筑本身的构造设计就能取得电器才能达到的恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁效果。

▲高新·天谷雅舍效果图 图源：网络

7月初，高新·天谷雅舍首次意向登记登记。值得注意的是，天谷雅舍是提前半天开始登记，这也是住房登记平台的首次，据了解，项目2小时登记人数便超过房源数，项目关注度确实不容小觑。

项目首次意向登记的楼栋为15#、18#楼，全部准售住房房源共196套，户型建面约165㎡-215㎡，销售均价27479元/㎡，具体一房一价。

7月6日，项目意向登记结束，196套房源，登记家庭达671个，核验通过325个，其中刚需39个、普通286个。

▲ 图源：西安市商品住房意向登记平台

02

西安市场无法“消化”大面积的改善盘吗？

与此前“放风”的项目均价约3万+/㎡相比，本次两个项目首开均价约在2.5万/㎡-2.7万/㎡，价格低于预期。地段优势+价格优势，两个项目想不受关注都难。

在全部刚需家庭、普通家庭选房结束后，新希望·锦麟天玺剩余房源34套（建面约198㎡户型剩余1套；建面约200.58㎡户型剩余16套；建面约200.22㎡户型剩余17套）、

高新·天谷雅舍剩余房源26套（建面约209㎡户型剩余2套；建面约233.38㎡户型剩余1套；建面约213.6㎡户型剩余2套；建面约214.92㎡户型剩余1套；建面约215.28㎡户型剩余4套；建面约204㎡户型剩余2套；建面约165.9㎡户型剩余1套；建面约190.64㎡户型剩余10套；建面约190.23㎡户型剩余2套，建面约166.06㎡户型剩余1套）。

两个项目剩余房源基本均为大面积户型。

难道是西安市场无法“消化”大面积的改善房源吗？

其实不然。

回看西安的楼市，未央金茂府(户型建面约163㎡-210㎡）、龙湖·景粼天序（户型建面约143㎡-215㎡）、沣华熙城（户型建面约130㎡-247㎡）、自然界·河山（建面约160㎡-310㎡）等项目均推出大面积的户型，从登记情况来看，这些项目核验人数均接近房源总数，市场认可度较为不错。

更不要说2020年的“流量”新盘—航天城板块的碧桂园·云顶。2020年3月5日首次开盘登记，首开登记房源中最小户型建面约163㎡，最大户型建面约228㎡，房源最多的是户型建面约190㎡的四室。

当天登记人数就超过可售房源数量，成为2020年第一个需要摇号的2万/㎡+项目。

限购政策下，高频率换房的成本增加，更多的购房者更倾向于“一步到位”，选择大面积户型意向增多。对于大面积户型的房源，西安房产市场还是有十足的需求的。

03

改善置业，不止在“大”，更在选择。

但为什么选房之后“剩下来”的还是大面积户型？我们需从以下几点分析。

首先是面积问题。

先来看一组数据。近期，克而瑞机构发布西安市上半年度房地产数据，根据数据显示：2021年上半年120㎡-150㎡的房源，占据整个市场成交量的近45%左右，100㎡以下的住宅的成交量为15%，100㎡-120㎡的商品房成交占比大约在20%左右，150㎡以上房源占比不到20%。

▲截图信息来源于：克而瑞陕西微信公众号

虽然选择大面积户型的购房者增多，但不容忽视的是，以目前西安房产市场来看，建面约120㎡-150㎡的住宅仍是西安购房成交的主力军，刚需与刚改仍是市场主流。

从一个角度来说，建面约120㎡-150㎡的住宅更容易入手，那么它的流通性也更强。

而大户型面积的房源因为针对群体不一样，总价高，流通性相比小户型会有些许不理想，单价溢价空间会更弱一些。

其次就是资金问题与产品品质问题。

新希望锦麟天玺比同区域的紫薇华发中央首府高层均价高出了8000元/㎡左右，相比小高均价高出约5000元/㎡左右，高新天谷雅舍虽然均价与招商臻观府接近，但整体房源面积大了，相对成本较高。

12月1日，西安市住建局在官网上发布了一份名为《关于进一步加强房地产市场调控的通知》的文件，西安二套房首付限购加码。

以144㎡为分界线，不同的二套户型对应了不同的首付比例，部分大面积改善购房者面临70%的首付比例。

面积更大的房源必将会承担更高的首付比例资金的压力，对于要将“好钢用在刀刃”上的城市中产阶层的购房者来说，预算有限，首付也一个不容忽视的大问题。

当然，对于手里有钱，心里不慌的塔尖阶层的购房者来说，钱或许不是问题，房子也不单单再是以居住属性为主，能否提升居住品质才是他们更为关心的方面。

2017年融创西安壹号院面世，标志着大平层时代来临。2017年底，项目首开价1.85万/㎡，封顶二环价，让大众直呼“好贵”。

▲西安壹号院示范区实景图（图源融创西安）

但贵有贵的道理。

关于西安壹号院这个项目，之前有业内人士评价：在西安二环一带，同等价位的楼盘，无论是已交付、在售、在建或者正在规划的，能比得上西安壹号院的项目凤毛麟角。这个2017年就入市的项目，无论是从设计和装标即便是放在今天依然极具竞争力。

品质好的东西，给钱那一刻你是心疼的，用的时候每一天都是满足的， 放在房子上也是同样的道理。能随便拿出五百万多万买房的城市塔尖阶层，置业时，更注重的是产品的品质。

因为房子的设计、品质只要定了，除非你换房，否则基本无法改善。

那么如果产品降低了标准，这部分塔尖阶级购房就很难为其买单。套用电影《大腕》中的一句经典台词：你得研究业主的购物心理，愿意掏两千美金买房的业主，根本不在乎再多掏两千！

第三就是品牌效益问题。

品牌带来的软性价值是毋庸置疑，对于不熟悉的品牌，购房者在“掏钱”时总是再要想想。

比如位于高新软件新城板块的隆基泰和·云玺领峯，据了解该项目目前仍有少量房源在售。

论地段与产品来说，云玺领峯项目都较为不错，但是西安购房者对于「泰和隆基」这个河北老牌房企还是较为陌生，这在一定程度上或将影响了产品销量、

回到高新·天谷雅舍与新希望·锦麟天玺两个项目来看。

新希望·锦麟天玺是新希望在西安的开山之作，开发商新希望是一家外埠民企，地产项目并不是它的主营业务。

一般来说，作为进驻西安的标杆之作，开发商自然是花费更多的心血去打造。但是，在西安该品牌的产品品质毕竟没有完全展示出来，购房者心里难免要打一个疑问。

高新地产隶属于西安高科集团有限公司，高新·天谷雅舍是高新地产涉足地产开发以来的改善产品。

从产品来讲，天谷雅舍是西北地区第一个「被动房」项目，作为第一个吃螃蟹的项目，多数购房者对其持有观望态度也是情有可原。

如今限购政策下改善购房者换房成本大增，人对于住宅的功能需求越来越多，居住周期越来越长，改善购房者选房思考的更多。

西安作为整个西北的龙头城市，从来不缺有钱人，对有钱人来说，缺的还是优质产品，而大量的房源进入市场，也给了购房者更多的选择，各大楼项目间的竞争也更凶猛，品质优秀的楼盘自然会脱颖而出。

毕竟改善住宅市场最不缺的就是“挑剔”的购房者，越是高端的项目，面临的置业者的眼光就越“毒”。