万科发生坍塌事故 都是“高周转”惹的祸？
11月12日下午，广东中山市古镇镇的万科一在建项目发生地下室顶板局部坍塌事故。第二天，古镇镇官方通报称，已确认事故没有造成人员伤亡，初步调查分析，坍塌原因是填土作业人员违反操作规程，且大型满载平板车停放不当，导致顶板过于集中荷载，造成局部坍塌。
14日，万科方面公开道歉称，工地已全面停止施工，正排查安全隐患，确保交付客户的是安全合格的房子。不过，一些媒体却表示，一切看起来似乎像是简单的工程操作问题。然而，从现场坍塌图看起来就像一个吞噬一切的黑洞，既让人唯恐避之不及，却又极其渴望看清幕后真相。
今年建筑业安全事故频发让人感到震惊。国务院安委会通报的上半年全国建筑业安全生产数据显示，上半年共发生生产安全事故1732起、死亡1752人，事故总量已连续9年排在工矿商贸事故第一位。
如果说建筑业质量安全事故频发，主要发生在中小房企也可以理解，但是知名房企也照样出事。住建部官网事故快报显示，自2012年至2018年8月中旬，碧桂园、万科、融创、保利、中海、龙湖、华润、富力、万达等房企安全事故频发，发生事故159起，死亡195人，事故起数和死亡人数“双上升”的趋势较为明显。
可能有人会问，最近几年建筑业质量安全事故为何会频繁发生？我们认为，这是开发商赶工程进度所致。拿国内知名房企碧桂园来说，被业内称为“456模式”，即拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转。然后，碧桂园还规定：拿地三个月开盘，有奖。超过七个月才开盘的，要受重罚。
对此，我们认为，房企建房提高周转速度，这没有错，但房子造得速度过快，一旦越过了红线，质量问题和安全事故就会频发。碧桂园今年安全事故频发，主要还是高周转惹得祸。如果按照正常的造房工期，安全事故就不会出现得那么密集。
据业内人士的介绍，盖房子虽然要设定工期，但是也要遵循自然规律。你哪怕是“四班三运转”全年无休的赶工期，也是有限度的。比如说，打地基灌浆，混凝土养护总要那么些日子，正常的养护期要两个星期左右，冬季施工要20天以上。所以，过份的追求工程进度，往往带来的就是质量和安全隐患。
如果说仅是一二家大型房企出现安全事故，这并不奇怪，但是多家大型房企出现安全事故隐患，就不得不让我们有所警惕了，究竟是什么原因把房企逼到了不顾一切的要“高周转”运营的模式上呢？
首先，都是高杠杆惹的祸。由于前些年房企圈地建房搞扩张，导致了高杠杆情况严重。现在上市房企的负债率普遍在80%以上，还有一些房企的负债率超过了100%。因为欠债要归还，所以房企就要快速拿地、快速开盘、快速回笼资金，再接下去做新一轮项目。
更可怕的是，房企的还本付息高峰期已经到来了。如果手头的楼盘开发周期越长，就意味着回笼资金速度越慢，背负的债务就越重。截至2018年6月底，房企的有息负债余额约19.2万亿。如果房企不加快“高周转”速度，手里的资金都陷入建房工程里面去，那房企就会发生流动性问题。
再者，房企再融资受阻，导致资金链极度脆弱。正是由于过去几年的高负债率，导致房企融资比较困难。不仅是银行的开发贷款不愿轻易放出，而且通过其他渠道融资的方式也受到阻碍。
一个月前，雅居乐80亿元中止发行债券。今年7月被中止发行，再次提交后还是没过；同一个月，合生创展100亿元的专项公司债也终止发行。5月份，碧桂园200亿元、富力地产60亿元专项债券被中止审查。头部房企尚且如此，更别提其他中小房企了。
最后，新盘价格受限，拿地成本却很高，房企只能降成本，提高周转率。现在开发商推出新楼盘时，地方政府要“限价”，就是不得超过附近二手平均价格。但房企之前拿地的成本却偏高，所以，现在房企无利可图甚至要亏损。在这种情况下，只能是偷工减料，并且拼命赶工期。
举个例子，某二线城市一块新推楼盘限售价是2.5万元/平方米，而楼面价已经是1.7万/平方米，开发商建安成本就要3000元/平方米，再加上营销成本至少2000元以上。在这种情况下，如果再打折促销，那开发商可能还会亏钱。所以，只能通过降低质量、偷工减料、超赶工期来降低房企的运营成本。
当然也有部分开发商，在之前高价拿地后，本来要造毛坯房，房价却要受到地方政府限价，只能再选择建造精装修房，这样可以再提高房子的价格。不过，毛坯改成精装修房会迟滞开发商的建房进程，增加房企的营建成本，并不是所有房企都愿意做这事情的。
现在很多买房者觉得疑惑，负责新房建造质量监督的不是还有专业监理单位吗？照理来说，监理单位必须是独立的第三方，否则无法客观公正发挥第三方质量监督的制衡作用。但事实情况是，像碧桂园、富力地产等大型房企都有自己的监理公司，监理自己的施工项目。所以，质量监督这道防线早已形同虚设。
某大型房企董事长曾常诫身边的朋友，这两年别买房，因为近两年房屋质量是最差的。如果“高周转”导致房企的造房质量不佳。那么，我们就要反思，是什么原因导致房企们都要走“高周转”的模式呢？
现如今，各大房企应该延缓造房项目的进度，加强监理工作，把房子和人员的安全放在首位。因为一旦房地产坍塌现象频发，将会影响人们对房地产市场的信心，也会给国内的房企形象抹黑。未来“高周转”模式造出来的新房将无人愿买。