房地产开发进入"中老年"期，你咋办？
地产随笔，文\潘永堂
别看当下地产热闹得不行，但中国房地产开发已经进入“中老年”期！
关于今天中国房地产到底处于什么时代？这两年大佬大伙争论不断！也反向说明一个公认的事实是，房地产变天了，否则也不会刺激大家对房地产阶段的辩论。
目前大致有三、四种说法！
最被质疑、但影响面最广的的是万科早期提出中国房地产进入白银时代，这个提法比较主流。一则是万科郁亮说的，二则2014年时的中国房地产确实面临行业供需结构性逆转，面临行业冬天。当时的场景，这个白银时代的提法，大家是内心认同的！
但不巧的是，提出白银时代后仅仅不到2年，2015年到2016年，中国房地产核心城市房价暴涨，房地产迎来11.7万亿的史上最高峰规模，也让类似碧桂园，融创，金地、旭辉等黑马房企不断涌现，哪怕是2017年，即使宏观调控，也带来三四线收益者中梁、祥生这两个被誉为继碧桂园之后的小三四线之王出来……如此来看，数据说话，郁亮当时提出的房地产进入白银时代，被很多媒体，同行质疑和诟病，说郁亮玩笑开大了，甚至有质疑万科阴谋论，即打压中小房企后市信心，最终万科可以进行更大规模的收购……
但事实上，万科谭华杰在当时就提出（哪怕行业进入白银时代），万科在房地产开发主战场依旧还有10年的发展期。同时，进入白银期后的万科在2017年创造了3700亿的又一个高峰。同时，万科在某个阶段还提出冲击万亿规模的言论。
这似乎是矛盾的！
但事实上，老潘并不认为这是矛盾，老潘的结论很简单，中国房地产2015年、2016年核心一二线城市房价暴涨并不能说是行业依旧停留在黄金时代，而更多是政策的红利，是一次打鸡血的“长大”。
原因有两点，其一，2013年、2014年后整个房地产行业的确供需结构开始逆转，供大于求是大格局，同时分化开始显著，而2015年、2016年房价上涨，核心是中央政策烧得2把火，行业内部的一把火的名字叫“去库存”，行业外部的一把火，就是货币增发，内外两把火，房地产重新燃烧起来。
其二，不能以局部代替整体，不能少数优质城市房价上涨，就说是黄金时代，就好像家电行业洗牌后几家大的家电反而成长的更好，这是一个道理。2015年、2016年房价上涨也仅仅是核心一二线城市上涨，而绝大多数弱二线、三四线城市依旧不乐观；哪怕是2017年三线城市火起来，也是政策在一二线限购所带来的导流给三线城市的政策红利。所以房地产行业白银时代也不算错。
除了白银时代，还有人说是中国房地产进入下半场，然后解释是中国房地产上半场是跑马圈地的时代，是拿地即挣钱的光辉时代，但现在下半场是区域深耕、专业深耕，差异化竞争的阶段。现在拿不到地无法发展，拿到地后又不赚钱的左右为难阶段，当然这个说法过于笼统，比较粗放。包含冯仑这个阶段也强调过房地产青春期长个头的阶段已经结束，这个说法可谓通俗易懂，但实质上百强房企，尤其是TOP30房企个头反而越长越高，大型房企依旧在长个头了。
还有一部分大佬提出房地产进入铜铁时代，核心指的是当下利润率越来越低，已经跌破双位数，与以前的好日子和暴利相比，现在感觉是更费力做地产，反而赚得更少了，所以他们用铜铁时代来形容。确实，他们说的对，铜铁可是比白银更便宜，当下中国房地产行业平均利润率正从最早期甚至50%暴利，到后来30%到现在跌破10%，进入个位数阶段，想象也的确苦逼。就好比一个富豪过去开宾利，昨天开奔驰，今天开大众朗逸，这个跌得太快，落差太大受不了。
所以，铜铁时代有他一定的道理，尤其是今天，别看开发商还在长个头，但都没长肌肉，典型都患上了“增收不增利”的虚胖病，从这个解读来讲，铜铁时代是比白银时代更贴切的。但哪怕铜铁时代，做地产开发也不要太悲观，老潘提醒的是，与很多实体经济和传统行业相比，动辄3%、5%行业平均利润率而言，房地产哪怕8%、10%也算可以了，而且何况房地产规模比其他行业盘子大。所以，这也是很多多元化集团企业依旧重仓房地产板块的原因。
就在最近，冯仑一次演讲又提出一个新概念，即房地产进入后开发时代，这是一个新角度，关键词还是开发二字，与白银时代，下半场等相比，这个提法更房地产属性一些。
事实上，过去中国房地产几乎就等于住宅开发，我们眼里的90%干房地产都是在做住宅开发的，于是干着干着就干到行业规模之顶了，一线城市房地产也开始进入存量资产改造升级阶段。同时，开发越来越变得少数人的游戏，这几年和未来几年行业洗牌和集中之后，整个中国房地产开发基本沦为百强房企的阵营。其他房企都被边缘化和局部化。
至于未来中国房地产开发板块，更准确的说法是，没有专业，没有品牌，没有规模，没有资金或融资能力、没有团队……你基本玩不转了。现在的地产，就是百强房企的主场，百强之外，被收购，转型，转行的命运只是时间问题，当然一小部分细分市场的小而美也是局部存在的。
所以，不仅非百强，就连百强房企，也都纷纷转型商业地产，文化地产，旅游地产，养老地产，长租公寓，存量市场，发展路径分化，各有各的故事和商业模式，但万变不离其宗，之前竞争的是比建造力，就是拿地快，建得快，卖得快，现在后开发时代比的是运营力，即定位，规划，产品，服务，运营，口碑、平台、互联网、资源跨界整合等一些列的综合玩法，运营是细活，慢活，小活，需要持之以恒、需要时间积累，才能酿出好酒。而当下，就是这样一个状况。
所以从上述这个角度分析，当下中国房地产阶段，期初老潘想用中年时期，老潘最终还是想用一个中国房地产开发进入“中老年”时期，而中老年这个提法——更能警醒大家对开发这个行业行业到顶以及未来走下坡路的洗牌速度，集中速度，少数人游戏的认知。
看看下图，曾经金科地产一位老总的中国房地产开发50周年的图。房地产开发从行业周期，已经进入从起步期，成长期，快速成长期，高位横盘期，到下降期。显然2016年、2017年、2018年，哪怕未来几年，也不大可能大起大落，政策的刺激也只能延缓和加速这个行业短期波动，改变不了高位横盘和进入下降期的趋势。
中国房地产开发已经进入中老年时期！
中国房地产开发已经进入百强争夺战！
中国房地产开发已经进入快洗牌时期！
这个阶段，中国开发房企要怎么办了？这是个超大话题，肯定不好回答。但说几个典型趋势。
其一，开发不好做，纷纷转型相关多元化，目的有两点，其一，谋求新的增长板块，其二，进一步强化地产主业的竞争力。这一点比如百强房企纷纷围绕上端的金融，下端的物业，以及横向关联的教育，健康等产业；比如分拆物业上市，目前基本有6、7家物业公司上市，比如分拆商业上市，不如百强港商九龙仓，比如恒大、金地在金融领域的提前布局。
其二，分化时代，规模依旧是未来3到5年第一性战略。这也是这几年房企所有新战略，即使花样百出，但最核心的看还是一个规模战略，这个规模明显出现三大阵营。
第一阵营是万亿规模阵营，老潘听到风声是2018年如果政策没有突变，或许明后年就有万亿开发商诞生；
第二阵营是3000亿、5000亿阵营，最近大家都看得见，后来者金科仅仅是几百亿规模，现在也提出2000亿目标，新城地产也提出冲刺2500亿，融创今年确保2100亿，冲刺3000亿，而连龙湖过去强调主动让企业慢下来，今年半年就破千亿，直冲2000亿的节奏，显然3000亿，5000亿的规模格局未来3年会快速形成。
第三阵营是千亿战略。从半年报来看，2017年预估破千亿的房企将有20家，一个更可怕的对比是2016年中国房企破千亿才仅仅11家，所以房企规模增加的速度，让我们感到恐怖。
百强房企尤其是30强房企还有巨大成长空间，今天哪怕恒大万科碧桂园，占行业市占率才3%左右，过去还是行业处于上升期，今天行业规模到顶，就是洗牌和大鱼吃小鱼的加速器，这样一个格局下，未来万亿房企，5000亿房企，3000亿房企将会快速出现，老潘预测未来如果政策继续刺激，估计未来不到3年就会如此。
所以，当下很多舆论说这个行业增收不增利，批评巨型企业冲规模而忽略利润，批评巨型房企产品做的一般……这些都是局部思维，没有在整个行业宏观视角，在快速分化洗牌，整合收购大时代去看问题。所以这个阶段规模，才是第一性指标，利润也重要，产品很重要，但属于第二性。
其三，百强房企城市布局越来越共同强调“区域深耕”，百强争夺战下，唯有深耕才能更快速度，更好利润建立百强某个局部市场的区域优势。毕竟在某个核心城市有品牌，有客户口碑，有区域影响力，有区域垄断优势，容易形成护城墙。比如融创进入核心城市要求三年之内必须做到城市TOP3。即使好的一二线城市，也不能分散布局，同样是冲刺千亿，5个城市各做100亿、200亿，与20个城市各做50亿，很多百强房企开始选择更聚焦的区域深耕。
其四，强化自己独特竞争优势并迅速借此扩张做大，这是一个特别需要提醒的趋势。房地产开发进入中老年期，也意味着很多百强房企开始有自己的独特竞争优势。这句话的意思是——依靠自己的竞争优势还有空间加速自己独特优势领域的继续扩张，比如对别人看不上和做不好的三四线市场，对碧桂园，对中梁，祥生却是优势所在，却是持续增长点所在。比如并购之王恒大、融创、阳光城三家房企正在加速自己的并购优势，大鱼吃小鱼，大鱼吃大鱼，比如一些产品做得有优势的房企比如绿城、朗诗开始加速代建板块，比如恒大，金地在金融领域的提前布局和快速扩张，无意也是在自己擅长领域做大做强……这个趋势意味着强者恒强。
……
老潘马上要去广州参加碧桂园25周年清单，限于时间关系，下次在继续分享开发进入中老年期的战略之变。结尾用一句话来说，
中国房地产进入中老年时期！
中国房地产存量市场则处于幼儿期！
版图的调整，产业的调整，竞争优势的建立，中国房企转型正进入深水区！
地产随笔：写于深圳福田
老想法，到不了新地方，也到不了“新地产”
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