鲁商发展：房地产利好政策重磅发布，鲁商发展为何有利空反映？

2月25日，过去一年被按在地板上摩擦的地产股集体爆发，A股房地产开发指数（881153）大涨3.79%，包括万科、新城控股在内的近10家房企涨停。

这一轮地产股涨停潮的背后是“两集中”政策的推动，即集中发布出让公告，集中组织出让活动，一年分三次供给土地。简单来说，本次新规将宅地零售改为批发，通过市场化方式对土地供需两侧双向降温，利于土地溢价率的回落，及房地产行业毛利率的提升。

新规的发行本来是较可观的利好消息，但对于鲁商发展来说，股价却并没有什么反应，反而在近两日持续下行，这是何原因？

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政策新规对房地产有何影响？

1、拿地格局优化将改善房地产企业盈利边际

截至目前，郑州、天津、青岛、济南、长沙等多个城市已先后发布通知，提及宅地出让实行“两集中”，2021年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。

房地产专家认为，相比以往土地逐块成交，集中放量供应在土地交易期内大幅增加供应，该政策将有助于土地市场回归理性，地价增速有望放缓。对于大型房企来说，不能再同时参与多块土地竞争，而对于中小房企来说，能有更多选择的余地。

市场趋于理性竞争将推动房企毛利率的提升。

 

事实上，受房地产开发周期影响，房地产企业的结算利润率是滞后的，就好比现在拿地，到三年甚至五年后才可以在房地产企业的利润表显示出来。

数据显示，2018年之后我国总体房企的毛利率呈明显下降趋势，截至2020年3季度行业毛利率下滑至28.2%，下降了约4个百分点，这主要由于前几年的高价地项目进入结算周期。

因此，随着今后“两集中”政策对于房地价差的进一步改善，房企盈利边际修复将带动毛利率提升。

2、“两集中”政策将更有利于周转能力强的大型房企

从上述分析来看，“两集中”政策将有利于改善房企的盈利能力，但这对房地产企业的周转能力也提出了不小挑战。

在集中供地下，拿地资金流出的时点性和销售筹资等资金流入的连续性将不再匹配，资金周转次数将会降低，另外土拍阶段土地保证金会被冻结，也将进一步造成自有资金周转效率降低。

 

而这显然对于资金周转效率高的龙头企业更为有利。大型房企往往放弃了土地增值收益，以市场化拿地为主，毛利率虽然低于中小型房企，但保持了较高的周转率。

最终，由于龙头房企的管控优势以及融资能力突出，其销售管理费用率、融资成本较低，从而展现出更高的ROE水平。

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政策新规对鲁商发展

是机遇还是挑战？

据2月27日公布的最新消息，2020年鲁商发展在山东实现销售金额221亿元，较2019年实现翻倍（2019年实现房地产销售87.59亿元，占公司总收入85.01%）。

 

有一说一，鲁商发展2020年的业绩确实有不错的预期。鲁商发展还未发布2020年的年度业绩预告，就前三季度经营数据可知，企业四季度已超额完成销售计划。（另外，对于鲁商发展医美业务的了解，大家可以关注贝壳投研于2月15日、2月20日发表的两篇文章。）

虽然企业去年的业绩支撑有了一定的保障，但我们还要结合政策看一下鲁商发展面临的未来一个发展状况。

一方面，鲁商发展资产负债率居高，较为依赖杠杆经营。据公司财务数据，鲁商发展多年来的资产负债率一直维持在90%以上，明显高于房地产龙头企业。

对于鲁商发展来说，接下来将面临着新一轮的房地产开发，在行业新规之下，其自有资金层面较为紧张，可能会对企业整体经营产生不利影响。

 

不过相比于大型房产企业来说，鲁商发展是个地域性的小型房地产企业，其高负债率恰恰反映了它有良好的融资渠道，这有利于平滑企业面临的拿地挑战。

另一方面，鲁商发展近年来的ROE是由净利率端驱动的，政策新规将推动企业盈利能力持续提升。我们不能单纯看待企业的营运周转能力这一个方面，因为ROE是由多个方面共同驱动的。

 

自2018年，鲁商发展收购福瑞达以来，它便不再是一个纯粹的地产股了，公司药品及化妆品业务对净利率端产生较大影响，而由于鲁商发展一直以来的总资产周转率（营运能力）便较低，所以近几年，鲁商发展的ROE水平在净利率的驱动下快速提升。

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总结

总的来看，虽然市场就目前鲁商发展的房地产业务并不乐观，但它的地域性特点或许有望缓解其面临的挑战，同时结合政策与医美业务带给企业的有利影响，贝壳投研（ID:Beiketouyan）认为鲁商发展整体的估值并不会下滑，而未来维持业绩可持续增长也是可以期待的。