北京楼市将“锁区”：“无房户”及“本地家庭”将可买房优先
7月8日，北京住建委在官方网站上公布了《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》的征求意见稿。
在这个“通知”中，北京住建委针对住宅新盘的销售行为作出了“四个方面”的全新规定。
第一，规范设置交付样板间：营销样板间变成交付样板间
样板间是开发商卖房的关键营销手段，但是很多项目的样板间往往都是精装过的，而且有可能是“放大版”的，很多客户往往被“欺骗”到了。
本次北京住建委特意强调在样板间交付上，作出以下规定：
开发商在预售商品房时候，应当设置“交付样板间”，同时设置“工艺样板区”。
交付样板间的装修装饰标准应与项目实际交房状况保持一致。
不得增加交付标准以外的其他装饰和固定设施。
交付样板间和工艺样板区应保留至项目交付三个月后。
这样一来，开发商的样板间设计难度就“大”了，原来样板间是一个营销工具，现在变成了一个“交付工具”。
尤其是不能增加交付标准意外的其他装饰和固定设施，让项目样板间可能失去了大部分营销功能。
同时还要求样板间要保留到项目交付三个月后，以方便客户交房后来和样板间“对照”，看开发商是否“对样板间添油加醋”了。
这样一来，估计大部分的开发商在设计样板间的时候，都要特别留意了。
第二，规范新建商品住房销售推广：不得展现未建设内容。
在项目的推广层面，其实这几年买房人遇到的问题也不少，最主要的就是“虚假宣传”，或者是“误导宣传”。
最典型的包括地铁的线路，学校、医院等等，往往在规划的时候，就已经被开发商炒上天了。
这次北京住建委明确提出：未建设的公共服务设施不得展示，严禁宣传。
第三，落实交付前房屋质量查验制度：至少两次“工地开放日”。
本次通知中规定，在确保安全的前提下，开发企业应在房屋竣工验收前开展不少于2次的“工地开放日”活动，邀请购买人参加并提出意见，开发商还要及时整改到位，同时反馈给买房人。
最重要的是第四点：规定无房户等三类人具有优先购买权。
项目出现热销情况（项目登记意向客户超过批准销售房源三倍），应采取公证摇号的方式。
优先面向符合本市限购政策的本市无房家庭、属地居民家庭、周边单位职工家庭销售。
具体优先购买顺序和购房家庭条件，由属地住房城乡建设主管部门确定，并在项目预售方案中予以明确。
也就是说，如果一个项目的“排卡量”超过预售证房源的三倍，那么这个项目就必须要“公证摇号”，在政府相关部门的主持下公开摇号销售。
这种公开摇号将会分出层次：第一次优先摇号的人主要是三类，本市的无房家庭，本区的居民家庭，周边单位职工家庭。
以上三类人将优先摇号购买，其中本区的居民家庭应该是以户籍所在地或居住证为依据，周边单位职工则是以社保缴纳为依据。
以上三类人还要分优先顺序，具体将由住建委在销售方案中具体说明。
第一批摇号结束后，才能轮到其他人群来进行摇号购买。
为什么要把购房群体分出“购买顺序”？原因就是北京首次集中供地中，出现了很多“热销楼盘”，这些热销楼盘极有可能会出现销售“猫腻”。
比如最典型就是海淀树村项目，属于“共有商品房”，政府持有比例是20%，个人持有比例是80%，个人购买只需要8.9万/平米即可，而周边的商品房房价已经突破10万 。
这就意味着海淀树村项目属于“一二手房价格严重倒挂”的项目，买到就是挣到，这样的项目肯定将属于“热销”项目。
因此我们判断树村项目极有可能会进入“公证摇号”阶段，二套房家庭、非海淀区户籍家庭可能买到的可能性不高。
除此之外，包括昌平马连店项目、朝阳豆各庄项目等地铁限价房，均价都限制在6.3万-6.5万左右，这些项目都有可能属于“热销”项目。
这样的规定一出，很多人都可能将无缘这些项目了。
一旦北京新房进入“无房户”“本地家庭”“周边职工”的优先购买阶段，那么北京市场的运行逻辑又将出现改变。
第一，会持续推高北京二手房的市场热度。
已经有房的北京家庭，以后要想在北京买到更好的二套房，概率会变得越来也小，要么就是赶紧卖掉再买，要么就是“假离婚”变成无房家庭。
这样一来，北京二手房的交易热度将会持续上升，很多改善家庭将会尽可能卖掉手里的二手房，从而争取尽快进入新房市场，争取优先购买权。
第二，会推高近郊区的楼市热度。
如果一旦以“本地居民家庭”作为优先购买顺序，那么像朝阳、海淀、丰台、石景山等这些热点地区的项目，外区的家庭可能将失去优先购买权。
比如最典型就是石景山的“禧瑞学府”项目，目前估计认购人数已经远超房源数量了，而且价格预期连续攀升，从6.8万/平米一路飙升到7.5万/平米。
这种项目就属于典型的“热销”项目，应当进入“公证摇号”环节。
这样会导致很多人只能去近郊区买房，从而推高近郊区的楼市热度，朝阳的人买不了海淀的热销项目，海淀的家庭买不了朝阳的热销项目，大家只能一股子去亦庄、顺义等近郊区买房了。
总而言之，一旦北京热销项目进入“锁区购买”的逻辑，这就意味着北京市场已经出现“供不应求”，市场供应已经跟不上市场需求的释放。
在这种背景下，无房户优先，本区家庭优先，周边员工优先的思路就非常正常了，二套房改善及投资购买将正式被“北京抛弃”。