多花一分都肉疼，郑州的刚需客该如何选择户型？
真正的文化是一种整体的生活方式。
■ 撰文 | 熊瑞瑞 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
一叶知秋。
中国的房地产与这个季节一道，快速步入寒冬。
被各种调控的冷风吹了个透心凉的房地产市场一片哀嚎，来客与成交的断崖式下跌让很多从业者失去了信心，也让市场的观望情绪更加浓厚。但对于部分刚需客户来说也许是件好事。
入秋以来，和那些以投资需求为主的楼盘门厅渐显冷清，刚需项目反而倒是人气旺。
©示意图
改善、投资客户骤减少，为贴合实际，以往要做精装赚溢价的楼盘，现在又悄悄改为毛坯，价格也被打回原形。以往那些叫嚣着“全款的往里走、按揭的不要堵在门口、公积金的把小黄车挪一挪”的，现在只要想买房，骑小黄车的也都是大爷。
调控之下，只有刚需市场还算正常。刚需客户成为开发商最喜欢的客户，而刚需户型也成为香饽饽。
那么，刚需客户应如何辨别优劣进行挑选呢？
先以金水区和惠济区部分项目为例，看看100平以下的刚需户型有哪些。
注：文中出现户型面积都是约数，具体精确面积以购房合同为准。
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金水区100平以下的户型有哪些
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金水区的部分城改项目容积率都偏高，而且又商住房惨杂其中，万科美景世玠都是大户型社区，亚新美好城邦也剩下大户型，此在项目均不再列举。
美景美境均价15000元/m²起，有90平的小三房待售，户型方正，典型的两开间朝南小三房，资质规矩，亮点是阳台外赠送的小花池，面积虽小，情志不能少。
10月21日（本周日），美景美境，二批87-149㎡全系新品将盛大开盘。15000的价格，将会诱惑多少人围观？
美景美境郑重承诺：无理由退房，降价补差价，签约前可更名。可谓劲爆！
锦艺金水湾均价约15000元/m²，在售约88平三房好处是南向开窗多，另外待售87-88小三房与美景美境基本类似。
©美景美境、金水湾小三房户型对比
碧桂园国控天誉整体均价约18500元/m²，约98平的三房竖厅分布，中规中矩；73平的两房卧室朝南比较舒适，但客厅餐厅阴凉感会比较重。碧桂园国控天誉还有60平和73平的户型，因面积小牺牲了南向开间。
©碧桂园·国控天誉小两房户型
泰山誉景均价约17000元/m²，刚需户型为主，最大不超过119平。两房有73和81平，咋一看，户型布局一样，73平逆向旋转90度就是81平户型，但81平的优势在于朝向和光照。
©泰山誉景两房户型
90平的三房，三开间朝南，两个卧室飘窗，较难得，遗憾在于进门就是餐厅，玄关难设计。100平的三房，多1个飘窗。大面积相比小面积，卫生间由一体式变成二分式。
©泰山誉景三房户型
其他项目也多少配备了刚需户型，比如名门翠园在售的是公寓，但待售有约87两房和约91三房也可提前关注。
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惠济区100平以下户型项目
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惠济区万科·民安云城均价约15800元/m²，性价比高，约89 和约95的三房都在售，无浪费面积。万科天伦紫台均价约16000元/m²，86-89平完全是跟万科民安云城的户型一样。
©万科·民安云城和万科·天伦紫台户型对比
万科的这类户型布局都十分紧凑，实际是向南两开间，但是南北一错位，就便于南向开窗，而且都是三分式卫生间，十分实用，遗憾是阳台面积太小，实际使用面积约4平方。
谦祥·福晟兴隆城均价约15000元/m²，约88平的两个三房户型都还不错，能做到两个南向飘窗已经也不容易。
等等，72平的两房和第二个88的户型是不是看着很眼熟？没错，两房跟泰山誉景的一样三房跟万科的一样。其实这个项目还有的66平的两房待售，整体不错，但牺牲了餐厅，且次卧靠近入户门，安全感差。
©谦祥·福晟兴隆城两房户型
和昌林与城均价约12500元/m²，单看89平的三房还是比较正常的，但是83平的户型就比较踩雷了，形似手枪，无玄关，入门就是餐客厅，而且餐客一厅东侧不是阳台而是个大飘窗，瞬间又占用不少面积，整个厅室显得狭窄。房间散落在两头，不像是住户，倒是更适合合租户。
©和昌林与城两房户型
锦艺四季城往期均价约15000元/m²，待售的有约89和91平的三房都是3开间朝南，户型都很不错，91平虽然只比89多了2个平方，但南向开窗多了，卫生间也能做成分离式的了，值。
华润悦玺均价约15000元/m²，目前待售有约78和98两种户型，户型规矩，可以关注。
©锦艺四季城户型
©华润悦玺户型
由于惠济区项目一直不少，所以可选户型也相对多一些。
比如正商河峪洲均价约12000元/m²，的刚需户型选择也是很多的，但在售89平的三房和待售100平的三房户型布局一样，只不过房间、阳台大小有差别，卫生间洗脸台摆放有差别需要对比清楚。
如果愿意等，绿地璀璨天城均价14000元/m²，有待售的极小的户型也可放入备选单，不过要注意市场风险。
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户型到底该怎么选
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从两个区域100平以下户型可以看出，80平以上比重大。
实际上，在保证舒适的前提下，房间的玄关在3-5平，客厅不低于25平，餐厅6-8平，厨房不低于4平米，主卧不低于16平，次卧不低于12平，儿童房不低于10平，卫生间不低于4平，总体算下来使用面积不低于70平，算上高层75-80%的得房率，建筑面积在80-100之间的确是基本需求了。
©示意图
低于这个面积的，不仅要牺牲朝向也就是光照，通常还要牺牲一些功能区，比如玄关和餐厅肯定是最先被抛弃的。
目前市场上的两房和三房，好户型都差别不大，客户接受程度也比较高，所以户型创新少，整体的排布也分为两种，一种是大面宽型（面宽>进深），一种是大进深型（面宽<进深）。
很多户型都类似，只是做了稍微的调整。
刚需户型功能区标配是：2卧室+1餐厅+1客厅+1卫生间（一体式）+1阳台。
刚需户型朝向标配是：2开间朝南（1卧室+1客厅）。
©示意图
标配之外，多的都是惊喜，买房时可以算作加分项。
比如：卫生间的洗面台、马桶、淋浴是分离式的，两分式是小惊喜，三分式是大惊喜。
朝南有3个开间自然是极好的，但若做不到，其他房间尽量有南向窗户也不错。
1个阳台是标配，多几个生活阳台就是几重惊喜。
在有限的空间内，一般面宽越大越受欢迎，南向房间越多越受欢迎，阳台、卫生间、飘窗越多越好。
©示意图
刚需客户资金有限，买房如遇两个面积段相差不多的户型，一定要仔细对比多出来的面积做了哪些改进，是不是你所需要的。
比如，泰山誉景的73m²和81m²看似户型一样，但是73平因为南向开间几乎没有，所以敏感客户，也要谨慎选择。
©泰山誉景建面约73.6m²户型
好户型大多都差不多，一些稀奇古怪的户型，除非自己是设计师否则不要轻易尝试。比如和昌林与城的83平户型。
大家对自家户型有何不满或满意的地方，欢迎在留言区分享。