政策回顾|个人住房贷款利率以LPR为定价基准加点

2019年10月8日，央行开始实施《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，《公告》中新增规定，最新发放的【商业性个人住房贷款利率】将会以【最近一个月】相应期限的【LPR】为定价【基准加点】形成。

这说明了，自2019年10月8日起，“基准贷款利率”的房贷利率时期已经过去，房贷利率自此只与“LPR利率”相关联。

“基准利率”&“LPR+基点”

在《公告》发布之前，购房贷款的基准利率是央行规定的5年期基准利率，在定价上也是按照“基准利率上浮倍数或者优惠折扣”来进行计算的。

以上海为例，今年上半年【商业性个人住房贷款利率】还按照基准利率为4.9%，【首套资格】利率会有95折优惠，【二套】按利率上浮10%的方式计算；今年10月8日起，上海房贷利率就已经被换成了LPR，其计算方式也改成了“LPR+基点”的形式。

除此之外，“LPR+基点”的利率调整也改变了房贷利率的调整时间。

之前，房贷利率由基准利率决定，调整周期也随着基准利率的变动而进行调整，一般情况下的基准利率是从次年的元旦开始实行，调整周期比较稳定。

而现在，房贷利率由“LPR+基点”决定，调整周期也随着LPR的变动而进行调整，但由于LPR每月出台一次，因此每个月的房贷利率都有可能进行调整。

还是以上海为例，一套500-800万的刚需住房，光是95折的基准利率就能剩下几十万的利息，足以证明房贷利率调整的重要性。

因此，《公告》实施后，房贷利率的调整势必成为购房家庭关注的重要一点。

“LPR+基点”的具体执行利率

央行在新政策的相关规定中提出，借贷人在和银行签订购房的借贷合同时，需要约定选择一个“周期”，并在一年或几年后进行重新调整，也可以在合同期限内都维持同一利率，主要还是需要购房借贷人与银行进行双方协调后决定。

其实，在2019年8月20日时，中国人民银行就已授权全国银行间同业拆借中心于【每月20日9时30分】公布贷款市场利率，既LPR。

所谓的“LPR”，则是由各报价行依照公开市场的操作利率加点形成的方式进行报价，并由全国银行间同业拆借中心进行计算，从而为银行贷款提供相应的定价参考。

同时，LPR也由原有的1年期一个期限品种扩大至1年期和5年期两个期限品种。

例：11月初的上海房贷审批单

截至目前，10月21日发布的新版LPR的一年期利率为4.20%，5年期以上则为4.85%，较8月20日首次公布的报价调降5个基点、较9月20日公布的报价持平，且在发布新的LPR前有效。

上海地区规定，首套住房贷款利率不低于4.65%，二套个人住房贷款利率不低于5.45%。

LPR对居民房贷的影响

那么，新版利率与旧版利率相比较，购房者受到的影响究竟如何呢，让我们先假设几种情况，简单的用几组数据直观的对比一下：

假设你在上海不限购法拍房市场，购入首套个人住房，其中商业贷款260万，授信30年。

《公告》实施之前，上海【首套资格】最高可贷房屋总价的6.5成（可贷款260万即表明可购买房屋总价为400万），并享受基准利率95折优惠（4.655%）；《公告》实施之后，上海首【套房贷】的利率最低界限值为4.65%，贷款额度不变，授信不变。

按照【等额本金】的还款方式计算，每月月供减少10.84元；按照【等额本息】的还款方式进行还款，则每月月供减少7.79元。

假设你在上海不限购法拍房市场，购入二套个人住房，其中商业贷款450万，授信30年。

《公告》实施之前，上海【二套资格】最高可贷房屋总价的5成（可贷款450万即表明可购买房屋总价为900万），利率为基准利率上浮10%（5.39%）；《公告》实施之后，上海【二套房贷】的利率最低界限值为5.45%，贷款额度不变，授信不变。

按照【等额本金】的还款方式计算，每月月供增加225元；按照【等额本息】的还款方式进行还款，则每月月供增加138.72元。

这样看来，新政策对于【首套资格】的房贷没有什么太大影响，而对于【二套资格】的房贷利率略微上升。

已经购入房产的借贷朋友们也不要担心自己以前办理过的贷款利率是不是需要调整，根据出台的相关规定：在原则上会按照合同上的利率执行，不会再做调整。

还要注意：公积金贷款暂时不参考“LPR+基点”的利率形式，公积金个人住房贷款利率政策暂时不做调整。

按照目前的利率调整方向上来看，市场围绕“不炒房”的政策下，还会长期稳定的降低准入条件，对于刚需的首套购房，房贷利率相对持平，甚至未来或许会呈下降趋势，但是对于二套购房，房贷利率还会持续调高。

但是结合上海法拍房市场来看，目前刚需较为火热，即使利率有所微弱调整，其市场热度还是居高不下，300万内的标的成交价平均溢出市场价10万左右，但好在大部分标的是税费各付。