房屋买卖：双方自愿约定20%的违约金，法院为何不支持？

本文导读：在二手房（存量房）买卖和交易时，买卖双方往往通过约定高违约金保证交易的顺利进行，比如在合同条款里约定“一方违约导致另一方行使合同解除权的，违约方应向守约方支付房屋总价款20%的违约金”。

但是这种高违约金在司法实践中，如果真的出现违约，导致一方单方面行使合同解除权的，真的能够拿到合同约定的房屋总价款20%的巨额违约金吗？

本文将结合具体案例从以下两个方面进行分析——

一、法院是否会支持房屋买卖中的高比例违约金赔付？

二、影响法院考量违约金比例的因素有哪些？

一、法院是否会支持房屋买卖中的高比例违约金赔付？

答案是：房屋买卖纠纷案件中，法院大多都不支持高比例违约金赔付。

《民法典》基本延续了合同法的相关规定：

第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

首先法律支持当事人双方就违约情形约定违约金事项，但是对于违约金的数额问题上，并非完全基于双方的意思自治，从“可约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”可以看出，违约金的数额高低应以“损失多少”作为计算依据。

其次，对于违约金数额的调整问题上，则明确授予了人民法院的自由裁量权。

——简言之，违约金的赔付比例，并非完全依照当事双方的约定，而是可由当地人民法院根据违约导致的实际损失情况来进行（上下）调整。

相关案例：（2020）沪02民终10204号

徐某某为上海市嘉定区外钱公路XXX弄XXX号1_3层房屋所有人。2019年3月10日，徐某某与仲某某签订《房地产买卖合同》一份，其中约定了房屋总价款520万元，同时违约事项中明确，如果因买方仲某某未能在约定日期前完成过户手续，则需支付总房价款20％的违约金。

后因买方原因房屋未能如约过户，徐某某向法院主张仲某某按照房屋总价款的20%支付违约金，仲某某则以违约金比例过高请求法院予以调整。法院审理后认为：

法院认为，合同对违约金的约定除符合缔约人的真实意思表示外，另应遵循违约金惩罚性和补偿性的基本原则，法院结合合同履行情况、违约程度、卖方损失等因素，酌情确定仲雅斐、朗权利支付徐子枫违约金45万元。

在本案中，房屋买卖总价款520万元，约定的违约金比例20%（104万），而法院判决45万违约金，实际违约金占比为8.65%。

相关案例2：（2020）沪02民终8380号

本案中，董某与戴某因房屋买卖合同产生违约纠纷，房屋总价款2120万元，约定违约金比例20%。法院审理后认为，本案中，董某存在违约情形，但是按照合同约定以房价总款的20%作为违约金，赔付比例过高。最终法院支持的违约金数额为40万元（实际违约金比例为总房价款的1.886%）。

综合上述两起因买卖房屋而产生的违约纠纷，法院对于违约金比例的调整可以看出，在司法实践中，法院并不会支持比例高达20%的违约金，而是结合实际情况进行调整。

二、影响法院考量违约金的因素有哪些

1、买卖双方的实际损失

前面提到，从《民法典》第五百八十五条来看，“实际损失”是违约金调整的基础。

所以作为买方，当卖方出现违约，不能按照规定时间交付房屋时，可以向法院提交租房合同等各项可证明自己实际损失的证据，促使法院酌情提高违约金的赔付金额。

作为卖方，当买房出现违约时，最难的是证明自己的实际损失。在此情况下，可尽量说服法官将举证的责任分配给对方，使买方举证其违约行为并未给卖方造成实际损失，以期获得较好的审判结果。

2、买卖合同的实际履行情况和过错程度

• 一种情况是：因买方的轻微过错行为，卖方行使合同的解除权，此时法院在裁量时，将从人道主义的角度，不会支持过高的违约金赔付数额；
• 另一种情况是：因买方存在根本违约（比如根本无力支付房款却仍与卖方签订购房合同使合同无法继续履行）卖方行使合同的解除权，此时法院对于约定违约金比例的调整幅度可能就不会太大。

3、其他因素

在这里，法院还会考虑标的金额大小、当事人情况、当事人的经济能力情况等等来综合考虑。

总的来说，关于违约金的争议一直都在。有人认为既已约定，就应尊重意思自治，如果约定了法院再调整必然会纵容诸多不诚信之人；也有认为如果法院不考虑任何情况就支持过高违约金，也很难真正兼顾公平。

不知大家对此怎么看呢？