哭了，这个强二线的好房子，手捧全款却买！不！到！

原创：乔妹

来源：米宅（ID：MizhaiPlus）

文章已获授权

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南京的房价实在很魔幻。

直接看下图。

20公里外的地方挖个湖、引入个名校、再修条地铁，房价嗖嗖卖到4万。

半山云邸的洋房已经卖到4.5万带装修，首付还要5成。

南京大学、南京理工大学、南京师范大学、南京邮电大学都在仙林湖，有天然的概念。

但毕竟离市中心直线距离20多公里，怎么玩？

南京往南，16公里开外的九龙湖旁，有地铁3号线。

金隅紫京云筑一期去年10月份卖3.8万，二期预计精装4万，同区域万科二手房挂牌价已经到4.5万。

更远更偏的20公里外，地铁1号线拉过来，方山组团的中海方山印洋房精装卖到3.2万，远洋方山望小高层精装卖到2.9万。

西南穿越城乡结合部，来到又一片新城，叫板桥，规划3条地铁线，于是，售价2.7万，附近还有二手房卖到2.8万。

这些项目周边还有大片大片的待开发土地，感受一下有多荒？

北部、东南、西南远郊玩的自己都不好意思了，在长江对岸直接划了个国家级的江北新区，房价又妥妥超3万。

这些远郊，立个概念，通个地铁，房价随随便便都是三四万。

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20公里之外都卖三四万，核心区域应该卖多少？

妥妥六七万啊。

但，请看下图。

发现问题了吗？

直线距离20公里外的远郊卖到4万，城市核心区也是卖4万多。

何德何能？核心区域和偏远郊区卖一个价。

什么情况？

因为南京除了限购限售之外，还有新房限价。

比如说新玄武板块，新房限价4.5万，而周边不错的二手房已经卖到5.5-6万，这可是上万的单价差。

二手房价格高于新房，这种一二手房倒挂的现象，在南京核心区非常普遍。

那么，南京核心区新房岂不遍地是机会？

不要太天真，这种好机会每个人都能看到。

但，即使你手捧全款，也不一定能买到。

为什么？需要摇号。

摇号比例，30%的人才，30%的无房，剩下的40%是普通。

其中，人才和无房可以摇两次，而普通资格只有一次摇号机会。

多少人摇号？火到什么程度？

楼盘加推想让置业顾问单独电话通知你？

休想！

如果你被认定为准客户，会被拉入这样一个摇号群里。

每个置业顾问手里都有好几个这样的摇号群，有消息会在群里统一通知，看不看随你，就是这么任性，人家根本不愁客户。

中签率多少？

这是南京某盘的四次加推情况，妥妥的“万人摇”，中签率最低只有1.43%，最高也不到20%。

就算你手捧几百万的全款，你看中的房子也不一定是你的。

核心城区的好房子，你买到的几率，通常只有10%左右。

是的，想要买一个楼盘的人数往往上千号，而房源就只有一两百套。

新玄武板块某纯新盘首开300多套，预计报名人数已经超过2000。

南部新城更难，有楼盘400万验资 购房证明 预约成功，才可进售楼部看房，而且也是超级难摇到。

就连距离市中心稍远的燕子矶板块，新房也一样没有机会。但凡有新项目开盘，就会被一抢而光。

江北核心区更是如此，不管你是全款还是8成首付，进售楼部看房都照样得排队。

我不想贴太多照片渲染情绪，但我想你我大概都能想到那样的场景。

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这样的局面是什么造成的？

南京独特的扩张模式，是首席推手。

要知道，南京是一个被长江和群山切割的城市，没有了平原的一马平川，想利用环线一环一环向外发展，还是有难度的。

如果你问当地人一二三环分别在哪，他们会蒙圈的，只会告诉你奥体在哪，仙林在哪，燕子矶在哪。

没有了环线框架，最直接的体现，就是各种新城遍地开花。

燕子矶、江心洲、江北新城、仙林湖、九龙湖、方山、江宁滨江等等。

这些新城先拉条地铁过去，开始搞学校商业，最好能引入些产业，套一个概念。

最后，拍地、拍地、拍地。

一些开发商乍眼一看，有地铁、有学校、有商业，甚至还有产业和概念。

于是，竞价、竞价、竞价。

地价越拍越高，房价越来越贵，最终堪比限价的主城核心区。

如果你留心看，会发现，南京地铁几乎没有一条独立的环线，全都是放射型的线路。

每条地铁向外辐射的里程都特别长，终点完美到达各个新城。

于是，南京便拥有了仅次于北上广深，在二线城市中“怪物级”的地铁里程。

这些新城都有大片可供出让的土地，这些土地原本不值钱，但通了地铁之后，就变得炙手可热。

ZF因此获得了大笔土地出让金，进一步跟进各种配套，形成快速循环。

至此，整个城市的房价，被这样慢慢烫平。

而各种远郊新城，就成了这种南京模式下，极大的受益者。

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但，最大的问题是——

这些东南西北各个方向上的远郊新城，看起来一模一样，供应量其实是同质化过剩的。

这个时候，如果想要在南京买房，有几点建议很重要。

1、新城到底能不能买，关键还是要看价格。

价格便宜意味着风险可控。

有些远郊新城，还没怎么开始发展，就因为概念火热，土拍价格上升很快，也带动了预期增长。房价直线上升，这样的新城，危险系数很大。

2、警惕没有实质性利好落地的新城。

什么是实质性利好，就是要有真正的产业落地，而不是仅仅局限于规划图上。

且，最好是高新技术产业，不要是低端制造业。比如杭州有阿里产业聚集的区域，房价涨幅很快，就是因为有强大的购买力作支撑。

3、优先选择与老城接壤可以融合发展的新城。

这些新城往往在老城的辐射范围，就算没有发展起来，至少老城内部还是有购买力可以外溢过来的。

最好在距离主城核心20公里范围内，超过20公里，就比较危险。

4、对于资源集中的强势地段，你完全可以大大方方看多。

房价是各种资源相加的总和，地段 学区 交通（地铁）是买房的铁三角。

不要怕追高优质核心区，南京资源最集中的鼓楼、玄武、新街口等主城区当然还是无可替代，学区优势一骑绝尘。河西奥体、河西南也肯定没有问题。

无论何时，永远是硬通货。

楼市大势是房住不炒，全面上涨肯定被否，但优质资产上涨不影响全局。