魔都加入抢人大战后，上海内环低于12万的新房卖断货了……

上海同学不淡定了

魔都楼市今年火热

①

土拍市场溢价连创新高

我在四月份就写过《东窗事发，围标败露！中海，万科，华润上海区高管被带走！》，当时就预言了“心照不宣给国企开发商让利的零溢价土拍模式，被你们内讧了，给你们零溢价你们还闹分赃不均？给脸不要脸，各么好了，以后再也不会有零溢价这种好事了。“

果不其然

嘉定土拍路劲溢价44%

浦东土拍陆家嘴溢价35%

青浦土拍佳兆业溢价40%

杨浦土拍金隅溢价38%

闵行土拍华发溢价46%

……

零溢价没了

溢价一轮比一轮高

都是你们自己亲手作出来的呀！

②

新房市场屡现超额认筹日光盘

上海新盘可不比杭州

限价倒挂的情况较少

别说“万人摇”了

就连“千人摇”那也是极为罕见的

在我印象中也就让二小姐当炮灰的“晶耀名邸”等若干楼盘有过千人摇的记录，整个2019年甚至只有1个楼盘认筹量破千人。

哪怕到今年四月份

新房平均认筹率也只有122%左右，也就是平均1.22人就能笃定买到一套新房

但是进入今年下半年以来

千人摇从慢慢出现，到比比皆是

更可怕的是，竟然还出现了认筹率高达950%的中海汇德里、三湘印象名邸之类的代表性网红盘。中签率虽然比不上杭州的百里挑一，但和以前的上海比，也是令人叹为观止了

③

二手房市场1-8月已超过去年全年成交

上海二手房交易量今年几乎每个月都破2万套，仅仅1-8月份就已经突破2019年全年的交易量，8月份更是成交了整整32963套！创下自2017年以来新高，看这架势，颇有直追火爆的2015年的苗头。

上海内环内低于12万的房子卖断货了

目前为止

上海内环内共有13个盘入市

除了普陀区限价批不出来，和部分户型设计落伍（两房120㎡，三房180㎡）的老盘不好卖之外，上海内环以内，低于12万的新房几乎卖断货了。

二小姐以前说过

楼市的上涨并不是线性的，小区的价格始终由没卖掉的最便宜一套决定

当挂价最低的一套1000万的被扫货后，下一套可不一定是1010万

有可能是1100万

也有可能是1200万

反正没有了竞品

卖多少钱业主说了算

只要有接盘侠

跳涨多少都不奇怪

于是很多人问我，二小姐，上海内环内12万以下的新房接近售罄，上海楼市真的要跳涨了么？

且慢！

让我们先来看看相亲市场

网上天天关注剩女话题，制造各种舆论让女人们都别挑了，都嫁了吧，北京剩女高达80万人，勇创世界之最！

切

傻孩子

在中国，无论大城市还是小农村，都是男人多，这一点毋庸置疑。

可惜，别以为有一杆枪就能叫男人

呵呵，没钱的男人都不叫男人

被市场选择性无视了

剩男没有经济价值和剥削价值

新闻媒体们连谈论他们的兴趣都没有

剩女还残留有一丝剥削价值

天天被媒体口诛笔伐，催婚催生

同样的道理

上海楼市今年的分化比往年厉害得多

不是上海楼市准备跳涨了

而是两极分化

市区限价类、改善类，豪宅类，学区房类热销，被媒体不断连篇累牍地报道，而郊环刚需盘遇冷，认筹率低到令人发指。

我本来想把这篇文章的名字取成《上海刚需盘滞销！渠道佣金高达6%依然乏人问津！期房卖到现房还砸在手里！》

不过想一想，开发商愿意给我6%的佣金我还说他坏话，这么不仗义的事儿二小姐可不能干！

从2018年开盘到现在

它已经苦苦卖了三年了

从期房卖到现房还没卖光

谁能帮帮它？

可悲的是，“它”并不是特指某一盘

同病相怜的郊环刚需盘不止一个

甚至还有当年的地王项目……

奉贤郊区、宝山郊区、嘉定郊区、松江郊区……统统都是抱头痛哭的难兄难弟！一大堆！

它们不被大众关心

也不被新闻媒体关心

偶尔有几个想关心的人吧（比如二小姐），还不能在网上直呼其名讳以示尊重。

开发商说了

妈的，跪下来求你买你都不买

买房送宝马都没办法成交

我不要面子的啊？

二姑奶奶

你可以写文章吐槽这些事儿

但千万别把我名字说出去！

否则我下次不请你吃河豚！

分化的原因

市区限价类、改善类，豪宅类，学区房类热销，郊环刚需盘遇冷，认筹率低到令人发指——为什么会出现这种前所未见的分化现象呢？

这要从楼市的首付资金来源说起了

如今上海的楼价，靠老百姓工资收入，哪怕举家族全力六个钱包，也难以支撑起改善型的首付（500万起步）。

要知道，上海2019年就业人员平均月工资仅为9580元，存到猴年马月才能存够500万呢？

改善基本上都是以旧房换新房，泡沫换泡沫，所以，刚需盘是支撑楼市的基础。

怎么理解上述这句话呢？

上海刚需房的门槛是300万

3.5成首付，约100万

堪堪是举家族全力能支撑得起的首付

只有这100万是老百姓的真实积蓄

刚需花了100万

买下了改善抛出的300万刚需房

改善获得300万现金，加上自己的积蓄，买入800万的改善房

豪宅获得800万

买入1500万的豪宅

由下而上推动上海楼市整个链条的前进

很少有人用自己攒的钱充当改善/豪宅的首付，毕竟，活生生存出500万现金的难度比卖掉一套房子得到500万现金的难度高多了。大家都是用原来的旧泡泡换今天的新泡泡。

但是今年，这种情况发生了变化

刚需房滞销

说明底层链条没有资金入市

底层的那个攒出来的100万不见了

因为疫情的影响，各行各业裁员成风，老百姓攒不出钱了——钱都没有了，刚需房滞销。

因为上海严格控制人口红线，新增落户人口锐减，当年高峰期每年落户50万人，如今最近5年总共落户12.87万人，平均每年落户2.5万人——人都没有了，刚需房滞销。

那么改善/豪宅，他们的首付都是哪儿来的呢？——原有资产抵押得来

今年国家印的钱不少（时隔三年，M2增速再次突破10%，今年8月社会融资规模增量为35800亿元，M2同比增长10.4%，人民币贷款增加1.28万亿）

但是这些钱并没有变成老百姓的薪水发出去。大家都是从业人员，应该知道的，就业低迷、消费不振，不失业已经谢天谢地了还谈什么涨薪水？

资产市场和债务市场吸纳了这些流动性，股价涨，房价涨，汇市、债市统统加入涨价队伍，通过各类资产膨胀的形式，这些钱被有钱人用各种方式套现出来了。

——抵押经营贷，用房子做抵押，套现低利率小微企业融资；——股票上涨，也能获得资产，但炒股需要本金；穷人们赤手空拳，身无长物，没办法从这一轮货币放水中获得收益，只有富人们可以从各类资产的上涨中获得额外收益。

所以，富人手头钱很多，推高了改善盘，穷人手上钱很少，甚至失业了，更多的人被上海户籍制度挡住没房票，导致今年刚需盘严重遇冷——这就是上海楼市今年前所未有的新分化。

尴尬吧？

喂奶时间

中海汇德里950%的认筹率

三湘印象名邸套均2152万

被人抢破头

它们只有几百套房子

被连篇累牍一次又一次地报道

每次都拿来当头条

但根据一房一万的数据显示

上海876个代表性小区中

房价满血复活回到2017年峰值的

只有10.5%

不要被上海今年的市中心网红改善盘、暴涨100万的学区房等新闻报道晃花了双眼，大数据显示，满血复活的小区只有10.5%而已，主要分布在陆家嘴、御桥、梅园、淞宝、张江、长风、古美、七宝等学区版块。

因为这10.5%被不停地报道，因为你也在这10.5%辐射的版块里翻拣着货，所以你觉得上海楼市一触即发，急赤白脸的暴涨就在眼前。

事实上89.5%才是沉默的大多数

你要看整体不要看局部啊

凭什么没钱的男人就不叫男人了呢？

明明是有根屌就能叫男人了好不好！

上海楼市目前仅仅是成交量恢复

成交价远远没恢复

只有10.5%的房子成交价恢复了而已

二小姐最后一张上海房票的筹码

押了三年迟迟不肯打出去

就是因为这个原因

钢管毒龙钻

冰火两重天

楼市如今搞得跟股市似的，4000只股票，医药科技消费三渣男涨上天，其它沉默的大多数，被打得满地找牙也无人关心……

所以，上海为什么要出台“抢人才新政”

你现在懂了吧？

这个新政大约影响“复旦交大同济华师大”今年的18710名应届毕业生（21世纪经济报提供的数据）

18710名——这就是今年上海比往年多出来的新增落户名额；这批人里大多数会考研或者出国，真正落户在上海实现就业的，大约只有5000人左右。

往年平均落户2.5万人

今年可望达到3万人

这就是政策产生的短期效果，这就是这个席卷全国的大新闻真正的效果。

5000张新增房票对一个2500万人口的大城市来说，几乎对楼市没有增益，但长期影响力还是有的

这意味着

未来上海还将不断放松落户门槛

今年这个落户新政并不是凭空蹦出来的

在它之前

所有应届博士生可落户

所有指定大学的应届硕士生可落户

宽松落户硕士学校门槛

宽松落户本科学校门槛

这些事这些年来一直在做

很多自媒体写“上海突然放大招”是不对的。宽松落户门槛上海一直在做，2019年开始上海落户的“包装价格”一路下跌就是最好的例证。只是没料到今年的这一步突然引爆了全民的热情？

小红靠捧，大红靠命

有心栽花花不发

无心插柳柳成荫

上海连续放松落户门槛已经整整两年了，终于突然红了？

上海已经成为全中国老龄人口占户籍人口比例最高的城市

根据丁祖昱楼市的数据统计，杭州老龄化占比只有22%，而上海高达35%！

人口是一切经济发展的基础

是区域兴衰和产业更迭的基础

35%老年人的城市是没前途的

落户新政仅针对应届毕业生

二小姐在买房投资时反复说，房龄很重要房龄很重要，你看，年龄也很重要吧？

上海欢迎新鲜水嫩的小韭菜来贡献青春、消费、劳动力和税收。

往届生别觉得委屈，别觉得愤懑

毕竟，二阿姨如今的新宠也换成了00后

宝贝，你够嫩吗？

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