荔湾五眼桥改造与世茂福晟“千亿并购”
广州西CBD，不再是画饼。
9月9日，《白鹅潭商务区(一区)规划和城市设计整合优化》规划成果正式获批；
9月16日，荔湾区五眼桥村更新改造实施方案获得批复；
10月20日，花地湾越和花鸟鱼艺大世界将全部清货撤场，这是万科广信资产包重要组成部分...
短短一个多月的时间，如此密集的动作，白鹅潭片区就有各种重磅规划陆续获批或实施。
拆迁改造先行，这一切不是巧合，白鹅潭CBD是真的要来了。
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我们还是从五眼桥村更新改造实施方案获得批复说起，这个项目被耽误了11年。
虽然前几天五眼桥旧改方案批复的时候，我们发过文章，但是有些问题还没有讲透，所以今天再来唠一唠。
👉 78.61公顷！68.57亿元！荔湾五眼桥村旧改实施方案获批
| 五眼桥村航拍现状图（@细鹏拍摄）
五眼桥片区地处荔湾区南片北部，西、南至广佛边界，北至珠江，东至塞坝涌，5号线贯穿而过，靠近滘口、坦尾地铁站，位于白鹅潭总部经济区。
| 五眼桥村
在福晟接手之前，五眼桥此前的合作方五洲，并不认同相关控规，双方一直在博弈。
简单来说，在当年的房价水平下，他们算不过账。
这是这么多年来五眼桥改造，难以推动的根本原因。
这一点，其实在前几天公布的批复方案中也有体现。整个改造范围项目总用地面积78.61公顷，复建安置地块、独立配套设施地块、融资地块的规划计容面积149.29万㎡。
其中村民复建安置建筑面积103.97万㎡，剩下的融资地块，也就是给到开发商的部分，计算容积率建面有45.32万㎡，其中住宅40.83万㎡。
融资区楼面价是1.5万/㎡，这个正好覆盖五眼桥的改造成本。
来算一笔账，如果是按照荔湾芳村大道南广船一期地块的楼面价3.7万/㎡来算，保守价值是151亿。
未来，随着楼价的上扬，这部分价值还会上浮。
当然，这只是大概的估算，实际操作，还会涉及资金、税收等等成本。
| 五眼桥村地块很碎，整合起来也是难题
现在五眼桥方案批复了，联社是改造主体是五眼桥股份合作经济联合社，以自主改造方式开展实施更新改造。
但是，光是前期几十个亿的改造成本，如此巨额资金，背后一定会有开发商。
那么会是谁？世茂福晟。
如果，再说得具体一点，那就是双千亿房企世茂了。
世茂福晟平台，由世茂海峡主导，将涵盖福晟所有的资产和项目，包括1000多亿元的可售资源、三四千亿元的旧改货值、福晟旗下六建集团以及生活服务集团等。
当然，关于世茂和福晟合作半年之后的恩恩怨怨，近期的消息网上都有很多。
但是无论怎么样，实施方案批复之后，预计明年就要进入拆迁阶段，毕竟文件已经说了三个月之内，但是着手准备监管协议了。
这么说来，五眼桥或许是世茂福晟第一个成功转化出来旧改资产包。
世茂双千亿房企，实力摆在那里，五眼桥这么大体量的项目，足以让片区充满话题性。
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作为白鹅潭总部经济区的一部分，五眼桥旧村改造的启动，也与白鹅潭商务区规划获批有着密切的联系。
根据最新批复的优化方案，白鹅潭商务区（一区）定位为广州西岸中心商务区，中心城区西翼沿江总部经济带。
白鹅潭商务区（一区）划分为核心区、广佛黄金商贸组团、大坦沙健康医疗组团、如意坊—沙面历史文化组团、花地河北组团，规划总建筑面积2707万平米，其中产业（商务办公）建筑面积不少于1060万平米。
其中，核心区、广佛黄金商贸组团主导商务办公，大坦沙健康医疗组团、如意坊—沙面历史文化组团则以生活居住为主，花地河北组团以综合服务为主。
| 白鹅潭商务区（一区）调整后控规图
五眼桥村改造项目，就位于广佛黄金商贸组团。
五眼桥旧村改造项目的启动，对于白鹅潭商务区的建设有着至关重要的意义。
| 五眼桥村航拍图
今年6月，华夏幸福第一次敲开广州的大门，以68.39亿元的底价，拿下荔湾区新隆沙地块，折合楼面价约18662元/平（扣除配建82513平安置房面积）。
这一次，华夏幸福拿出了诚意十足的“厚礼”：
· 一家保险公司，其所属集团必须是世界500强中的前200强，并且这家集团还持有全金融牌照；
· 一家A股上市公司的全资公司，还是独立法人；
· 高端精品酒店；
· 一家世界500强分支机构或子公司；
· 一个300米的地标；
一天之内，吴向东就为广州，为白鹅潭总部带来了至少两家世界500强。
而且，有一个还是羊城梦寐以求的保险金融，还是世界前200强。
这个简直太牛了。
数据显示，2019年广州全市金融业增加值2041.87亿元，同比增长8.2%。
其中，税收收入为448.7亿，税收贡献率8.1％，广州最为赚钱利器之一。
过去一年，金融行业跑赢房地产，已经成为广州四大支柱产业。
不出手则已，一出手一鸣惊人。
“东进西联，南拓北优”，八字方针，定调广州城市发展格局。
但是，从2010年就开始立项的白鹅潭商务区规划，已经有十年之久。
2010年，中国第一条跨城地铁从荔湾西塱开进佛山，开启了广佛同城的序幕。
如今，佛山已经迈入万亿GDP俱乐部，成为湾区第三城，每天30万候鸟往来广佛两地。
或许，这一次，随着万科广信资产包、五眼桥旧改等项目启动，将重新激活广州西联的战略步伐。
毕竟，那可是3.3万亿的超级城市。
————旧改秘密，偷偷说给你听————