房地产再遇历史性突破，房租和房价会怎样？谁最受益？

从过去房地产调控对房价的调控，到如今调控对供给侧的调控，应该说发生了很大的变化，房地产的新格局也在逐渐确立，不是说了吗？多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度将影响未来房地产至少几十年。

自打2016年提出房子是用来住的而不是用来炒的这个国家级新定位，除了防范市场风险外，更重要的在于满足广大老百姓的住房需求，当房子真正回归居住属性时，租也成了刚需们的必然选择。但囿于过去租房市场环境的恶劣，加上住房市场的膨胀，大家都知道租房不好，买房可以安心还能致富。于是房价飙升，房租也是水涨船高，买了房的越来越赚，买不起房的越等越买不起。从而步入恶性循环。

很多人认准了这种循环会往复下去，于是就像急着投胎一样抢收最后的利益，但安家融媒认为，这种往复不可能持续，国家也不可能任由房地产如此被恶炒下去，应该以房子居住为中心，真正实现大家的住房需求。

应该说国家鼓励租房就已经是重大利好，而租购并举、租购同权甚至集体土地建租赁房更是重要的历史性突破，让房地产真正迎来一个前所未有的发展阶段。

不仅如此，助力集体土地建设租赁住房腾飞的催化剂也再次被叫响。市场酝酿和期盼已久的住房租赁资产证券化，有望进入发展快车道。

中国证监会、住房和城乡建设部25日联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。并对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等予以明确。

这是住房租赁资产证券化领域的首份政策落地文件。

第一财经评论称，对房地产市场而言，住房租赁资产证券化可从三大领域发挥作用。宏观方面，将有助于盘活住房租赁存量资产，引导社会资金参与住房租赁市场建设；对于企业而言，有利于降低住房租赁企业的杠杆率，促进形成金融和房地产的良性循环；投资者方面，可以丰富资本市场的产品供给，提供中等风险、中等收益的投资品种。

我们都知道，过去无论是传统的房东，还是长租公寓，对他们来说实际上相比房价上涨的回报，把房子租出去并不划算，不是有个报告说厦门需要100年才能回本吗？

随着资产证券化的落地，必将成为住房租赁快速发展的重要“助推器”，外来人口净流入较多的北京、上海等一线城市或率先试点。中国银行业协会首席经济学家巴曙松表示，对开发商而言，租赁REITs可有效盘活房地产存量资产，提高资金利用效率；对中小投资人而言，租赁REITs为其提供了分享房地产行业增长收益的渠道；对国家而言，可以有效缓解租房市场供需不平衡、租赁市场不完善等难题，同时，租赁REITs更多是不动产的运营模式，而非融资手段，符合当前“只住不炒”的政策导向。

对各方都是有好处的，那么对于普通购房者而言，房价和房租是最能反映他们真实感受的，房价会降吗？房租会更便宜吗？

如果实现不动产资产证券化，那么很多企业就会有竞争，加入租赁住房行业，提供更多的产品服务，理论上将会对租金进行压低，对租房者是大大的利好。所以说，这是一项对企业和租房者都好的政策。

单纯从企业对利益的追求看，似乎房租还有上涨的动力，但是如果从另一个角度看，集体土地建设租赁住房会对房租有啥影响呢？以前有文章说，根据房价公式，农村集体土地用于建设租赁住房会省去很多中间环节，那么会比由国家主导的公共租赁市场（土地没有溢价）便宜一半左右，比一般的市场租赁房便宜80%左右。

那么此次实现REITs后，安家融媒认为对租赁市场的房租会大大降低，当然这还只是理论上，现在还不健全，尚未可知，所以，要防止企业假借新产品恶意炒作，再次推高租金水平也不是不可能，那么有关部门就要在产品推出前做好这方面的机制设置。住房市场关系到国计民生，不能把老百姓作为居住权利的最后租房通道给堵住，所以还要辅之以全面的监管措施，防止大家买不起房后连租都困难。