买郊外别墅 （Cottage） 容易引起官司和纠纷的几件事
这个月，我的地产经纪人牌照续约，除了交钱，还要上三门课，其中一门必学课程：地产经纪人在执业过程中的操守和纪律，另外两门自选。
牌照每两年续一次，上课也不难，都在网上完成。自选课程不少，浏览下来，如果都学一遍，能掌握很多知识。有一门课，专讲郊外别墅Cottage买卖注意事项，以及经纪容易受到投诉的地方。我毫不犹豫选了这门。在加拿大生活久的人，谁不想拥有一个郊外别墅呢。
每到夏季，Cottage 的话题就不少，今年由于疫情的影响，郊外度假屋更受欢迎。
很多加拿大人属于候鸟族，冬季去美国福罗里达避寒，夏季回加拿大避暑。如今美国疫情形势太紧张，上周五，福罗里达单日确诊人数 8942 例，加拿大这边很多人已经打消冬季前往居住的计划；原定去欧洲，南美国家度假的人，也不得不取消行程，今年就在自家度假屋过。所以，本来想卖房的业主，都暂时收回，导致今夏度假屋房源特别稀少。
上周在 “ 环球邮报 ” 上看到一篇关于 Muskoka 买家们竞抢度假屋的报道。 Muskoka 距离多伦多开车两个多小时，景色秀美，度假屋群掩映在山水林木中，私密性非常好，历来受好莱坞明星青睐。很多好的度假屋都是千万加币起价，当然，普通人能够消费得起的度假屋也不少。
Cottage 的购买过程，表面看，与购买任何一种物业没有不同，但因 Cottage 多在郊外，靠水，或在林中隐蔽处，或二者兼而有之，很多我们习以为常的城里基础设施，Cottage 可能没有；仔细盘下来，就有很多不同。
今天结合我最近上网课的体会，以及过去这几年和本地驴友们出外越野，到 Cottage 短住时学到的知识，聊下买 Cottage 容易引起纠纷的几件事儿。
为啥容易有争端？因为Easements 不像化粪池，地下水井等这些被反复说，并且很能引起买家足够重视的东西，Easements 容易被忽视。
有些 Easements，虽然和邻里之间长期共用，约定俗成，其实并没有文字上的记录。斗转星移，业主更换，遇到不愿意让您用他家过道的邻居，就会有纠纷，甚至诉讼。
Easements 要写在书面合同里，或者您的产权注册上要有记录，您的使用权才会得到保护。
买郊外度假屋时，政府部门管辖的电线杆，煤气管道等，也许要作为 Easements 占用您家的地，只是一个过道，但您很可能因此无法加建，翻建或改建。而这样的 Easements ，可能没写在产权注册说明上，但政府可不管，照样用，所以，您买郊外度假屋时，最好到当地政府相关部门去求证，省得后悔。因为没记录，地产经纪也未必知道。
2. 是否可以经营 Airbnb ？如果可以，是否符合当地规定 ？
这个被列为第二条容易引起纠纷的内容，因为地产局确实收到过不少类似投诉，抱怨经纪没有查证客人要买的郊外别墅是否可以做 Airbnb，以及物业是否符合当地关于短租的相关规定。
很多郊外度假别墅的买家，属于半投资性质，除了自己偶尔度假，更多时间是想拿来做短租盈利。
通常，您买了度假屋，只要该地区对 Airbnb 开放，您的度假屋就应该可以做短租生意。然而，凡事不能先入为主，您一定要到当地政府问询，找到相关资料，确保拿到准确信息。
就算官方允许，也可能有隐形阻碍。比如，多数郊外度假屋所在地，对于露天生火，噪音控制，等，有严格的要求。您可以短租，但您很难保证租客不违规，一旦受到邻居投诉，会有麻烦。而您的邻居，无论是长住郊外，还是短期度假，肯定不愿意看到周围人来人往，吵闹声不断，您受到投诉的机会很大。
如果您买 Cottage 的首要目的就是短租，那就更要提前做好功课，比如，先搞清楚相关规定，首先是否允许开 Airbnb，其次找租客是否容易，租金如何，噪音和明火管制条例等；同时，您这种情况，自己不常年住，还开设 Airbnb，，要问问保险公司，是否愿意受保，当然即使有保险公司愿意保，价钱肯定不便宜，您要考虑投资效益。
3. 自家门前水域 Dock 的改建，没那么简单
您如果已经过了购买郊外度假屋入门级，那您一定知道我在说什么。是的，门前那片水，通往水上的那条木头桥岸，桥上的两个彩色木头躺椅，是很多买家的诗和远方。
您买了度假屋后，不但拥有门前水域的使用权，还可能在您的产权注册上有合法记录。但如果您想对门前这片水域做任何改建，比如，将通往水域的桥梁加长，扩展；或者，把水里那几块大小不一，分散布局的石头找人运走，您可能会陷入麻烦，或者被政府投诉，罚款。
根据安省 “公众土地法案”，以及联邦政府的 ”渔业管理法案“，您在水上的任何改建行为，都有可能导致水流变化，鱼类生存习惯受干扰。所以，您做出任何新建或改建之前，必须要申请两级政府颁发的许可证，确保符合上述法案的规定。
4. 养一个 Cottage 的隐形费用惊人，别怨人家没告诉你
这第 4 项，实际上包括了好几个内容，但更多的是注意事项，不容易引起投诉。就算您疏忽了，诉讼恐怕很难解决问题，所以我就笼统说下。
化粪池的整个使用和安装系统，需要有“自然资源部”的许可，您要找卖家要相关文件。请验房师仔细检查化粪池的正常使用功能。
买 Cottage 隐形费用有时会吓您一跳，比如电费， “运输费 ” 那条儿，非常贵，买之前找卖家要账单，做到心里有数。
保险费用高，Cottage 通常不是常年住，业主无法做到及时看护，这些都影响保费；有些距离消防站远，超过 10 公里以上的 Cottage，保险公司甚至不给您保。
如果您买的是四季可用的 Cottage，很好，但是冬季道路清雪，维护，屋顶积雪清除等，您不但要花心思，更要花银子解决。
很多事情，看着不大，容易被忽视，却后患无穷，买Cottage 也如此。不过呢，您如果能事先做好功课，拥有一个 Cottage，并常年愉快享受，也不是难事儿。