土地增值税清算实务集锦（五）
（接上期）
无产权地下车库涉税解析
地下车库大致分为两类，一类是利用地下人防所形成的，另一类则是非人防地下车库。其中，非人防地下车库又可分为两类，一类是可以办理产权证，另一类则是无产权车库。因此，没有产权的车库总共有两种类型，一种是人防车库，另一种是非人防的普通型车库。能够办理产权证明的车库作为其他类型开发产品，其涉税处理并不复杂；难就难在，这两类没有产权的车库税收处理。各个省市对此的规定不一，首先我们来看看人防型地下车库。
大多数地区将人防车库作为公共配套，成本分摊，相关的收入不单独计征土地增值税。也有的地方规定，人防建设完成后交付政府有关部门的，其成本可以允许扣除，否则不予扣除。
至于非人防无产权车库，通常会有两种主流的处理方式。我们一起来看看各地税局是怎么规定的：
辽地税函[2012]92号
五、关于地下停车位等取得收入和清算扣除问题
转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。
无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。
青地税函[2009]47号
十二、房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？
答：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入。
利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。
鄂地税发[2008]207号
第十七条对公共配套设施费扣除范围的确定。对清算项目中必须建造的，但不能转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出，如居委会（或社区）和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、公共厕所等公共设施，由于各项开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。对公共设施的扣除，在进行土地增值税清算时，按以下原则处理：
……
（四）对于停车场（车库），仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用（已废止）；
……
鄂地税发[2014]63号
十、关于地下建筑土地增值税成本扣除问题
地下建筑土地成本分摊问题按《省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发〔2013〕44号）执行。除土地成本以外的其他成本和费用（以下简称建安成本），根据不同情况按以下方式进行税务处理：
（一）地下人防设施实际建安成本按公共配套设施处理，列入项目公摊成本进行扣除。
（二）除地下人防设施外的其他地下建筑物，纳入整体项目建设规划并取得产权销售许可（即购买人可办理土地使用证和房产证）的，此类地下建筑物按“非住宅类房地产开发产品”有关规定处理，即已销售部分应分摊的建安成本可据实列入扣除项目。
（三）纳入整体项目规划的其他类型的地下建筑物，包括房地产开发企业自用、出租，以及未取得产权销售许可与业主签订产权转让合同或签订有限年度的使用权合同的，因其产权未发生实际转移，故不属于土地增值税征税范围，其对应的土地成本及建安成本不允许列入土地增值税扣除项目。
......
除此之外，其实全国范围内还有很多地方税务局存在着形形色色的规定。总体来看，这些规定主要分为两种处理观点。一种是视同销售不动产，无论有无产权，在确认收入的同时，相关成本也允许扣除；另一种是只要办不了产权证的，就不纳入土地增值税征收范围，相关成本不得扣除。两种观点是五五开。为了税收公平起见，我们还是希望国税总局能够尽快出台政策文件对于地下车库的土地增值税处理予以明确。沥呕君的观点还是倾向于按照销售不动产进行土地增值税的涉税处理，这一点对于那些没有产权故而采取“以租代售”模式的地下车库同样适用。
说到这里，有人要问了，那么地下空间到底能不能办理产权证呢？这个问题相对比较复杂，国税总局对此并无明文规定，现行的不动产登记实施细则对于地下空间如何办理产权证，也未能统一规范。包括地下空间的土地出让金如何缴纳，也仅散见于各个地方城市自己的规定。纳税人应该密切关注这些地方性的规定，因为能否予以办理产权证，导致土地增值税的税收处理结果迥异。很多地方政府规定，地下车库若想办理产权证，就必须缴纳土地出让金。那么对于纳税人而言，这个时候就需要权衡所缴纳的土地出让金与事后所享受的土地增值税优惠，这二者之间孰大孰小，如果前者高于后者，那么办理地下空间产权证就未见得是一个明智的选择；反之，则应该尽量争取办理地下空间产权证。对于普通业主而言，其实地下车库有无产权证，并不是他们关注的重点。相反，对于那些有产权证的地下车库而言，在未来二次转让时，涉及到的税费更为沉重。大家都知道，普通住宅在满足一定条件下是可以享受免征土地增值税优惠政策的，但是地下车库则无这样的政策，这也导致了有产权证的地下车库在未来二次转让时，税收处理反而成了一个较为棘手的问题。
四、土地增值税扣除项目的归集与疑难解析
关于扣除项目有几点需要重点关注的方面：
1、土地与房产扣除不同；
2、新房与旧房扣除不同；
3、房开企业与非房开企业新房扣除不同；
4、生地与熟地扣除不同。
扣除项目示意图
房地产企业成本核算步骤
房地产企业的开发成本主要包含六项：
①土地征用及拆迁补偿费；
②前期工程费；
③基础设施费；
④建筑安装工程费；
⑤公共配套设施费；
⑥开发间接费。
需要强调一点的是，其中第①项是不含土地成本的。六字真诀：土、前、基、建、公、开。
成本扣除的税务处理
已销开发产品的计税成本的计算：
其中，可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积；已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。可售面积以测绘报告为准。
（一）土地成本
首先，需要取得合法有效凭证。土地出让金要有政府财政收据，至于拆迁补偿费，则有其特殊的规定，并不一定是以发票作为依据，这个我们后面会讲到，先略过不谈。
其次，相关成本费用必须是真实发生。
再次，是用地面积；
最后，是分摊方法。
相关税收争议问题：
1、契税能否归集至土地成本中？
关于这个问题，国税函[2010]220号文作了明确规定，契税作为房地产企业取得土地使用权所支付的有关费用之一，是可以归集进土地成本的。
政策依据：
国税函[2010]220号
房地产企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
2、土地闲置费能否归集至土地成本中？
国税函[2010]220号文同样作出了规定。土地闲置费允许在企业所得税前扣除，但不可在土地增值税前扣除。
3、土地违约金（滞纳金）能否归集至土地成本中？
并无禁止性规定。对于纳税人而言，法无禁止即可为。曾有某地税局在针对某房企的一次税务稽查中发现，该企业与国土部门所签署的土地出让合同中有这么一条：
受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的1%向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权单方解除合同，并收回土地。
按道理，该笔滞纳金是可以计入土地成本的，但是可惜的是，这家房企居然将其计入了营业外支出。房地产企业通过招拍挂拿地，就相当于工业企业采购原材料。采购原材料时因为延迟付款从而产生的滞纳金，难道企业会计会将这笔支出计入营业外支出吗？当然不是，我们应该计为材料成本。违约金在当期是没法在企业所得税前扣除的，只有待产品销售完成以后才准予扣除；另外，因为未作为土地成本，所以这部分违约金是不能进入土地增值税前扣除的，更不得加计扣除。巨大的损失！
（未完，待续）