我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：美丽的房姐，今年杭州民办学校改革实行公民统招，一些自媒体说公办学校生源会更好一点，学区房可能上涨，有人建议我年后马上就去入手一套，手头子弹200，我的女儿才一岁，要这么早买吗？（我看中的学区之后几年应该不会有大变化） 2、另外我在杭州郊区的楼盘叫融创金城未来海，刚刚交付，没有地铁，买的时候20000，现在均价27000，建议什么时候出手好呢？长期持有还是满两年后抛售呢？3、你对杭州之后的房价走势怎么看呢？我看很多文章都说7年后要楼市会崩盘了（马云也这么说），我女儿刚好7年后读小学。所以也在犹豫要不要今年买房，还是过几年再看，可以分享下您的预判哈～回答：1.公办学校能否考出好成绩，80%在于生源，也就是爹妈平均智商和家庭背景，10%在于家长烧钱烧时间全身心投入课外培训，10%在于老师的水平和时间投入。你能为孩子做的，除了有良好的家学之外，可以想尽办法打进富人圈层的学区房，房价越高的地方 生源越优质。跟你早买晚买关系不大。2.融创金城未来海可以继续保留，虽然没有地铁，好在属于未来科技城的辐射范围之内。未来能跑平大势。可以考虑用你的子弹，继续开发老人票，做接力贷入手倒挂新盘。
提问：房姐您好！沈阳沈北新区汇置系的房子能购买吗？即汇置尚岛，汇置尚都？感觉您对沈北房产比较关注但未提及过汇置。谢谢。回答：汇置11000单价，2019年不少沈北项目单价6000。定价不能决定一切，但真实反应了开发商心理预期和信心。从2018年初买入5100的雅居乐花园开始，沈北单价已经如预期，两年后接近翻翻的暴击收益。看清城市逻辑大势，才是赚钱的关键。赚200%还是150%区别不大，重要的是分清150%与15%的区别，18年初买12000的沈阳郊区洋房大有人在。开发商至少吃了你3年的利润。提问：我在山东烟台下的一个县级市，现有房产情况:烟台市区二套，一套2018年商贷购买在芝罘市区105平精装，一套2014年全款购买在牟平区139平毛坯，这二套都空置，现在县城有套145平房自住和200平商铺出租，另外2018年全款购买长沙房一套140平，2019贷款在济南购房一套110平。请问:1、如何优化我的房产；2、儿子现在英国读大二学金融，想在上海等大城市工作，房姐有何建议？3、今年想再投资房产，想过上海、杭州、南京等城市，一方面没有购房资格另一方面感觉价格有点高了，首付和还款压力较大；主要还是想考虑武汉、济南、青岛、沈阳（济南青岛有购房资格），房姐如何考虑？并希望给出购房城市的区域。谢谢！莱山区现在是市府所在地，海岸线空气好，很多人定居在此，像福田南；福山、开发区经济总量高，外企高新企业扎堆，像政府扶持的南山区。二手房市场也有区域特点，芝罘区学区房2.5万已经有大量成交，莱山区改善住宅也有很大市场需求，开发区、高新区市场也在17年中升温，二手价格半年涨了30%，现在处于下降通道。烟台最大问题是主城区人口少，大量人口都在县市区，且历史库存全国排名前三 大概率三年内平稳，投资换其他城市。建议出手烟台房产，优先考虑上海，虽然均价高，但也是北上深这几个大线城市中上车北上广深破限购都不难，一线城市买完再考虑济南和沈阳。提问：房姐你好，请问下武汉房产投资的问题。我户口武汉，房票已经用光。准备采用父母落户武汉方式进行购买投资，有几个问题请教下：1. 父母落户后是有2张房票吗？父亲和母亲分别一个房票 2. 我是作为共同还款人好，还是做接力贷好。3. 武汉哪几个楼盘投资比较好，尤其是汉口区域。我主要考虑租售比，需要有较好的租金收益。同时也考虑未来的增值空间。目前主要看了几个二手盘，泛海，晋合金桥世家和汉口传奇。泛海和金桥世家我看网上租金比较好，泛海属于CBD，金桥世家没有弄明白什么样的人会花高租金租房。汉口传奇看了户型不怎么好。还有没有其他楼盘可以推荐 4. 是投资新房好 还是 二手房好，新房需要精装修回答：1.父母之后以家庭为单位，有2张房票，一张首套 一张2套。3.你看的汉口几个盘除了汉口传奇不那么CEO之外，另外几个都是CEO盘，租售比很低。投资重点看涨幅，武汉整体租金收益都非常低，租金不作为选筹最重要的判断标准。未来也可以通过民宿和分割出租的方式提高租金。提问：新人首问，你好，手上子弹60首房首贷，这套房子适合入手吗？主要想的是五年左右能拆就好，出租应该也好租，自住环境也还可以，请给点意见，现在目前跟爸妈一起住在国博新城，月供暂时只能承担5000以内，目前我和我老婆信用卡四十万，用了三十，对买房有没有影响啊？如果这房子不行有没有好的推荐的，疫情结束就准备入手了。回答：1.博拆迁流，如果附近都拆了，仅剩1.2栋，可以赌一下，房龄近30年大概率会拆。2. 如果等拆迁，拆迁的具体补偿还不清楚，拆迁何时可以动工还是未知数，我们只能初步判断拆迁补偿比现在出售高。然而在房屋不能贷款没有负债的情况下，如果我们长持个3年，损失的是30%+的资金成本，部分的涨幅预期，以及选择直接出售获得现金不断裂变滚动的机会，按照5年一倍的话，这里有可能又是60%的机会成本损失。3.关键点在于，如果5年不拆，拿得住吗？考虑好了还是想买，那就入吧。子弹60能选择的楼盘很多，性价比高的已经在知识星球内推荐。信用卡负债影响负债，建议按揭前还清，或者做高流水覆盖月供。提问：新人首问：房姐，对于流水和工作关系不在武汉工作的外籍人，请问：1在武汉有没有购房资格 （持有探亲签证，不是工作签证） 2能否做按揭贷款，目前已知汇丰可做，但要求提供武汉流水。外籍护照征信是空白。谢谢。回答：你好，港澳台、外籍人士，可以在武汉购买一套住房。不需要提供两年社保或纳税，要做资格核查。提问：你好房姐，看了一下你对香港楼市分析，都是缓慢下行，不值得持有，请问可以详细解释一下吗？虽然香港经济下行，产业欠缺广泛，但不会依然因为供应量少，买房需求年轻人多而继续往上吗？另外中国楼市政策主導，会稳步上扬，但会不会出现像97亚洲金融风暴或08次按危机等，未来十年楼市大幅度下跌的可能呢？已经十年没有调整，如何判断现在不是高位？谢谢解答回答：核心是人口。人口流入的地方即使有问题也只是时间问题。香港楼市不值得入场。首先非香港居民买香港楼市，是需要交纳歧视性印花税的；最后，香港人口一直涨不上去也是问题，迟迟突破不了1000万。对比未来10年的涨幅，内陆肯定好于香港，但是你要是生活在香港，需要自住就另说了。楼市看人口 金融和政策，未来10年一二线城市还会继续涌入3亿人口，中国城市化还有很长的路要走，你太悲观。回答：二月市场冰封，需要等疫情结束才会有业主放盘，不看好集中出笋盘。大家都期待憧憬出现一个不懂行的外地业主，把7折笋盘钥匙送到我们手上，买到即赚百万收益。不过现实中你能碰到的大笋业主，大多是专坑新手。市场中急售的85折笋盘，信息能进到你耳朵里面，大概率都是深坑瑕疵房。从潜力洼地板块里挑出潜力楼盘，耐心看盘砍价，才是真实多军的日常。提问：房姐好！想卖沌口金色港湾三期9栋260平的顶楼复式，目前做了十个房间租给芒果公寓，装修10万元，合同还有一年半到期，可以装电梯（目前一楼不同意），金色港湾大户型不好卖。问题，1：适合哪类买房客群？是否需有针对性的进行装修，如：可以改成中空复式，开墙将平14平的独立露台改花园，2：不改造报价多少合适？3.在租期间如何看房？谢谢！回答：沌口老破大目前属于穷人买不起，富人瞧不上系列产品，总价高 单价低，比较难卖。这类产品主要是沌口板块内部的自循环。卖出建议把卖房科技树用上。借你的问题说说老破大适合哪类人群，应该如何挑选？老破大的特点：1.杠杆高 但并不是所有的老破大杠杆都高，下手之前要做好充分的预评估工作，且和银行关系到位，才能实现真正低利率长年限的优质高杠杆。2.租金高 但也不是所有的老破大租金都高，而且租金和正确的运营关系很大，如果运营的方法不对，也出不了高租金。3.可能有折扣 但也不是所有的老破大都是真的有折扣，绝大多数是本来市场就只认可那个价格，所谓的“折扣”来自硬伤的折损。专业的眼光，加上专业的找房、谈房，才可能获取到一定的折扣，但也不要对这块期望值太大，现在市场信息如此透明，指望在非债务风险房中找到折扣大的房子，根本不现实，行为期望值更可能是负的。4.超额涨幅 这块就更加考验眼光了，有的老破大甚至可能还没有折旧到位，未来与板式带有小区环境的次新房价差还可能进一步拉大，很多人总以为单价越低涨的越快，却不懂更加底层本质的规律，就容易吃药。专业人士才能实现高于市场价卖房获利，这需要一套系统打法，关注很多细节，由各种细节组合成最终好的结果，也绝非普通人能轻易实现的。综上：老破大很像股市中的“垃圾股”，更适合我们这些专业人士，或普通人在专业人士的全程指导下操作，不适合普通人独自贸然操作。底仓充足，可以放弃流动性，接受N年不涨。通常情况下，二线城市老破大不如一线城市。提问：请问美丽的房姐，怎么洗征信，都是晚两天还款，忘记了。提问：房姐，刚定了郑州金水区的华瑞紫金嘉苑1.6万，就是有两三栋安置房，不知道有没有影响？还有就是现在交了几个月长沙社保了，有人说长沙万年不涨犹豫还要不要继续交下去了？现在定了房感觉压力山大，下一个目标城市选哪个？子弹光了，也没首贷资格了，申请几笔信用贷全款买入在抵押可行不？银行抵押贷看负债不？回答：安置房影响不大 长沙最近1-2年没戏 应对房价过快上涨最有效的方法之一，就是加大供应、让房子不再稀缺！上一轮的房价上涨，很多城市不就是因为房子不够卖，供应紧张吗？一边加大供应，一边限售七年（交楼+取证+限售），增加破限购难度，就是长沙抑制房价上涨的做法。短时间，看不到改变的可能性。保守点，不要太冒进，还是建议大家把负债率控制在70%以内，保持正现金流提问：万能的房姐，请问您提到的签远期合同，可以具体一点吗？比如多长时间算远？怎么和卖家谈？合同中需要具体明确哪些事项？多谢多谢！回答：如果你看上了一套房，暂时没有子弹，可以通过远期合同拖20个月，有充足的时间筹集首付款，即使最后房主不卖给你，也可以获得巨额赔偿。拖延流具体操作见知识星球内部分享《拖延流实战篇》。提问：深圳市场风起云涌之际，500万总标的+投资 1.是热点片区追涨杀跌，众星拱月，看好长期价值? 2.还是预判板块轮动，去寻找同类型的未启动标的? 这是目前悬在很多人头上的最大问题。星主怎么看?请问回答：说的好，这是我们每个购房者下一步面临的严峻问题。今年下半年，深圳楼市冰火两重天，热点地区持续上涨，冰点片区持续横盘，导致价差越拉越大，下一步该怎么买? 是选择热点片区追涨杀跌，从长线来说，固然更稳，但冲高之后大概率要短线横盘；还是预判板块轮动，寻找新的待启动板块，这当然是真正的价值，但又超出了普通人的认知范畴。提问：房姐，现在天津空港有两居室贷款，每月8000，年收入40，手上目前有50，外借40三年后能还回来。目前想，一是考虑小孩(今年6年级)中考，在市内六区买一套老破小，落户口为主；二是看看沈阳有没有机会。本人公职，不方便操作JLH，只能二手。看了不少回答，觉得沈阳江南甲第在地铁口附近一套不错，103平米，3局室，87万，9楼/18楼。想听一下你的意见和操作顺序。回答：你好，声势浩大的天津远郊滨海新区建设如今已经没有什么声音，塘沽口的响螺湾、于家堡伫立的高楼也无法缓解没有人的尴尬。没有人，是远郊新区最大的痛，痛几年也就放弃了。不看好滨海新区，外贸经济一直疲软，爆炸事件对片区后续影响，人口迁入意愿不强，考虑孩子上学，空港房子找机会换成市内六区的老破小。大单优先原则，先置换天津，再考虑建仓沈阳。甲第单价8千左右可入，你看得这套如果房子没有硬伤，还不错。提问：请问房姐，北京现阶段房价已经这么贵了，老破小凤变冰短炒还有盈利空间吗？作为新手起步是否依然值得做？第一，淡季要买二三四楼，最好三楼；旺季前要买一五六楼，最好六楼；旺季中又反过来要买二三四楼，最好三楼。 第二，绝对不要过户。过户是肯定不划算的，除非碰到旺季大涨，否则很可能不赚钱甚至赔钱。 第三，北京房价没有天花板。老破小也一样，也没有天花板。老破小只是外立面、楼道环境、小区环境一般，但硬指标还是很好的。地段、密度、得房率、户型实用度。那么只要未来那些容易改善的外在因素改善了，估值就会修复，利润就有了。第四，新手凤冰练手是挺好的。有助于学习成长。但ABC对技战术能力考验不小，建议在专业人士指导下谨慎操作。详见知识星球内部资料《炒房客的流派（二）——老破小如何赚钱》提问：房姐好，能否点评一下成都楼市，有投资空间么？自李冰父子开凿都江堰以来，四川平原便成为沃野千里、水旱从人的天府之国，享受了2000多年富饶稳定的红利。成都也一直是四川平原的中心，稳居西南地区头把交椅。到目前为止，成都仍然是西南地区商业最发达、最富饶的经济文化中心。从城市的长期发展上看，人口潜力这一点成都也取之不尽用之不竭，毕竟四川平原有1亿人。从房价上看，成都限购严格，一旦政策放松，房价上涨是无悬念的事。成都武汉两者两者齐头并进，差不多的。不分伯仲。逻辑是一个华中中心，一个华西中心，本来就是同等比较的，长期来看重量级也差不多的。房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
