我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：智慧的房姐你好，感谢您的回答受益匪浅，现在陷入迷茫，以我国的经济现状估计经济近几年都会处于低谷期，未来我国人口也会越来越少，供大于求，未来房子是否会很便宜。1、天津今年的房价一直在降，现在如果加高杠杆做0首付的话还有入场的必要吗，2、如果有天津房票，天津和重庆哪个更适合入场。谢谢房姐期待翻牌。回答：1.目前的状态是：人口速度下降，但人口总数仍然在增加，只是速度变慢，大规模的减少或者老龄化，在20年后；2.人口也是分层的，房产和人口不是一锅粥，房产是某个城市中的房产，三四线城市人口下降，一二线城市人口增加，我的推荐一直是买一二线，没有三四线；3.房价的决定性因素，是货币；如果一座城市城市人口不增不减，内部正常循环，房价会沿着恒定的速度上涨。长远看经济周期是向上的，短期内经济差，所以要印钱。有个词叫“滞涨”。天津市场重点是学票价值，如果有孩子读书高考的需求可以入手。天津还是重庆都还行，看你的主场，原则是逢笋入。
提问：新人首问，房姐好，我在辽宁三线城市有八套住宅，市中心六套租售比挺高的，全款贷款都有，资金二三百以上，加上卡和贷款可以增加一倍以上，孩子近三岁，想请教您该怎样优化配置，三线城市租售比高的房子该不该抛，将来孩子在哪里好，沈阳房价有投资价值么？如果是你，最理想是选择哪些城市？热点限购城市怎么能落户？回答：北方人最佳配置:北京+沈阳房产高考移民天津落户辽宁三线城市留1-2套市中心自住，剩下的都投到能级高的城市。目前所有城市破限购都不难，具体操作方案，见知识星球你内部分享。
提问：新人首问，本人2015年10月在清江山水购买3.3期113平，利率95折。17年交房后简装出租，月租可抵月供。现一家人居住深圳宝安，工作在宝安南山。18年四月份购买坪山奥园翡翠东湾，利率上浮10%，2020年12月才交房，月供9500，交房后转公积金可以月供8000左右吧。目前家庭年收入40万左右。想卖掉武汉置换宝安小两房，有买家出240万，首付五成，房子是五楼，满2，请问这个价格是否可以卖了?还是可以等行情好一点的时候再出手?目前我们不急着买深圳两房，但是如果武汉240万价格不错我们也考虑出手。或者您觉得清江山水跟坪山奥园哪一个更值得留?我们也考虑回武汉。回答：关山大道是领涨区，坪山是补张区。房产置换的原则还是宁要鸡头 不要凤尾。坪山奥园并不是投资优选，远郊盘尽量挑核心区域。临近地铁，一公里之内才有意义。再加上奥园太靠近惠州，隔壁龙光城才一万，比亚迪的人开着车通勤很方便，奥园略显尴尬。深圳现在可以开始淘笋，有性价比高的，可以抵押清江山水融资拿下。奥园等交房后留着慢慢卖。提问：房姐你好请问厦门户口，手上子弹70多，想问是投资基金好还是房子呢？请问武汉的合适吗？回答：你好，就这你的这个问题，聊聊股票基金和房子，谁的回报率更高。先说结论：房子收益一定大于基金。1.房子有低利率长年限的杠杆可以对通胀套利，所以股市的收益还是比不上的。3.专业股票投资人投资的股票涨幅能做到高于房产涨幅，但综合收益未必更高，原因是杠杆的比例和成本。比较收益的基础概率，一二线城市房产远远大于股票。普通人违反贝叶斯定理做事通常都没啥好下场。美国情况不同，大农村土地敞开供应，真正稀缺值钱的房地产只在少数几个大城市。美元霸权输出通胀，股票市场割韭菜指数也略低，几种因素结合，美国人更喜欢买股票也就不奇怪了。适合大众投资的品种...... 如果追求极度流动性，股票可以。但不是自己研究个股。而是买场内宽基指数基金（ETF）。比较难超过8%。绝大多数年景是跑输通胀。但长期看，至少不会产生亏损。主要面对被“投资理念”洗脑的人群。凭运气赚的钱最终凭智力输回去。做好资产配置，大仓位一定是放在一二线城市，剩余零散子弹可以试试基金，小赌怡情。提问：新人小白：很急：我们现在看中了深圳龙岗区平湖熙璟城的一套3房，但是纠结几个问题，不知道家庭负担能不能承受这个风险，麻烦帮忙分析下吧:1, 我们目前手上有90万，这套房子340万，所有一起估计首付估计要115万，所以我们预估要找家人朋友借25万2, 我老婆上班基本算稳定，月工资2万多，我自己创业今年第二年开始盈利挣一点钱，但对于明年也还是不稳定3，小孩明年9月份上幼儿园我们现在遇到的问题是，房子我们夫妻都看中了，但首付超过了我们的预算，还有月供之前预估在1万以内，现在要1万2多。不知道以我们家现在的情况适不适合买这个房子，买后我们家庭要承受的风险压力有多大？第一，除了10号地铁，没有其他值得称道的利好了，而地铁助力有限，因为基础配套很弱，地铁难遮百丑。第二，像一个大工厂，满眼厂棚区，商品房，旧改都很零碎，没有连成片，没有量变就难以质变，任何配套都要人流支撑。第三，光芒不够，购买力有限，平湖虽然是电商大本营，但是一些平湖上班的甚至更愿意买到隔壁的龙中去。第四，说回熙璟城这个盘，楼盘自身还是不错的，但离地铁口远，对面就是华南城，华南城有点像18线县城商场。子弹100左右，有更合适的项目，见知识星球内部分享。新手没有底仓，月供只能硬抗。未来通过分割出租，先缓解一部分月供。前期都会辛苦点，未来收入增加了回头看也还好。信用卡空当接龙是低息最低的循环TX方式，可以操作起来。提问：房姐你好，夫妻两人一人南京户口，一人上海户口。南京现有两套江宁万科，两套均180购入，一套市值430，一套市值300。均有120贷款负债。现一套处于长期出租。上海为了挂户口70购入金山学府路附近80平两房，贷款50公积金。现也长期出租，现市值130。海外已购入房产，未来十年计划长居国外陪孩子读书，因欠亲戚约200外债，计划出掉市值400多的那套，还掉欠款，还余100左右子弹，上海还有一张房票，计划淘一套老破小，长收租金，不知道思路是否正确？上海有哪些区域推荐？金山的两房要不要出掉，因为觉得地理位置太偏，又没有地铁，一直想出掉，前两天看到新闻，乐高会进驻，不知道会不会给房价带来利好。首先，这个地方绝对不穷，相反，一般居民还挺有钱的。这个地方和浙江省嘉兴平湖接壤，属于上海的最南面，是连接沪浙的交通大动脉。但是，这个地方的房价永远是上海最低。因为它是上海乃至全国最大的化工厂基地。有没有污染，我不知道。但是绝大多数上海人，宁愿去崇明岛，吃萝卜咸菜藏红花，也不太愿意去化工厂附近蹲别墅。你去看全世界各大城市规划，最大的污染源，往往是建在两省市接壤的地方，至少有一半的空气污染踢给对方了。展望未来，这个地方迟早会越来越好的。上海北面的宝钢已经陆续搬了。很多外地人拿了集体户口，金山区买个老破小挂户口，还真是不错。金山的市场，坦白说无论保值增值，还是流动性，短期看都可能有问题。2.5稍微加一点在青浦新城就能买到动迁房，金山这么一比竞争力就不足；上海买房子不要超过人民广场为中心25km的直线距离。子弹200，上海投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。提问：美丽的房姐你好，问题多有点急！户口在武汉，人在湖北三线城市两年前购入恒大140户型，目前还有贷款110万未还，现准备到武汉买房，主要考虑未来三五年后增值，但也不排除自住，现在手里能凑到170万。一问：手里钱怎么安排比较合理？二问：看了望江府，等船厂搬迁地铁11号沿线开通，估计三五年后感觉能到三万以上，房姐不推主要是考虑怕三年横盘，那五年后呢？三问：考虑武昌多一点，那目前新盘只有东湖城尾盘和金科城适合投资了吗？四问：这几天在武昌洪山看二手，目前觉得合适的只有保利城2万和静安上城2.4万，也准备去恒大首府和融侨华府看看淘笋，主要考虑小三房比大两房有优势，对吗？回答：你好，仔细观察融创在武汉的所有项目，你会发现基本都是CEO盘。融创开发商是个靠开发商，为股东谋求利益，利润率有保障。所以买他家的房子，相对来说收益率一般，只有在部分弱二线城市中创才会走周转流，在强二线城市一般都会卖溢价。开发商卖新房时投入了巨额的营销费用全城找傻瓜接盘，而你的二手房卖房时没有人帮你全城推广。加上物业，品质，环境等溢价因素会慢慢折价，所以我们一开始投资就不选择溢价CEO盘。同一区位，未来5-10年，价格差异不会太大，5年后同样都能涨到3万，你会选择2万还是1万+的？所以入手价越低越好。东湖城金科城属于投资第二梯队产品，投资有回报率更高的项目，详见知识星球内部分享。小三房和大两房对比，选择小三方，相同面积，功能性更强。提问：亲爱的房姐？请问房查怎么抹？征信怎么抹？有好的推荐么？回答：房查记录抹除和征信逾期抹除都可以操作，具体流程见知识星球内部分享。提问：姐你好！无意中关注你公众号，读了你的很多问答来的星球，感觉你回答的不止是房子问题，还会给人带来启迪和思考。说说我的情况，生活在云南某贫困县，我是一名国企中层干部，35岁，年薪七八万，我部门养老员工太多，所以干得很累，我现在身体也不是很好，工作十余年了一直任劳任怨，但是感觉不想点其他出路到退休还是穷！前几年不懂理财把日子过得一塌糊涂，现在想从新规划人生。2.可否把现在房子卖了还债剩下的钱去贵阳贷款买个小户型，哪个区未来升值空间大？考虑娃儿将来读书兼投资，娃儿现在才两岁多。3.可否出去租个便宜的房把现在房子租出去？4.可否在新城区再想办法买一套？求指点迷津！感激不尽啊！！！信用卡现在还有十多万额度可用，但是不敢负债太多。回答：1.体制内大家都是混日子的，你大可不必太忧心。抬轿子的和坐轿子的只有一帘之隔，身份截然不同。国企之类大机关从来都是大多数人替少数人抬轿子，一开始游戏规则就定好的。如果太累且看不到未来的上升通道，不妨跳出体制。我见过很多体制内中层干部去四大、咨询公司、律所、投行淘金，有干的很不错的，也有一般般的。如果生活角度有财务上的需求，刚好业界的工作生活方式也觉得适合自己，可以尝试。好处是业界对你的人脉资源大多会高看一眼，通常起步就给到大几十、上百的年薪也不稀奇。2.小城市房产不用留恋直接出手，新盘价格高，二手房打折卖不出去，因为没有人口支撑。贵州适合投资的板块见知识星球内部分享。卖房把《卖房科技树》用上3.把房子出手后，外债还清，贵阳入手一套笋盘。负债率控制在50%左右比较好。提问：商业天赋这个后天要怎么锻炼？以下行得通吗？在孩子小时候就带去商场，带孩子一路逛过去，然后问这些东西为什么要这么摆放？哪些东西利润是高的？为什么？为什么要开在这里？等等…可以在这个基础上再做什么不过于提高成本但是增加利润的事，后来再去考虑跨其他产业结合的问题。回答：完全没用。疯狂加速的数据商业时代，不可能用当下的商业组织形态培养二十年后商业天赋，完全是缘木求鱼。每一代人的竞争都是同龄人的竞争，有人研究过商业大佬成功的共性天赋：偏执、自恋、权术。暗黑体质更外向、更开放、更挑剔，内心更强大，乔布斯、英特尔格鲁夫、雅虎梅耶尔、LVMH阿诺特、马云、许家印，特别擅长玩弄对手于股掌。迅速掌控全场的能力，以德报德，以直报怨，搞定人抗住事，是同龄人竞争胜出的关键。最能模拟成人竞争的，一个是肢体接触类团体体育竞技，足球、篮球；一个是网络游戏，吃鸡、LOL。男孩子的话，放到竞争和冲突激烈的地方，做到撒手放养，从小就为自己的决定买单，培养解决问题、搞定人的能力。提问：同样是几十层的电梯房住宅，为什么国内都有花园小区环境，国外都没有花园小区环境呢？回答：中国人讲究三进三出。小区大门是第一进，楼栋大堂是第二进，自家玄关是第三进。中国人更偏农耕文化，喜欢稳定、封闭；西方人更偏游牧、航海文化，喜欢动态、开放。中国人造城沿袭了解放后工人新村的格局，西方人造城跟纽约、伦敦、阿姆斯特丹市中心学习的比较多，历史沿革也是造成这种差异化的原因之一。最完美的形态是：5-6栋楼围合成一个精致的带花园小区，各楼栋通过带顶和落地窗的封闭式连廊连在一起，距离临街可泊车的小区大门步行距离都不远。会所设置在小区中央，也有连廊可以到达。或者放在地下也可以。这样既有小区环境，保证了一定的私密性和舒适性，又和外界高效联通，出行和接待访客非常方便。提问：我在三四线城市，目前有几套房产出租，打算卖掉去投资二线城市，请问异地置业如何实操？1.选城市。我在广东，深圳太高门槛，广州后劲不足，个人觉得东莞珠海惠州都被炒作，且不如中西部二线城市，这个观点对吗？目前去二线城市，选择中西部二线还是东部城市。江浙三线城市估计价格都超过中西部二线。按照城市行政价格选？应该优先中西部二线？2.版块：中西部二线，武汉光谷和重庆两江四岸，哪个板块更安全更有后劲？之前重庆房价很低是因为天量供应？以后呢？3.买房后如何打理？现金流有限无法空置。目前广东小城市体制内上班，为了多一点实操经验，利用周末做了大半年的中介，看房了百来套。回答：1.主场在广州，深圳和广州是更好的选择，大仓位还是应该放在一线，更安全。为什么？京沪如果开放随便落户，不是武汉重庆成都西安天津的几十万一百万级申请量，而是几千万上亿的申请量。这就是魅力。现在深圳开放落户，吸引的是全国流量，加上深圳的宏大规划，ZF扶持，现在房价还远远没有到达天花板。小仓位可以放在二线城市，吸引的是全省的流量，相对于的，天花板也更低。2.全国城市发展水平划分：东部>中部>西部目前来看，武汉和重庆都是不错的城市。但是目前2个城市都处于横盘期，需要逢笋入。武汉和重庆投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。建议优先武汉，房票用完再考虑重庆。3.未来交给包租公司打理即可。已经完成看房200套，执行能力很强，淘笋方法论详见知识星球内部分享。提问：请问沈阳房子未满二大税如何和房主讲价比较好，当前行情下拖延流是否可用？回答：谈价格在于挖掘对方核心诉求，缺钱急售还是置换等等，满足对方核心需求，才有达成交易基础上砍价的可能，详见知识星球内部分享《二手房砍价50万实操技巧》。拖延流慎用，最多以年底银行信贷额度为由，拖到1月。遇到笋盘，以成交为目的，以顺利过户放款为目的，越笋盘越不要拖，久拖生变。提问：房姐您好，请问万科金色家园现在应该卖掉吗？朋友都说是中心城区，又是学区房，都建议不卖，想听听你的意见，谢谢。回答：继续持有，还有涨幅空间，等下一波涨幅来了卖出，裂变2套低价盘。详见知识星球内部分享《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》提问：房姐，咨询一个题外话，我在北京工作，最近计划考公务员，听说北京市公务员待遇比国家公务员高，但是都不如在民营企业，担心进去之后生活质量下降，从买房投资角度，该不该进体制内呢？在我这里，副业的定义从来不是用来贴补家用的。其实我们真正能赚到大钱的，都不是靠主流市场。主流市场，已经被大资金大劳动力覆盖完了，只有一点肉渣。打工就要去主流市场，在公司做主流业务，才有升职的可能。比如，你在银行保险，就不要做什么IT之类的，天花板太低了。但是要发财，可能不能靠主流市场，而是非主流市场。比如搞房子之类。所以，做副业，是一种和非主流市场接触的手段和桥梁。你要花点精力盯住这个市场，掌握这个市场上的法门，一旦开始赚钱就一发不可收拾。做副业，不是让你赚点小钱的。提问：绿地理想城140平左右毛坯，新证，单价14000元/平以内。2-3楼的，值得投资吗？打算短持回答：绿地理想城在抖音上维权被曝光之后，价格一直走低这个价格不贵，但是短期投资，口碑洗不白，流通性和地段都比较差，长持可以试试。现在的楼市不适合短持，除非在流通性好的楼盘中淘到8折笋，操作ABC单。详见知识星球内部资料《中介常用的吃差价手段—ABC单》提问：房姐，请问孝感临空经济开发区的金辉城值得投资吗回答：四五线房价窜高的基础，正在灰飞烟灭。以广东几个宇宙级房企为代表的开发商，肆无忌惮的在四五线（县城和地级市）拉高房价，严重脱离本地实际收入，已经是近年来中国楼市一道不堪的风景线了。1，本地正式编制改善需求。这些人长期居住县城，以前是住单位福利房小区，有改善的需求，但人数不多。一个县30万，正式编制的高收入人群，例如机关事业国企的在编人员，最多也不过是1-2万人。考虑到夫妻往往都是体制内的，也就是一万多套的需求，两三个小区就塞满了。这些人是以房换房，实际支付不多。大单位的合同工，靠工资是买不起的。2，本地工商业小老板，养殖大户，例如开饭馆，手机店，服装店。这个人数很少。3，拆迁户。棚改结束后，已经很少了。小地方土地多，老城区拆迁不划算，还不如搞个新区，成本最低。但是小县城二手房的前景暗淡1，房产破旧了。县城的物业管理水平有限，老农民的文化素质不高，私搭乱建，侵占公地，毁绿种菜，司空见惯。十几年后，公共设施老化，小区绿化破败，私自搭建严重，小区逐渐破败的情况是很正常的。这种房子卖不起价。2，接盘侠越来越少。县城以下，也只有农村了。现在农村哪里还有什么青壮年啊？县城外来大学生，都是正式编制，也不需要买房。县城丈母娘求着出房子，带孩子，已经是标配了。3，县城根本不缺新房子。新区大片的新楼盘多了，即使还有一定需求，何必去买十几年房龄的县城旧小区？不如加个二十万，直接住新区。建议，三十岁以下的年轻人，不要再考虑老家县城了。买房最好在实际居住地的大中城市。房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
