房企盈利能力大揭秘：中海“最会赚钱”，绿城净利润58%流入少数股东口袋……
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近年来，随着规模房企集中度不断提升，中国房地产行业整体销售规模增长显著。与此同时，在规模效应之下，业内普遍认为，头部企业拿地与融资优势将愈加明显，行业整体结算收入和盈利规模也将随之稳步提升。
然而，透过喧嚣看本质，《国际金融报》记者通过分析40强房企（依据中房网最新发布的“2019中国房地产开发企业500强”榜单排序，下同）的盈利数据，发现虽然行业整体规模在增长，但各家自身盈利能力却良莠不齐。
在经历了2015、2016年的利润率低潮后，2018年虽然房企竞争依然激烈、盈利空间不断受挤压，但受益于行业销售规模增长、集中度提升以及收并购红利，规模房企的整体利润回升依然势不可挡。
▲数据来源：房企年报 （数据整理：国际金融报）
中海净利率傲视群雄
克而瑞统计数据显示，2018年176家典型上市房企的总体营收规模同比增长27.6%至47972亿元，增速较去年同期提升近10个百分点；2018年总体营业成本33066亿元，同比增长24%，增速略低于营业收入。因此，就毛利润而言，行业整体增长颇为明显。
有业内人士分析，毛利的提升主要得益于大房企的规模优势，使其能够从激烈的竞争中获取价格优势。不过，长期来看，房企的盈利依然更依赖于自身的运营管理和成本控制。同时，房企也需要通过产品线标准化、升级产品品质等途径，实现产品溢价。
值得注意的是，2018年行业整体净利润规模增速较前两年有明显放缓，表现出与营业收入和毛利润不同的走势，具体而言，各家表现参差不齐。
龙头房企恒大，在“规模+效益”发展模式下，实现双增长，营收规模同比增长49.9%至4622亿元，净利润增长79.6%至665.5亿元，两项指标均稳居行业首位。
抛开规模不谈，净利率普遍被视作一家企业盈利能力的重要指标。
《国际金融报》记者统计TOP40房企数据发现，华润置地、新城控股、中海地产、金地集团、招商蛇口、龙光地产共6家房企去年的净利润均超过20%，且远远高于加权平均值14.07%。
特别是中海地产，以净利率27.24%的绝对优势，力压群雄，位居TOP40房企中的首位；其次，新城控股2018年净利率也大幅提升7.1个百分点达到22.6%。
此外，即便中南建设2018年盈利水平大幅增长，净利润涨幅达271.6%，其5.77%的净利率依然偏低。
▲TOP40中净利率20%以上房企
与之相反，在2018年的激烈角逐中，有胜利者，自然也不乏落寞者。TOP40房企中，净利率低于10%的企业就有10家之多。其中，绿城中国、绿地控股净利率甚至不足5%。
根据企业年报，基于市场环境变化，仅绿城中国物业减值计提亏损一项，就高达17.35亿元，这也是企业2018年利润下滑的一大原因。对此，绿城首席财务官冯征在业绩发布会上称：“2018年共拨备了17.35亿元，其中有几个比较大的，一个在西安买的老项目，原来项目销售亏损，做了拨备；温州项目有资金困难，但不代表没有回收性，后面还有很大机会；青岛项目是早期拿的，地价比较高，按照最新的成本和未来售价进行了拨备。”他还强调，实际的拨备，会根据未来会的实际情况，在合理的时候进行调整。
而除了市场变化引起的减值亏损外，中原地产首席分析师张大伟在接受《国际金融报》记者采访时则认为，近年来过高的资金成本和土地成本是吞噬企业利润的关键所在。年报显示，2018年绿城新增土地项目37个，主要分布于京津冀、长三角、珠三角区域内的城市，平均楼面地价更是达到了11398元/平方米。
此外，克而瑞研究报告还指出，2017年部分企业如融创、富力、中海的其他收入调整项金额较高（收购附属公司、业务合并收益等），拉高了去年行业整体的净利润规模；而2018年规模上市房企的投资物业公允价值变动项较2017年相对稳定，也会在一定程度上影响净利润的增长。
▲TOP40中净利率10%以下房企
事实上，就整个行业而言，2018年房企的盈利能力依旧维持在较高水平，这从14.07%的净利率均值可见一斑。
然而，市场更为关心上市公司真正能够落实到股东方的利润，这也是归母净利润更具含金量的原因所在。
《国际金融报》记者统计发现，相较位于高位的净利率而言，加权平均归母净利润率竟只有10.73%，相比上市公司净利润缩水了24%。换言之，上市公司2018年获取的全部利润之中，约有1/4已悄然流入了少数股东之手。
这其中，少数股东权益占比最高的莫过于绿城中国，其2018年共取得23.75亿元，而归母净利润仅有10.03亿元，占比仅42%。此外，即便作为盈利之王的恒大，在665.47亿元的净利润中，归母净利润也只有373.9亿元，近半数的利润归属于少数股东权益。
相反，中海地产在营收不及恒大三分之一的情况下归母净利润却高达352.27亿元，与恒大不相上下，再一次坐实“最会赚钱”房企之名。此外，中南建设由于集建筑与地产于一体，净利率相对偏低，而归母净利润占比却高达94.8%。
▲TOP40中房企归母净利率排名（倒序）
“房企利润流向少数股东，与并表中合作项目的结算有很大关系。”资深财经评论员严跃进在接受《国际金融报》记者采访时认为，近年来，房企通过收并购获取项目、合作开发的比重逐渐增加，房企之间合作开发成为常态。从销售权益榜的数据可以看出，近年来规模房企销售权益占比下降已成为趋势。一方面，项目收并购及合作开发成为规模房企获取土地资源的重要途径，有利于房企实现规模扩张。另一方面，随着2018年初以来大量的收并购项目逐步进入结算周期，根据房企是否操盘、是否并表，合作开发增加对房企利润规模和盈利能力的影响也表现得更加明显。
一位不愿具名的房企高管也向记者透露，2018年的地产行业在限价等政策高压下，虽然竞争激烈，但已经由早期的对抗型竞争，转变成了合作型竞争，而房企之间广泛展开合作则势必摊薄企业利润，归母净利润率自然会有所下滑。
严跃进分析称，在大部分合作开发项目中，主要会选择由项目的操盘方、实际控制方进行并表。对于规模和品牌上市房企而言，合作开发中操盘并表项目的增加在房企盈利上主要表现为营收规模和毛利润的增长。同时，合作项目并表会导致少数股东损益及其占比提升。相应的，归母净利润和归母净利率可能会出现增速放缓或下滑。