观点｜业主起诉楼盘“双合同”大增？竟然是因为这个……

笔者认为，“双合同”的出现与房价的上涨周期之间的关系更加密不可分。

——盘和林

日前，广东省广州市东部郊区七大楼盘业主代表向广东省消费者协会递交诉求书，投诉的原因包括：开发商夸大、虚假宣传；拒绝使用公积金贷款；拖延合同；拒不开具发票；强制指定贷款银行等。其中，开发商采用“双合同”违规销售成为各大楼盘被投诉的焦点。

事实上，早在2013年，广州多个楼盘就已经出现过大量“双合同”事件。彼时有报道称，3个月内，广州有过半的新楼盘签署了“双合同”。2017年起，“双合同”开始普遍存在，2018年下半年起，关于“双合同”的投诉越来越密集。

“双合同”是在限价政策下，开发商为了在保证企业利润的同时方便备案而采取的一种规避政府调控的手段。但笔者认为，相比限价政策， “双合同”的出现与房价的上涨周期之间的关系更加密不可分。

“双合同”现象之所以会在2017年泛滥，是房地产企业和消费者“一个愿打一个愿挨”的结果，因为房价上涨的预期可以保证购房的“机会”成本实现转嫁。如今，出现大范围的“双合同”起诉案件的原因则在于，当前房价的走向让购房者的“机会成本”变成了“沉淀成本”，简言之，随着房价预期利润率的下降，房屋持有者只能“向后”追帐。

从经济学上来讲，其背后逻辑是“资本边际效率的崩溃”。通俗点来说，资本的边际效率是一种折现率，该折现率恰好使得使用期各期收益的现值总和等于资本品的重置价格或者说是市场价格，通常也被称为预期利润率。

凯恩斯认为，资本的边际效率具有递减规律，即随着投资和资本存量增加，不仅获取资本资产的成本在增加，资本资产产品的供给也会增加，预期收益就会下降。市场对于“资本边际效率崩溃”的情绪越多，市场主体对灵活性偏好就会增加。通过“双合同”购房，增加了购房者的隐形成本，一旦市场预期消极，必定会引起消费者的恐慌，所以，虽然购房是双方在自愿条件下进行的交易，但“双合同”不具有法律效力，不受法律保护，所以消费者最后只能“哑巴吃黄莲”。

同时不得不提的是，“双合同”案的普遍出现是政府对市场价格进行行政限制产生的未预期到的负面效应。不论是最低限价还是最高限价，都是政府为了支持或者限制某个行业的一种经济行政手段，但行政限价的后果是：治标不治本，价格偏离轨道愈来愈远。

相关数据显示，今年10月份以来，广州多个楼盘提高了备案价格，其中，增城区新塘板块的金地香山湖的备案价从约9000元/平方米提升至约17000元/平方米；合景誉山国际的备案价从9000/平方米上调至18500/平方米，呈现翻倍增长。

高价难限，问题到底出在哪里？笔者认为，不是需求过多，而是供给过少。虽然从2003年开始，国家实行了偏向中西部的政策，但是即使考虑了2030年城镇人口的变化，土地供应也是可以很好地满足人口城镇化的住房需求。房价不会形成下跌趋势的一个重要原因在于，开发商可以进行内部自我调节，使企业生产总能达到一种自我最优的资源配置状态。

可以看到的是，即使在今年下半年，也不乏有万科、碧桂园等房企大举拿地的消息，但是大量的土地并没有实现转换。依靠“地王”成为垄断者，并通过供给量控制房价已经成为房地产企业“自肥腰包”的“惯用伎俩”，其手段是以土地的开发和平整为名义，形成事实上的“土地闲置”。

综上所述，窃以为价格终须需要市场来实现平衡，通过行政经济手段限制价格只能“治标不治本”，如何制定土地空置的统一标准和形成有效的惩罚机制，实现土地的有效转化，是相关部门未来需要关注的重点之一。

（作者盘和林系应用经济学博士后，系地产深度报道专栏作家，以上仅代表个人意见，不代表本报观点）