最新上海市个人二手住房交易税费概览
前 言
衣食住行为每个普通社会成员的日常必要需求，相比而言，住房问题耗费的代价最大。以目前的房价而言，绝大多数购房者都是举全家之力外加银行贷款助力，勉强能买上一套产权房。更有悲催的人，连首付都是借高利贷垫付，最终惹得债台高筑。笔者曾代理过多起二手住房买卖纠纷案件，不管是上家（卖方）还是下家（买方）的角色都代理过。笔者发现，二手住房交易双方往往对税费问题毫无任何概念，都倾向于交给中介全权处理。而市场上的中介鱼龙混杂，专业水平层次不齐。有时，买卖双方因为操作不当，最终承担的税负竟然比与预测时要高出几十万元。如果是豪宅的话，那这个差距将达几百万！乃至上千万！
目前的二手房交易双方普遍约定税费由下家（买方）承担，上家（卖方）净得到手价，因此最终的税费风险基本上是由下家（买方）承担。购房者赚钱本就不易，平时为了多拿点年终奖，一年中少不了996的时光。可在购房这件事上，有时稍一疏忽，可能就要轻易付出当年、甚至好几年的年终奖。如果购房者能在交易前能对交易可能产生的税费范围有个大致概念的话，将大大避免超预算购房的风险，节省来之不易的血汗钱！同时，相对精确地计算交易税费，有助于购房者与上家（卖方）进行议价，以相对合理的价格成交，防止被某些无良中介忽悠。
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“由此可见，对于许多普通打工一族而言，花这么点时间来学习房屋买卖过程中的税收知识，将会受益匪浅。而所花费的这点时间给自己带来的潜在经济收益，将远远超过日常996工作带来的收益！甚至，这将是自己这辈子性价比最高的学习时间！” |
笔者拥有12年的律师执业经历、具备注册会计师资格，专注于税法与民商法的一体化服务。加之最近一年里，笔者自己卖出并买进房屋，同时扮演过上下家的角色，亲自参与房屋买卖交易的全过程，获取了第一手的实务操作口径。趁此良机，笔者将自己的研究及实践心得分享给给为读者，帮助大家节省人生中最大的一笔支出！
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本文探讨的范围 本文仅就个人之间对居住使用的产权房的买卖交易过程中所涉及的税费问题进行探讨，不包括赠与及继承。本文所指的税费系税务部门针对房屋交易环节收取的各种税金，不包括其他部门收取的登记费、测量费等费用。因全国各地对房产交易的政策细节均有不同，囿于篇幅有限，本文仅就上海市范围进行探讨。 |
正 文
目前我国住房交易过程中涉及的税费包括：增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税、个人所得税、契税。可以说上述税种涵盖了我国的主要几个税种，以下为《个人存量住房交易涉税表》：
下面就各税种做个简要介绍：
一、增值税
增值税是是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。增值税是我国第一大税种，也是国家财政收入的主要来源，其功能主要为增加国库收入。
在营改增之前，住房交易属于营业税的征收范围，所对应的税目为“销售不动产”，对应的税率为5%，纳税义务人为住房的出售人。自2016年起，国家全面实行营业税改增值税改革措施，个人出售住房的行为纳入了增值税的征税范围。目前，我国已经全面取消营业税，营业税已经彻底退出历史舞台。
纳税义务人：
在个人住房买卖交易中，房屋出售人（上家）为增值税的纳税义务人。
税率：
个人住房买卖交易的增值税税率为5%。
应纳税额计算公式：
根据房屋的类型及产权人持有时间分不同方式计算，详见附件《个人存量住房交易涉税表》。笔者在后续的文章中会详细介绍计算公式。
税收减免政策：
1.普通住房：个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
2.非普通住房：个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。
二、城市维护建设税
城市维护建设税是以纳税人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计税依据，依法计征的一种税。城市维护建设税税款专门用于城市的公用事业和公共设施的维护建设。
纳税义务人：
凡缴纳增值税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人。
在个人住房买卖交易中，因房屋出售人（上家）为增值税的纳税义务人，故房屋出售人（上家）也是城市维护建设税的纳税义务人。
税率：
税率根据住房所在的区域，分为7%、5%、1%三档。因上海市的住房基本都位于市区，故基本都适用7%的税率。
自2019年1月1日起，根据上海市的税收优惠政策，上海个人转让住房缴纳城市维护建设税的税率为3.5%（7%×50%）。
应纳税额计算公式：
城市维护建设税=增值税额×税率（3.5%）
税收减免政策：
自2019年1月1日至2021年12月31日，上海市对小规模纳税人（个人）减按50%征收城市维护建设税。
三、教育费附加
教育费附加是由税务机关负责征收，同级教育部门统筹安排，同级财政部门监督管理，专门用于发展地方教育事业的预算外资金。教育费附加同城市维护建设税一样，也是以纳税人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计税依据进行计算。
纳税义务人：
凡缴纳增值税的单位和个人，都是教育费附加的纳税义务人。
在个人住房买卖交易中，因房屋出售人（上家）为增值税的纳税义务人，故房屋出售人（上家）也是教育费附加的纳税义务人。
税率：
教育费附加率为3％。
自2019年1月1日起，根据上海市的税收优惠政策，上海个人转让住房缴纳教育费附加率为1.5%（3%×50%）。
应纳税额计算公式：
教育费附加=增值税额×税率（1.5%）
税收减免政策：
同城市维护建设税，自2019年1月1日至2021年12月31日，上海市对小规模纳税人（个人）减按50%征收教育费附加。
四、地方教育附加
地方教育附加是指根据国家有关规定，为实施“科教兴省”战略，增加地方教育的资金投入，促进本各省、自治区、直辖市教育事业发展，开征的一项地方政府性基金。该收入主要用于各地方的教育经费的投入补充。地方教育附加同教育费附加、城市维护建设税一样，也是以纳税人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计税依据进行计算。
纳税义务人：
凡缴纳增值税的单位和个人，都是地方教育附加的纳税义务人。
在个人住房买卖交易中，因房屋出售人（上家）为增值税的纳税义务人，故房屋出售人（上家）也是地方教育附加的纳税义务人。
税率：
上海市地方教育附加的征收率为2%。
自2019年1月1日起，根据上海市的税收优惠政策，上海个人转让住房缴纳地方教育附加率为1%（2%×50%）。
应纳税额计算公式：
地方教育附加=增值税额×税率（1%）
税收减免政策：
同城市维护建设税，自2019年1月1日至2021年12月31日，上海市对小规模纳税人（个人）减按50%征收教育费附加。
五、土地增值税
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋。
纳税义务人：
在个人住房买卖交易中，房屋出售人（上家）为土地增值税的纳税义务人。
税收减免政策：
《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）第三条，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
故目前全国范围内个人住房买卖交易免征土地增值税。
六、印花税
印花税是对经济活动和经济交往中订立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。因采用在应税凭证上粘贴印花税票作为完税的标志而得名。
纳税义务人：
在个人住房买卖交易中，房屋出售人（上家）、房屋购买人（下家）都是印花税的纳税义务人。
税收减免政策：
《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）第二条规定：“对个人销售或购买住房暂免征收印花税。”
故目前全国范围内个人住房买卖交易免征印花税，无论是上家还是下家均不需要缴纳。
七、个人所得税
个人所得税是调整征税机关与自然人（居民、非居民人）之间在个人所得税的征纳与管理过程中所发生的社会关系的法律规范的总称。个人所得税的主要功能在于公平税负、缩小贫富差距。
纳税义务人：
在个人住房买卖交易中，房屋出售人（上家）为个人所得税的纳税义务人。
税率：
个人住房买卖交易的个人所得税税率为20%。
应纳税额计算公式：
根据征收管理的方式，个人所得税分为核实征收与核定征收两种方式，具体公式如下：
核实征收：
个人所得税=（合同金额-本次应缴增值税额）-（取得房屋时的购房款+去的房屋时缴纳的税费）-（城市维护建设税+教育费附加+地方教育附加）-（装修费用+住房贷款利息+手续费+公证费）
核定征收：
个人所得税=（合同金额-本次应缴增值税额）×征收率（1%或2%）
税收减免政策：
对个人转让自用５年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
这就是所谓的“满五唯一”免税政策，这也是目前现行唯一有效的个人转让住房个人所得税免税政策。
八、契税
契税是指不动产(土地、房屋)产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。
纳税义务人：
在个人住房买卖交易中，房屋购买人（下家）为契税的纳税义务人。
税率：
上海市个人住房买卖交易的契税税率为3%。
应纳税额计算公式：
契税=（合同金额-增值税额）×税率。
税收减免政策：
财税[2016]23号
对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
结 尾
本文主要简单介绍一下个人二手住房交易涉及税费的基本情况，各个税种的法律依据、计算公式详解、注意要点，以及二手房买卖过程的税务筹划、涉税条款设计等问题，笔者会在后续文章中逐步详细说明，敬请各位关注公众号：“御用大律师”，后续有大量干货分享哦！