从《2019年国民经济和社会发展统计公报》看2020年房地产的前景
刚刚公布的《2019年国民经济和社会发展统计公报》，对2019年全国经济和社会发展情况做了全面的统计，结合当前的疫情影响，我们梳理一下房地产在2020年的发展前景吧。
一、“全年国内生产总值990865亿元，比上年增长6.1%”。“人均国内生产总值70892元，比上年增长5.7%。”“全年全国居民人均可支配收入30733元，比上年增长8.9%，扣除价格因素，实际增长5.8%。“全年全国居民人均消费支出21559元，比上年增长8.6%，扣除价格因素，实际增长5.5%。”
2019年，中国的人均GDP正式站上1万美元的台阶，可喜可贺，这是一个划时代的标志。目前东部地区已经有约2亿人口的人均GDP达到了2万美元，全国个人收入进入全球前10%的人口数量达到了一亿人，超过美国，总数量位居全球首位。即便未来十年，经济整体增速会随着体量的庞大而逐渐变缓，但大概率我们会看到超过日本人口两倍的中国人，人均GDP会达到现在日本的标准。
目前的中国，购买能力在数量上日趋强大，质量上也在迅猛增长，不要再拿美、日、欧的数据来当成中国的天花板，14亿人口的强大，远不是几亿人的数量级所能比拟的。中国要有中国的标准，不管是从消费评估还是企业空间角度来说，都是如此。
人均可支配收入的增速超过了人均消费支出的增速，也超过了人均GDP的增速，这也是一个好现象。财富在累积，未来人们“对美好生活的向往”将是一个长期的主题，企业需要的是不断升级自己的产品，来满足这一空前的购买力。对A股，我们要多一些乐观，但一定要远离那些与消费方向背道而驰的企业。
二、“全年最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率为57.8%，资本形成总额的贡献率为31.2%，货物和服务净出口的贡献率为11.0%。”
消费占据了经济增长贡献率的多半壁江山，但春节以来受疫情影响，一季度的消费下降已成必然，对全年增长的压力是巨大的。原本期望这一缺口能通过投资和进出口来弥补，尤其是去年底中美达成贸易协议后，市场对进出口报了很多期望。
我们看一下2019年进出口的数据：“2019年中国的进出口总额为31.54万亿元，同比增长3.4%。其中，出口额为17.23万亿元，增长5%;进口额为14.31万亿元，增长1.6%;贸易顺差为2.91万亿元，扩大25.4%。分季度看，去年一季度到四季度的进出口额分别为：7.03万亿元、7.68万亿元、8.26万亿元、8.59万亿元。而12月当月，进出口额达到3.01万亿元，同比增长12.7%。”
从12月份的数据来看，2020年原本是一个进出口快速发展的大年，但疫情不仅改变了国内的消费，也将改变全球进出口的进程。
据海关总署数据显示，2019年中国对第一大贸易伙伴欧盟，进出口为4.86万亿元，增长8%；第二大贸易伙伴是东盟，贸易额为4.43万亿元，同比增长14.1%；美国是中国的第三大贸易伙伴，2019年中国对美国进出口额为3.73万亿元，同比下降10.7%；第四大贸易伙伴日本的贸易额是2.17万亿元，增长0.4%。
眼下，这四大贸易伙伴都陷入了疫情阴影中，而且正在全面升级中，未来几个月都没有乐观的理由。指望进出口弥补消费的缺口不但不现实，其自身的缺口都需要被填充才行。
现在只有靠资本形成总额来扛起大旗了，2019年资本形成总额的贡献率为31.2%，不到三分之一的体量，常规增长速度肯定是不够的，不但要增而且要大增。只有超常规的固定资产投资，才能保证2020年的经济目标如期实现。基建、房地产，又到它们贡献力量的时候了！
这里要注意的是，资本形成总额是剔除了土地交易部分的，因为土地不是生产出来的产品，土地交易不能计入GDP。也就是说，简单的卖地是不够的，地上建筑才能化解燃眉之急。当下手中土地储备充足的企业，会得到更多的支持，自然也会享受到最丰厚的果实。
三、“12月份，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比上涨的城市个数为68个，下降的为2个。”“商品住宅待售面积22473万平方米，减少2618万平方米。”
价格变化的数据，表明了2019年房价的主流仍然是上涨的，且不是局部而是全国性上涨。待售面积同比下降幅度超过了10%，也证明了即便是政策基本没有松动的2019年，房地产市场也没有形成滞销。
房地产的管控不需要太多松动，只要适度调整融资和预售条件，市场就能得到全面发展。当然，疫情仍在继续，行业监管方面完全可以根据负面影响的大小，来针对性调整后面的政策尺度，预计4月份形势就会全面明朗了。
四、“全年房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%。其中住宅投资97071亿元，增长13.9%；办公楼投资6163亿元，增长2.8%；商业营业用房投资13226亿元，下降6.7%。全年全国各类棚户区改造开工316万套，基本建成254万套。全国农村地区建档立卡贫困户危房改造63.8万户。”
就商品房的结构性问题来说，办公楼和商业营业用房的投资热度，明显不如住宅投资，商业营业用房的投资甚至是下降的，幅度还不小。目前很多地块在出让的时候，都会要求相应的配套条件，如酒店、商场、办公楼甚至剧院和体育场馆等。毕竟住宅是一次性收益，而办公楼和商业营业用房等等是一个个聚宝盆，既可以解决相应的就业问题，又能长期收到税费。
但随着经济整体增速的趋缓，住宅还可以通过人们“对美好生活的向往”来不断升级居住功能，已经有些过剩的公建类产品就遇到了或大或小的难题。有些城区人口只有百万左右的三四线城市，十多万平米的卖场集中出现，在供给上已经形成严重过剩。即便当下开发商靠住宅就可以拿回足够的利润，但长期来看这些商业综合体可能会变成一个个包袱。毕竟做惯了住宅开发的房企，在做商业运营方面的经验普遍不足，绝大部分商场的运营在与恒隆、万象城、凯德广场等成熟品牌的竞争中，是很难长期占上风的。
棚户区改造数量相比前几年是大幅下降的，2015——2018年的开工数字都超过了600万套，去年整体的经济形势所限，这个下滑大家都可以理解。2020年的数字如果比这还低，我们一样可以理解。
五、“全年全国一般公共预算收入190382亿元，比上年增长3.8%。其中税收收入157992亿元，比上年增加1589亿元，增长1.0%。全国一般公共预算支出238874亿元，比上年增长8.1%。”
2019年6.1%的增速来之不易，其中高达2万亿的减税政策居功至伟，但从全年的成绩表上也可以看出，全国一般公共预算收入只增长了3.8%，而全国一般公共预算支出却增长了8.1%。2020年，需要花钱的地方更多，目前提前下达的新增地方政府债务限额达到18480亿元，先不管后期压力，这些也只能勉强弥补去年的税收缺口。面对疫情，要花的钱多着呢。
六、“年末广义货币供应量（M2）余额198.6万亿元，比上年末增长8.7%；狭义货币供应量（M1）余额57.6万亿元，增长4.4%；流通中货币（M0）余额7.7万亿元，增长5.4%。”
2019年，连续第3年保持了个位数的M2增速，虽然年底CPI被猪肉价格推升了上去，仍一定程度控制了全年的通胀。但2020年面临的形势更加严峻，货币手段有必要适当宽松，看看哪些行业能受益吧。