夏磊：中国房地产向何处去：新思路 新趋势

精彩回顾

2018年10月20-21日，由博志成股份主办、中国建设报战略支持、全国智标委指导的2018“智慧+泛地产”产业生态峰会在北京隆重召开。与会的150余位房地产企业董事长、总经理以及企业高管团队莅临现场。本次峰会上，十八位演讲嘉宾围绕“智慧+泛地产”进行了精彩而专业的演讲，对最新政策解读及趋势展望、战略路径及典型案例、行业政策及产业发展等业界焦点进行了交流和探讨。

本次峰会上，恒大研究院副院长、首席房地产行业研究员夏磊围绕《中国房地产向何处去：新思路 新趋势》的主题展开精彩演讲。

恒大研究院副院长、首席房地产行业研究员  夏  磊

以下是节选于峰会精彩内容：

到了现在这个阶段，房地产已经处于不太明朗的趋势，我们的经济增长似乎也处于不明朗的趋势。星期五的时候，我们看到GDP的增长已经掉到了6.5%，怎么去理解我们现在所处的经济阶段？这是一张很著名的图，从二战以后，全世界有100多个国家和地区都展开了姿势各异的竞逐，这个竞逐就是想从不发达国家进入发达国家俱乐部。50年后，有12个国家成功进入发达国家俱乐部，成功的概率只有10%。

这个图清楚地告诉我们，当人均GDP到1万美金的时候我们会面临一个很重要的选择，就是增速换挡。我们比较习惯大水漫灌，比较习惯于政府刺激经济，但是我们一直都在想政府刺激经济的底线在哪里。这个图就告诉我们，当我们人均GDP在1万美金的时候，政府必然面临一个选择，就是要接受经济下行。我们看到很多国家他们在8%的增长平台停留了很久，但是一定会下到5%左右的增长平台，今年我们的人均GDP是8800美金，我们也面临着增速换挡、增速下行这个趋势。因此，从国家大环境来说，不可能再搞大水漫灌，接受经济缓慢下行，但是经济增速质量在提升。这是我们面临的一个大环境。

今年我们会感觉到非常痛苦，今年有一个关键词，就是去杠杆。为什么感觉很痛苦？因为去杠杆总是痛苦的，从2008年到2018年，我们加了10年的杠杆，加杠杆的过程中非常开心，因为企业能够获得信贷，个人也能够获得更多的信贷，整个国家都处于一个加杠杆的欢腾时刻。但是，我们比较一下美国和中国的经济周期，美国每一个杠杆的顶端都会发生危机，像80年代的储贷危机，2008年的次贷危机。从2008年以来，中国一直在加杠杆，当我们今天终于走到了经济周期的顶部，流动性退潮，就解释了宏观经济的主逻辑。上周央行也降准，但是货币并没有传到实体经济里面去，就是因为今年的降杠杆还叠加了非常严峻的金融监管。

以前货币政策稍微放松一下，地方政府可以加杠杆，房企可以加杠杆，个人买房也可以加杠杆。但是今年因为我们在金融周期的顶端，金融监管无比严厉，所以地方政府面对着非常严峻的债务压力和纪律约束，不能加杠杆。今年的房地产调控非常严格，可以说是近年来的一个顶端，也不敢加杠杆。个人购房贷款前两年也放的比较猛，也不敢加杠杆，所以今年的货币没有办法传导到实体经济上。今年站在金融周期的顶端，往下走了，每个人都要节衣缩食地过苦日子了，这就是为什么今年痛苦的根源。

我特意讲一下宏观和金融背景，就是想告诉大家这些东西都是周期性的，不代表着我们的经济已经到达一个末路了，而是我们经济面临的转型，我们的增速面临着转型，你的焦虑是周期性的焦虑，而不是单纯个体的焦虑。

我国房地产行业还有多大空间？

长周期我们关注七个因素：经济增长、居民收入水平、城镇化、人口数量与结构、 婚姻状况变更、家庭小型化、住房质量改善。

第一个因素就是经济增长。从1998年以来，房价翻了好几倍，可是我们看一下从1952年到2017年，从GDP的增长来说，66年我们翻了1217倍，经济增长是整个房地产行业的基础，房地产占整个GDP大概7%左右，包括房地产的上下游，大概占到30%几，所以经济增长是房地产行业增长的一个前提。我们在预期未来经济还要翻一番，经济体量到2035年的时候，和美国快一致。我们的经济还在发展的过程中，经济发展了，房地产行业就没有理由不发展。

第二个因素是居民收入水平，居民收入水平和GDP相关联，我们城镇居民可支配收入增长也非常快，房价收入和居民收入虽然统计据的数据被平均了一下，但是居民收比入房价增速还是要快得多。

第三个因素是城镇化，现在的城镇化将近60%，这个世界上有一个非常成熟的诺瑟姆曲线，城镇化率在30%以下的时候是非常慢的，但是一旦突破30%到70%区间，城镇化是加速发展的，我们现在处在60%这个状态，一年1个百分点的增长，一年1个百分点就是1300万人进城。

我们国家的人口迁移方向和西方国家还不太一样，我们有四种迁移方向对应了四种房地产需求，第一种是从农村到县城，为什么？因为县城可以有更好的教育资源，前几年撤村并校，现在大家都追求教育，导致每个在农村打工的人现在回去都想买一套房子。所以很多地方县城的房地产市场反而比所在的地级市的房地产市场好。这是第一个需求，就是农村到县城。农村到县城真正地城镇化，我们说的城镇化就是减少农村人口，增加城镇人口。

当第一个流动产生之后，就有了第二个流动，就是县城认得到中小城市，这个就是他们所在的地级市。第三从中小城市到所在的省会城市，因为所在的省会城市一般有这个省最好的教育、高校资源和医疗资源。第四从大都市圈，去大城市，比如说我们现在周围的燕郊、大厂、香河、固安，很多人都先在这个地方买一个房子，最后再慢慢到北京。这也是一个很有乐趣得现象，十年前很多人都先在北京的四环、五环买房子，等有了积累之后再慢慢卖掉，换到二环三环。现在北京这个城市越来越大，房价许越来越高，所以很多人选择先在周边买房子，再慢慢换到五环，再从五环换到四环。中国的人口迁移方向体现了中国人对一种进步的不懈追求。我去过世界上很多地方，特别是德国，我们研究了一下，德国的房价77年，年均涨幅只有1%点几，德国人都是平均的分布在中小城市的，他们没有人会想着一定要到柏林、法兰克福这样的大城市。但是中国人对城市、对大城市一个孜孜不倦追求，他的核心原因就是，中国的城市有行政级别，我们有县级市，地级市和省会城市，你在城市的迁移体现着你的社会地位的提升，所以中国人对于城市迁移一个根深蒂固的理念。有了这四种人口的迁移方向，我们在60%的城镇化率水平的时候，会创造出比发达国家更高的对于住房的需求。

世界上其他的国家进入城市化的时间，日本城市化超过50%的时候是1955年，当他1970年的时候，城市化率超过70%，很多人把日本经常跟中国做对比，经常说日本在90年代有一场非常严重的房地产泡沫，日本失去了10年。但实际上日本在1970年城镇化率已经达到70%，达到70%之后，城镇化率进入非常慢的增长区间，日本又面临着老龄化的压力，所以日本1970年的时候，有了第一次地产泡沫。最后又到1990年，有了第二次地产泡沫。但是中国的城镇化率还没有达到70%，离第一次房地产泡沫至少还有15年。这是根据国际经验做出的判断，日本第一次房地产泡沫在70年代发生之后，只有一年的时间就恢复过来了，又有了20年的黄金增长，到了1990年才发生了第二次泡沫危机。所以直接把中国现在这个时期和日本的1990年比是不对的。举一个简单的例子，你不能把青春期的毛病跟更年期比较，人家已经50多岁了，我们还处于二三十岁的时代，我们面临的困境可能很相象，但是背后原因是不一样的。

我们的城镇化到现在才将近60%，从城镇化这个角度来看，未来有15年的时间还是处于高速城镇化的进程。可以预期一下，到2030年才达到68.7%的城镇化水平，现在是2018年，到2030年我们也还有12年的黄金时代。

第四个因素是人口数量结构，很多专家一直在讲房地产不行了，中国的人口出生率有一个显著的变化。但是这个变化有两个因素会让出生率发生逆转，一个因素就是，中国的人口死亡率在下降，因为中国人口越来越长寿。还有一个，中国在放开二胎以后甚至会放开三胎，所以出生率会有一个显著的逆转。这个逆转从典型的城市可以看出来，我们特意整理了北京新生儿从1949年到2017年的图，前几年，10年以前，我们从来没有说过学区房这个概念，最近几年越来越多的说学区房，特别是在北京，幼儿园上学是非常困难的一件事情。这和人口结构的改变有很大的关系，新生儿越来越多的从大城市、中小城市开始。北京从2003年开始出生的小孩急剧增多，2003年出生的孩子2009年开始上学，所以2009年北京的房价正式进入一个快速增长的时期，这跟北京新生儿的数量是相关的。在人口的数量和结构中，在大城市、中小城市或者是大都市圈的城市，他们的新生儿数量急剧上升，导致对住房的需求也是急剧上升。

第五个因素是婚姻状况变更，也有专家说，我们现在结婚率下降了，因为结婚是买房的需求，所以结婚率从2014、2015年达到高峰，2015年往下走以后，婚房的需求就下降了。但实际上中国的离婚率在逐年上升，结婚是刚需，其实离婚是更大的刚需，结婚也可能需要一套房子，但是离婚更需要多一套房子。所以结婚率和离婚率叠加在一起，这种婚房需求会比以前放大更多。

第六个因素是家庭小型化

第七个因素是住房质量改善，一个是城市的住房改善，一个是在城郊，还有工矿厂区的住房改善。2010年六普有一个调查，我们的住房现在质量非常差，城镇里面有25%是平房，建在1979年之前的比例比较少，只有9%，就是因为中国的建筑质量跟国际比还是有很大的差距，这包括住房里面有很多是不同时拥有厨房和厕所，还有很多是砖木结构。住房质量的改善，也推动了住房消费的升级。

德国的情况，2014年欧洲建筑协会做了一个调查，德国存量住房里面，在1949年到1978年建成的住房占到46%，也就是说，德国有一谈住房，都是建在1978年以前的。我相信大家到国外会发现一个很奇怪的事情，在中国住房30年都算老建筑了，但是在美国，在德国，在澳洲很多一百年以上的老房子，他们的建筑更新比我们慢多，我们的建筑寿命平均30年，人家平均100年。中国人比较豪放，有房子过几年就是棚户区了，但是在国外每年对房子都有一个精心的修理，我们在买房子的时候都有一个住房维修基金，但是这个维修基金至今没有人能说出来它到了哪里，每年用到哪里，而且这个维修基金使用非常困难，要业主都同意，基本设置的前提让这个钱用不成。所以我们的住房改善也给了房地产一个机会。

我们有一个详细的测算，2018年以后到底真实的有效需求还有多少，我们认为住房一年基本上还能够保持在12亿-13万亿。2017年的时候，一年卖了16.9亿平，很多人说是历史大的顶，但是今年可能有17亿平。房地产的潜力永远是你想不到的，我们也猜了一下城镇化，我们考虑了一下中国城镇化的进程，考虑了棚户区改造，考虑了人口自然增长，也考虑了人口在城市间的移动。前面七个条件全部加进去之后测算出来有效需求一年还在12亿到13亿平。记得2013年很多专家说已经是历史高顶，但是历史高顶一年也就卖掉13亿平，如果扣掉非住宅，将近12亿平，也就是说每年整个房地产市场的有效需求还有125平。12亿平这个大市场足以让大家非常好、非常开心的过下去。

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