业主委员会查询小区基础公共信息之困惑
业主可以凭身份证和产权证查询包括不动产登记簿等不动产登记结果，不动产登记原始资料（包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料等小区所有公共区域信息）；而业主委员会（以下简称业委会）就不能凭业委会介绍信和经办人员的身份证查询小区所有公共区域基础信息，以此建立小区公共资源信息库。
代表广大业主合法权益、由业主大会依法选举产生的公益组织的业委会，需要掌握了解小区这些基本信息、建立小区基础信息库，以此来开展小区公益活动，维护广大业主的正当合法权益而被不允许；而基本上不需要这些资料的个体业主就是可以。咄咄超出常理的怪现象，希望有关职能部门尽快完善相关配套规定或者类似的部门规章解释的具体操作，指导各地政府职能部门的不动产登记中心的行为规范，确保小区公益事业健康稳定发展。下面就此相关事项唠叨唠叨。
一、什么是业委会
业委会这个依法依规成立的公益组织：是由物业管理区域内由业主选举出的业主代表组成，通过执行业主大会的决定代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督和协助物业服务企业或其他管理人履行物业服务合同的业主大会执行机构，不具备独立法人资格。
划一个重点定义概念：业委会，是由小区业主依法选举产生、代表广大业主共同权利、是业主行使共同管理权的一种组织形式。
二、相关法律法规规定（一）
1、《中华人民共和国民法典》
第二百一十八条 【不动产登记资料的查询、复制】权利人、 利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料,登记机构应当提供。
2、《不动产登记资料查询暂行办法》
第五条 不动产登记资料查询，遵循依法、便民、高效的原则。
第八条 不动产权利人、利害关系人申请查询不动产登记资料，应当提交查询申请书以及不动产权利人、利害关系人的身份证明材料。查询申请书应当包括下列内容：（一）查询主体；（二）查询目的；（三）查询内容；（四）查询结果要求；（五）提交的申请材料清单。
第九条 不动产权利人、利害关系人委托代理人代为申请查询不动产登记资料的，被委托人应当提交双方身份证明原件和授权委托书。授权委托书中应当注明双方姓名或者名称、公民身份号码或者统一社会信用代码、委托事项、委托时限、法律义务、委托日期等内容，双方签字或者盖章。代理人受委托查询、复制不动产登记资料的，其查询、复制范围由授权委托书确定。
第十一条 有下列情形之一的，不动产登记机构不予查询，并出具不予查询告知书：（一）查询人提交的申请材料不符合本办法规定的；（二）申请查询的主体或者查询事项不符合本办法规定的；（三）申请查询的目的不符合法律法规规定的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。查询人对不动产登记机构出具的不予查询告知书不服的，可以依法申请行政复议。
第十四条 不动产登记簿上记载的权利人可以查询本不动产登记结果和本不动产登记原始资料。
第十九条 符合下列条件的利害关系人可以申请查询有利害关系的不动产登记结果：（一）因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的；（二）因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁而构成利害关系的；（三）法律法规规定的其他情形。
第三十三条 公民、法人或者其他组织依据《中华人民共和国政府信息公开条例》，以申请政府信息公开的方式申请查询不动产登记资料的，有关国土资源主管部门应当告知其按照本办法的规定申请不动产登记资料查询。
三、利害关系人概念
下面阐述一下利害关系人这个概念定义。因为许多业委会这个“其他组织”，被许多行使地方政府职能部门的不动产登记中心的“法律顾问”认定为不是“利害关系人”。
1、利害关系人：是指对于诉讼标的有直接或间接利害关系的人。直接利害关系人有权向法院起诉或可能被提起诉讼。间接的利害关系人对当事人之间的诉讼标的没有直接的利害关系，但当事人一方的败诉可能使自己遭受不利后果时，可以参加到诉讼中辅助一方当事人进行诉讼。 概念：权益受到行政行为侵害直接当事人；人物公民、法人或其他组织； 因果关系：合法权益与行政行为。
利害关系人一般认为是权益受到行政行为侵害的直接当事人。
2、利害关系人：“法律上利害关系”是公民、法人或其他组织的合法权益与行政行为之间存在的一种因果关系，所以，从合法权益、行政行为及其两者之间的因果关系这三个维度来探讨“法律上利害关系”的构成是较合乎逻辑的。
3、最高人民法院印发《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的内意见》的通知第40条、民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（１）依法登记领取营业执照的私营独资企业、合伙组织；（２）依法登记领取营业执照的合伙型联营企业；（３）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（４）经民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体；（５）法人依法设立并领取营业执照的分支机构；（６）中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构；（７）中国人民保险公司设在各地的分支机构；（８）经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业；（９）符合本条规定条件的其他组织。
4、举行一个政府部门的文件专门提到“其他组织”包括业委会的例子：
中国人民银行文件（银发[2006]71号）《中国人民银行关于规范人民币银行结算账户管理有关问题的通知》 5．其他组织开户时应提供其主管部门或相关管理部门出示的证明。其他组织是指按照现行的法律法规规定可以成立的组织，如业主委员会、村民小组等组织。
四、相关法律法规规定（二）
1、国务院《物业管理条例》
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十一条 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条 ……业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。……
第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。
2、中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》
第二条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
第三条 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
第四条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第十七条 业主大会决定以下事项：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（五）选聘和解聘物业服务企业；（六）筹集和使用专项维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途；（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
第十八条 管理规约应当对下列主要事项作出规定：（一）物业的使用、维护、管理；（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；（三）物业共用部分的经营与收益分配；（四）业主共同利益的维护；（五）业主共同管理权的行使；（六）业主应尽的义务；（七）违反管理规约应当承担的责任。
第三十五条 业主委员会履行以下职责：（一）执行业主大会的决定和决议；（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（五）监督管理规约的实施；（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（九）业主大会赋予的其他职责。
五、剖析
1、通过以上法律法规规定不难得出，业委会被不动产登记中心认定为不是权利人、利害关系人，也不属于《不动产登记资料查询暂行办法》第三十三条规定的“其他组织”，所以以业委会名义查询不符合规定，实属牵强，或是叫曲解《不动产登记资料查询暂行办法》规定精神，甚至可以说是在诡辩，从而阻止业委会查询弄清事实真相，达到不可告人的目的。
因为业委会就是小区所有业主的代表或者牵头组织者，代表了业主大会赋予的所有业主合法权益的行使权。业主可以凭身份证和产权不仅可以证查询自己房屋专有部分的信息，也可以查询小区所有的公共信息；而由业主推选出来的合法组织代表—业委会，凭业委会介绍信和经办人员的身份证就不能查询小区所有的公共信息？哪里来的歪门邪道？滑天下之大稽！
2、作为小区所有业主依法依规推选出来的代表—业委会，执行业主大会的决定，理所当然地代表全体业主的共同利益，摸清家底，掌握小区这个“家”里面的基础性信息，才能引领广大业主依法维护广大业主自己的合法权益，触犯了谁的利益、动了谁的奶酪，难道广大业主不该知情消费吗？业委会依法维护广大业主的合法权益，政府相关职能部门难道不应该依法予以支持与保护吗？
3、作为单独个体业主，他的需求就是他这一户自己的房屋专有部分的信息，的确不需要也完全没有这个必须去查询整个小区的不动产登记信息，这是不争的事实。而作为小区公益组织的业委会，查询整个小区的不动产登记相关信息的目的，就是为了摸清小区“家底”，了解应该归属于全体业主共有/公有基础设施设备，搞清楚物业管理用房的具体位置，规划设计方案（包括但不限于地下管网图纸、验收资料等），小区地界红线，公摊面积的构成，地面停车位、地下停车位的归属，泳池、会所的权属等问题，以方便业委会开展正常的公益活动，维护广大业主合法权益，的确又需要查询并了解到整个小区的不动产登记信息。这就产生了不可以调和的矛盾。需要的不可以，不需要的反而允许，的确是有点尴尬。
4、从事小区业委会的公益爱心暖心业主，连小区基本信息都没有，如何去依法依规、遵纪守法地去维护广大业主的合法权益，是一个值得思考的严肃话题。对于弱小的业主、弱势的业委会，追求公平正义的最有力武器就是法律法规规定。法制社会，以人为本，法律法规规定应当以维护社会稳定秩序为基础，才能更加和谐健康发展！
5、尊敬的小区业委会公益人士，此山不为我开，此树不是我栽，要想达成目的，另僻路径不失为一种多渠道选择，那就是根据《中华人民共和国政府信息公开条例》相关规定，依法依规申请小区所有信息完全公开！
6、对于法律法规规定，作为公民只能遵守；对于不完备的法律法规体系，望政府有关部门加强调查研究，完善既符合法律法规规定，又符合老百姓切实需要的保障，社会才能更加和谐发展。
（一家之言 仅供参考）
