不动产强制执行中涉税事项处理
一、不动产强制执行中一般会涉及到因本次处置产生的税务及被执行人历史欠税两类税款
1. 因本次不动产处置需要交纳的税款，具体包括：
税种 纳税义务人 依据
增值税及附加 卖方 《增值税暂行条例》、《纳税人转让不动产增值税征收 管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第1号）、 《征收教育费附加的暂行规定》《城市维护建设税暂行条例》
土地增值税 卖方 《土地增值税暂行条例》
契税 买方 《契税暂行条例》
印花税 双方 《印花税暂行条例》
2. 被执行人历史欠税。通常包括企业所得税、房产税以及其他依法应缴未缴的税费。
下文即分述上述两类税款的具体处理。
二、本次处置产生的税费司法机关有权代为扣缴，并遵循“先税后证”的操作方式
1. 本次处置中产生的税费司法机关有权代为扣缴
国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》（国税函[2005]869号）第二点规定：“无论拍卖、变卖财产的行为是纳税人的自主行为，还是人民法院实施的强制执行活动，对拍卖、变卖财产的全部收入，纳税人均应依法申报缴纳税款。”可见，司法拍卖本质上作为一种私法买卖行为，符合应税条件，只是由司法机关代被执行人行使处分权，处置价款本质上是被执行人的收入，符合应税条件。
《国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》（国税函[2005]869号）第四点规定：“鉴于人民法院实际控制纳税人因强制执行活动而被拍卖、变卖财产的收入，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五条的规定，人民法院应当协助税务机关依法优先从该收入中征收税款”。据此，在分配不动产处置回款时，法院有义务配合税务机关代为扣缴欠税。
具体而言，在不动产处置过程中涉及到的税费，依法应由买受人承担的契税、印花税由买受人缴纳，应由出卖人（被执行人）承担的增值税及附加、土增税、印花税等则由被执行人缴纳，法院应从处置价款中扣缴。
2. 以物抵债视同销售也应缴纳税费
以物抵债视同销售是无争议的税收规则。对于司法执行中的以物抵债，《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复国税函》（[1998]第771号）规定，单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方（或多方）协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益（减少了债务），因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税[1]。
据此可见，如果强制执行未成功拍卖而进行了以物抵债，亦产生纳税义务，不过应由被执行人缴纳的部分可以在抵债资产价值中扣除，并以扣除后的金额作为抵债金额。
3.实践中遵循“先税后证”的操作方式（不缴清涉案资产处置相关税款，无法办理产权转移登记）
《契税暂行条例》、《土地增值税暂行条例》皆有纳税人应当缴纳完毕相关税费，方可依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续的规定。
《国家税务总局、财政部、国土资源部关于加强土地税收管理的通知》第4条规定：各级国土资源管理部门在办理土地使用权权属登记时，应按照《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，在纳税人出具完税（或减免税）凭证后，再办理土地登记手续；对于未出具完税（或减免税）凭证的，不予办理相关的手续。《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》也的类似规定。
《不动产登记条例实施细则》以及各地出台的操作规范中，均将“法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全”作为不动产权属登记审查的必要条件。
综上可见，涉案不动产处置相关的税费缴清并取得完税凭证是办理产权变更登记手续的前提。实践中，多数法院也会遵照税务的规定，先税后证。否则，只有法院的具有物权确权性质的裁定，但无法取得产权登记，对后续资产的处置及使用会产生障碍。
三、被执行人历史欠税在司法执行中的落实
1.被执行人历史欠税发生在抵押权设定之前的，具有优先权
《税收征收管理法》第45条第1款规定：税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。因此，在抵押权设定之前产生的历史欠税优先于抵押债权。但对在抵押权设定之后产生的历史欠税，抵押债权优先。
实践中，主要争议焦点产生于债权发生顺序的认定上，通常而言，担保债权的设定时间相对容易认定，而税收债权发生时间，即规定中的“欠缴税款时间”是以纳税义务发生时为准，还是以申报期届满或是税款缴纳期限届满为准，缺乏具体明确的规定。据此，在具体欠税范围的确定上，可能会存在争议。
2. 税务机关可否直接参与执行分配具有不确定性
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》（以下简称“民诉法意见”）第297条，以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（以下简称“民诉法解释”）第508条，在被执行人为公民或其他组织[2]，其全部或主要财产已被一个人民法院因执行确定金钱给付的生效法律文书而查封、扣押或冻结，无其他财产可供执行或其他财产不足清偿全部债务的，在被执行人的财产被执行完毕前，对该被执行人已经取得金钱债权执行依据的其他债权人可以申请对该被执行人的财产参与分配。在此之前，最高人民法院曾于2004年发布《关于执行程序中多个债权人参与分配问题的若干规定（征求意见稿）》，其中第8条规定：在执行过程中，税务、工商、海关等行政执法机关对执行标的物主张国家税收款、行政处罚款的，应当向主持分配的法院提出，由主持分配的法院按照参与分配程序和清付顺序作出决定。
实践中，有的法院认可税务机关以历史欠税在民事执行程序中参与分配。但也有法院认为：执行根据是执行机关据以执行的法律文书，应当是已经生效的法律文书，包括人民法院制作的民事判决书、裁定书、调解书、支付令，以及仲裁机构、公证机构作出的仲裁裁决书和公证债权文书等，税务机关出具的相关文书材料，并不符合“生效法律文书”的基本要求，不能作为执行依据，据此驳回税务机关的申请。
[1]目前营业税已改为增值税
[2]参与分配限于被执行人为自然人和其他组织，不包括法人，法人可通过破产程序实现公平分配。