不吐不快！2021年，佛山买房建议&楼市预判！

回首焦虑的2020年，恍如白驹过隙。

虽然多地疫情有复燃迹象，但终究会过去，生活还是要继续，购房者依然会陆续踏上买房路。

站在购房者的角度，我们给关心当下楼市，期望在2021年购房的老铁一些建议：

楼市基调，认清现实。

2020年，佛山楼市创造了两个千亿记录，一是土地拍卖全年破1200亿，二是一手房销售额破两千亿。

2020疫情年下，佛山多个产业受到影响，GDP依然保持正增长，创10816亿元新高，2021年，佛山将GDP增长目标定在了6%。

据相关统计，2020年人口净流入最多的10个城市分别为上海、深圳、北京、东莞、广州、天津、佛山、苏州、宁波和杭州。

2020年底，广州汹涌潮湃的楼市大水漫溢至广佛交界，临广多个一手盘跳跃式上调售价，多板块二手也在2020年下半年拉升，部分出现了20%左右的涨幅。

根据现有数据和历史经验，2021年的佛山楼市大概率会继续向上。

去年12月中旬，中央经济工作会议召开，定调21年宏观经济政策的风向标，房地产方面，【房住不炒】指导方针依然延续。

一旦市场整体过热，在房住不炒背景下，都会被打压。

就在前两天，上海针对近半年楼市火热的现状，强力出台政策。在原本严苛的限购基础上，又加了几道障碍，不排除继续加码的可能。

佛山跟广州一衣带水，楼市肝胆相照。过去半年，广州局部地区靠着政策放松，风风火火了一把，甚至抢走了本该买入佛山的大量房票。

但就广州整体来看，还未到上海普涨的大行情。

假如广州出政策敲打楼市，肯定不如上海那样雷厉风行，但官方兴许已经未雨绸缪，见机行事出锤。

跟广州相似，2021年的佛山楼市，未必完全遵从楼市规律整体向上，不是所有板块都会上涨，也不一定是已涨过一轮的临广会继续涨，也可能是房价比较温和的中部会补涨……

毕竟，土拍、信贷、限购都是政策，不排除因市场过度失衡，佛山可能会有政策调整的可能。

分化是2021佛山楼市的主旋律。

大家还记得元旦前，司令发过的佛山楼盘2021全线涨价预告集锦吗？

这段时间我们进行了验证，除三山部分项目明显涨价外，多数项目持平或微涨，还有部分项目以特价房的形式破了去年底的价，哪怕在这两年火热的北滘陈村板块，也能找到一手笋盘。

在没有特别政策的刺激下，佛山楼市的供求关系不会出现大的逆转，不会有大量项目贸然大幅涨价。

2021年，佛山大部分地区，买方主导市场，局部地段，卖方主导市场。

保守估算，2021年的佛山有超过80个新盘入市，加上老盘推新，选择丰富，供应量足够大，在去化速度和利润高低之间，开发商如何做平衡取舍，对购房者而言，蕴藏了大机会。

闭眼买房、躺着赚钱的时代已经过去，2021年的楼市，分化是主旋律，不止于板块分化，楼盘和房源也会继续分化……

基于历史数据和经验，我们做出大胆预判：佛山楼市2021年会整体上涨，但整体幅度在10%上下浮动。如果届时超出我们的预判，我们也无话可说。

具体来说，南海顺德等临广板块在2020年历史价位的基础上可能会略有上浮，但不会在当前高峰的基础上继续20%以上的大幅拉升。

禅南顺非临广板块将在2020年的基础上分化涨幅，核心区位的品质盘、地铁旁的优质学位盘涨得多一些，素质一般的新老盘涨少一些，涨幅预计在5%-20%区间。

高明三水除部分有独到优势和品质的核心盘会略微上涨外，相当一部分地区会继续横盘，甚至可能下探。

以投资眼光选择自住房，以自住视角选择投资房。

多数自住型买家买房的时候，不考虑以后换房，这是事实。

多数自住型买家在收入提升、需求变换等背景下，大概率会换房，相信我，这也是事实。

换房需要资本，对很多人而言，最大的资本就是现在住的这套房。

所以，自住型买家买房，要以投资增值的眼光挑选自住房，当你需要换房的时候，它的溢价才会让你更加从容换到心仪的房。

佛山买家喜欢新房，这是事实。

佛山房价已达历史高位，这是事实。

世界范围内，政治经济金融危机和黑天鹅事件出现的频次更高，也是事实。

房子需要更好的抵御危机，在极端情况下，你的投资房会下跌甚至亏本都难脱手，这个时候，居住的属性更重要，不管自住还是出租。

如果你是捏着鼻子买的垃圾楼盘垃圾户型，抱歉，这种投资房，你现在都不喜好，都没有愿景，未来它大概率也是你投资路上的绊脚石。

毕竟，现在已是房价的历史最高位。毕竟，狼喊得太多，总担心会有来的一天。

以自住的视觉选择投资房，在极端情况下，能满足自己乐意去住的房才是更好的投资房，相对的，在极端情况下它也更容易脱手。

所以，不管自住还是投资型买家，在能力范围内选择未来市场更受欢迎的房源，一定没错。

比如，现在尽可能不要再选一房两房了，能够让自住更喜好的优质三房和四房才是更受欢迎的未来。

不为太过缥缈和长期执行力低下的规划买单

中国已走过高速发展翻天覆地的时代了，人才超大规模的流动速度也开始递减了，政府和个人的债务规模也已经创纪录了……

未来，某些规划可能就此成为规划，尤其那些太过虚无缥缈的规划，某些地区长期执行力低下，在你年轻气盛和有生之年，都未必能够落地成型。

不信的话，你看隔壁那座一线城市，这10年来有多少新城真正落地，你看白鹅潭这块近20岁的饼多大多圆……佛山作为最强类二线城市也不如有更大财权和资源的省会城市。

另外，多数优质规划和落定率最高的规划，开发商和二手业主往往提前透支利好，吃尽红利，轮到你，可能就是他们客客气气笑脸相迎等候许久的接盘侠。

再者，各类危机和黑天鹅事件出现的频次相对变高，这对规划落地是很大的挑战，哪怕损失一部分不确定性收益也尽量减少冒失冒险，毕竟，今时不同往日。

关注教育规划，公立走强是大势所趋。

虽然佛山民办院校的历史很辉煌很牛逼，但我们也要看趋势和未来。

中国是社会主义国家，公立趋强，不仅关乎政治正确，从民生角度来讲，这也是未来的现实。

佛山这些年的规划中，相对其它产业、商业、公园市政规划，落地率最高的反而是教育规划，毕竟这关系到民生和家庭未来。

这两年，你有见多少高端私立民办幼儿园被批复？很少很少，哪怕是开发商配建的幼儿园，要么是公立，要么是收费比公立稍高一点的普惠性民办。

初中和高中，佛山公立有差距，但正追赶。

一场疫情下来，看尽世界各国冷暖。未来，出国留学定居的富人会有，但更多的富家子弟会选择国内读书发展。

自住买房，你一定要尽量关注学区学位是否优质，以及小区与幼儿园、小学之间的距离。

公立趋强，大势所趋，未来的佛山也不会例外，去年民办摇号就是大信号。

明确需求，选盘考察

对大部分买家而言，买房都是一笔很大的资金投入。

今天，佛山房价已达历史高位，买错房比错过买房还要令人后悔。

因此，在这样的大背景下，选好房，选适合自己的房，成为2021年买房的首要任务。

自住、投资、学区、交通、性价比、刚需、改善、价格、工作居住地……不同条件下，买哪儿，怎么买，是买家在购房前需要思考清楚的问题，切不可头脑发热，拿着钱不明就里的往售楼部冲，买错房会让自己在接下来三五年甚至更长时间后悔不已。

同样，在明确需求后，买家一定多去目标楼盘周边看看，不管自住还是投资，楼盘周边1公里内的环境、商业教育配套、步行开车通达性、邻里评价……自己多去感受，比看开发商和媒体营造的大饼要好得多，作为普通人的我们都是群众，而不是塔尖人士。

宣传资料中，塔尖人士不食人间烟火。

明确需求，实地考察，确定目标，买定离手。

以上，是尚书就个人感悟给佛系楼市老铁们的购房建议，祝愿大家在2021年选到心仪之房。