中国房地产，唯一不变的就是“变”。

当下的中国房地产，唯一不变的就是“变”。

昨天，2018年中国房企销售排行榜已经发布，从数据可以发现：伴随着马太效应的放大，行业集中度加剧。规模型房企凭借广泛的布局和雄厚的资金实力，市场份额越来越高。

2018年是行业集中度快速提升的一年，TOP50集中度为60%，TOP20集中度为40%，TOP10集中度接近30%。

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菏泽取消限售、广州允许个人购买商办、衡阳暂停限价（被政府发文叫停）、深圳四大行首套房贷利率下调、合肥无公文式放开限购.....2018年的最后一个月多个城市相继进入“楼市松绑”模式。

中央经济工作会议也提出：因城施策，分类调控的指导。这表明在未来一段时间，地方楼市调控政策将会进入个性化时代。限价、限售、限购为主的调控手段，不再一刀切。

有人高唱救市，有人依然唱衰房地产。虽然政策介入给楼市降温，但这并不意味着国家经济同房地产的完全割裂。

过去四年，中国楼市经历地产商业化以来从未见的大牛市，全民高度聚焦加上资本无节制流入，让房地产发展出现一些暴虐现象。

于是政策强势介入修正产业发展方向，让楼市健康化。以现结果来判定，这种由浅入深的调控无疑很成功。

调控使住宅市场收缩，过去“以粗犷开发短线套取暴利”的发展模式难以为继。也让房企运营模式悄然转变，越来越多房企开始谋求“产地地产”等多元化发展。

在产业+地产发展方向引导下，文旅、科技、农业等几大领域同房地产联姻最为频繁。虽然各有裨益，但是随着国民收入提高，消费结构由物质向精神层面的转型，确实让文旅地产迎来新一轮增长期。

万达是最早规模化发展文旅的房企之一，现在已经全盘由融创接盘，之后恒大、碧桂园、绿地等一线大咖纷纷入局。这其中以恒大的扩张、落地、势头最为迅猛，也为中国文旅的未来增添无限想象空间。

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只不过目前中国文旅地产尚处于初级阶段，缺乏独立IP内容，这是所有文旅项目通病。与住宅类单一性开发不同，文旅项目高复合、长周期、大投资、见效慢等属性，对地产商自身实力和运营能力是一个非常严峻的考验。

因为操盘、运营能力不行，最终导致很多文旅项目呈现出“一流设计、二流设施、三流运营”的鸡肋局面。

恒大这几年发展势头一直迅猛，如果按照亿瀚的权益销售额计恒大以5654.5亿位居第一，恒大文旅的近两年强势崛起，我们可以看看他们的做法。

我们从开封恒大文旅旅游城的三大板块分析：住宅+童世界乐园+商务配套。

作为文化旅项目的重点，恒大童世界是核心内容，是未来重点发展方向之一。

恒大海花岛示意图

最早是海南海花岛，然后启东海上威尼斯项目。通过这些超大体量、多业态组合文旅项目运营沉淀，进行尝试和提炼。在这个过程中恒大不仅走出独特IP化之路，还集结全球顶尖机构对园区主题定位、业态组合、项目类型、空间布局、建筑单体逐一进行设计。熟悉这一整套流程，并且具备运营团队实力后，恒大开始重点出击，全面布局。

从目前布局市场预期来看，也取得不错效果。凭借恒大童世界的聚集效应，能迅速带动周边整个板块的人气，而且对经济发展有不小的刺激性作用。

为推动文旅城的自我衍生，在童世界诞生之初，恒大就有自己的标准：基于这一行业特性，提出了打造世界上规模最大主题公园的要求，标准之一则是要让少年儿童3-7天才能玩遍所有项目。

就像迪士尼，游玩时间的跨度代表的是消费能力和消费水平的提升，同时也是价值的拉升。所以恒大童世界在追求内容充实的前提下，设计33个大型游乐项目，规格远高于目前文旅方面的主题乐园，而游乐场届的老大哥迪士尼一般规划的大型游乐项目不过18-22个。

和而不同方为自身内容，为规避游乐场的同化性，恒大童世界主打全室内、全天候、全季节主题。

恒大童世界效果图

并且在机械设备、场景营造过程中，以中国历史、名著、神话、传说为背景，融合中国文化精髓和世界文明。根据不同故事线分为：璀璨中华、探险南美、神秘古国、漫游海洋、穿越太空、魔幻西欧等6大主题游乐区。

为满足这些复杂需求，势必需要强有力的主创支撑。其整体规划及游乐项目由来自IDEATTACK（艾迪泰克）、ITEC（埃太克）等世界顶级机构担纲设计；设备全部整体进口原产自荷兰、意大利知名游乐设备供应商生产。

如果说内容是IP，游乐设备是硬件，那么选址则是这个项目的基础。对于这种特殊性项目的选址尤为考究，既要兼顾核心城区通达性，又要兼顾区域对人流的吸附性。

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以开封恒大文旅城为例，该项目地处郑州、开封双城结合处，既分享开封独特旅游资源所带来的人流辐射，又享受省会郑州带来的资源后盾。

而开封恒大文旅所处的运粮河组团，是郑汴一体化发展最前沿。目前以郑开大道为主线的文旅走廊现已基本形成，汇集绿博园、方特欢乐世界、华谊兄弟电影小镇、海昌极地海洋世界、银基水世界等诸多文旅项目。

这也是中国（河南）自由贸易试验区开封片区的核心创新区域，重点发展国际医疗、文化旅游、进口商品展示、跨境电子贸易等产业，现已成为自贸区开封片区管委会的行政办公区域。

恒大文化旅游城效果图

开封恒大童世界建成运营后，预计将成为年接待旅客近2000万人次、拉动消费近200亿，这是一股循环消费链。基于乐园游客及周边区域的高端商旅需求，项目规划建设约87000㎡国际会议中心、约26000㎡国际会展中心、约14600㎡运动中心、约12700㎡文化娱乐集群、约168000㎡欧式城堡酒店以及浪漫婚礼庄园、五大现代博物馆、万国美食街、缤纷商业广场、超高层商务建筑群等。

比如其中的欧式城堡酒店，“Y”字型建筑结构，让每间客房都有良好的观景视野。古典浪漫风情设计与欧式建筑风格融合，内含游乐、餐饮、游泳池、SPA等功能，配备专业物管，满足旅居需求。

万国美食街，汇集中外多国风情建筑。未来在这里将会不出文旅城便能品尝到全球各色佳肴。

还有约12700㎡全能运动中心，依水而建的运动场馆，规划室内泳池、球类馆、击剑场、健身馆等各类运动设施，尽情挥洒运动激情。

这些高品质配套能够全方位满足大众对于旅游、文化、娱乐、购物、教育、运动等多方面需求。

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既然是产业地产，那么地产和产业自然是互相依存关系。而且对居住的需求，流淌在中国人的血脉里。随着物质生活的丰盈，精神生活追求不可避免。恒大文旅城这种以超大文娱集群，在未来将赋予生活更多可能性。

开封恒大文旅城规划的有约79-179㎡两房、三房和四房的精装住宅，主流的面积段为客户提供诸多选择。

在装修方面，因为产品体系的不同，在恒大9A装修理念的贯彻下，也有不少个性化选项。

实景图

除通常室内餐、客厅顶部配备大灯以外，还将影视墙包装呈现给业主。

实景图

为避免阳台晾晒衣物的困惑，在阳台上安装智能升降晾衣架。

实景图

厨房不仅安装消毒柜、抽油烟机这些基础设备，而且将橱柜板设计为可调整式、柜脚全部铝制踢脚、凹槽式外加弧形防滑边条台面

实景图

卫生间采用钢化玻璃隔断设计，进行干湿分离。智能马桶是升级项，并没有差别对待。所有户型，无论单卫还是多卫，全部装备智能马桶。

以恒大多年来的成品房经验，确实有很多地方是可取的。别人没做到的，恒大能做到这才是恒大立身之本。

项目内规划多所幼儿园、小学、中学，全龄化教育配套。项目周边教育资源丰富，贯穿全学龄阶段，紧邻开封高中、北大附中等重点中学，开封二十七中现已签约入驻项目，而后会同更多教育资源接洽，来实现家门口一站式教育配套。

为缓解资金压力，项目还推出分期付款计划，最长两年分期，首付3.6万起起即可置业，满足多样化投资和自住需求，居住度假两相宜。

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相信未来的文旅项目一定是回归文、娱本质，在海花岛和威尼斯城的经验下，恒大已经实现通过旅游带动房地产价值提升以及旅游本身实现自我盈利能力。

因为盈利模式不同，很多人在就纠结文旅项目的地产板块和文娱板块发展先后问题，其实这并完全界定。而我们所应该在意的是，这个项目在地产商手上能否运营得当，释放出应有的活力。

不同于房企的激进扩张之路，恒大已经雄踞中国房地TOP榜前三多年，一直都是以自身的底蕴进行稳定发展，不盲目不冲动的恒大一直在自我完善，期待恒大文旅能够发展顺利。

当然，综合的文旅地产，是一个长期的建设运营过程，我们将持续关注中国的文旅地产发展。