“大江大河”！华润置地华东大区破解未来市场规模见顶难题
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最新统计局数据显示，2020年上半年，商品房销售面积69404万平方米，同比下降8.4%，销售额66895亿元，下降5.4%。
虽然从6月单月来看，全国单月新房销售、新开工、开发投资额、土地购置等均已超过2019年同期，但受疫情影响，整体上半年销售情况并不理想。考虑到深圳、宁波等核心城市已率先针对上半年楼市过热的问题出台了限购、限贷等调控政策，因此，在全国市场分化持续、核心城市陆续跟进收紧调控下，后续新房销售规模或将受到一定影响，全年来看，2020年商品房销售面积或将出现一定的下滑。
事实上，过去三年，全年商品房销售面积并没有出现更多增长，连续三年都是在17亿平方米左右，行业规模已经基本见顶。
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对房企而言，在行业规模见顶的当下，未来需要从更高更长远的价值角度去思考企业发展。过去十年评判一家房企好和差的指标，总核心就是房地产销售数字，很多投行分析师以销售作为评价企业的核心标准，未来随着行业规模触碰天花板，未来整体市场发展将朝着两个方向发展，第一，资源将更集中在规模房企之间，呈现强者更强格局，第二，在市场增量变少的情况下，能够更好盘活现有资产、提高利润率的企业，未来也占据市场主流。
华润置地，无论是在规模排名、开发投资、项目运营还是整体营收上都有着较为优异的成绩，已连续三年实现营业收入稳步增长，2019年实现总营收1477.4亿元，同比增长21.9%。其中开发业务营业额1278亿元，同比增长21%；投资业务营业额同比增长26.3%，整体毛利率为37.9%，处于行业高位。
2020年，在疫情影响下，华润置地华东大区选择逆向出发，以其在华东区域28年的深耕，在业绩增长的同时，对整个房地产市场进行了更深层次的思考，推出“大江大河”产品战略，聚焦核心城市综合体价值深度挖掘，以打造高附加值的超级城市综合体，“为脚下的这片土地留下更多具有时代价值的作品”解题未来房地产市场规模见顶难题。
01
市场规模见顶，强者恒强
在行业增速放缓、叠加疫情影响之下，规模房企竞争加剧，各梯队房企继续保持了分化的格局。2020年上半年，TOP10房企销售操盘金额入榜门槛增加7.1%至912.1亿元。除TOP10房企外，截至6月末百强房企各梯队销售金额入榜门槛同比降低，TOP10房企护城河效应明显。
2020年1-6月，华润置地全口径销售金额1108亿元，排第9位，较2019年全年百强房企排行上升一位。在当前整体市场趋冷的环境下，华润置地仍旧能保持一定的增长，在某种程度上是因为在整个市场销售窗口期，在几大率先复苏的热门城市均有布局，如长三角及深圳等，从而带来了一定的销售业绩。
据了解，在华东区域方面，华润置地华东大区始终坚持“稳健精准投资”，围绕“深耕为主，拓新为辅”的总体策略进行产业布局。截止至2019年末，华东大区业务已覆盖上海、南京、杭州、苏州、宁波、无锡、温州、徐州、常州、南通、泰州、盐城、扬州、嘉兴14个城市，共计开发经营114个项目，华润置地华东大区2020年上半年销售业绩超300亿元，位列华润置地各大区前列。
不仅如此，截止至2019年底，撇除专门主营做商业的房企外，目前持有的已产生租赁收益的商业地产建面超过500万平方米的企业仅有4家，华润排名第二，从内房企业具体的规模效益来看，华润置地的商业收益达到120.28亿元，是唯一一个超过百亿元的企业。发展规模及收益属于行业领先。
由此看来，无论是房地产销售业务，还是商业运营，华润置地皆已形成了一定的规模和市场占有率。在华润置地坚持城市综合运营开发商，以及“2+X”双轮驱动的发展模式下，各业态已取得稳步增长。
02
长三角率先复苏，未来或有更多可能
从今年总体的房地产市场来看，受新冠疫情“黑天鹅”的影响，2020年土拍市场一度“停摆”，但是随着3月各体土拍市场的逐步恢复，长三角区域土地市场热度明显上升，4月以来，宁波、徐州、常州等城市土地市场溢价率屡超30%，高溢价地块频出。受限价影响，合肥、杭州等城市溢价率虽不突出，但市场热度同样高涨，以杭州为例，有超12幅触发了最高限价，多宗土地价格创下区域新高。
在销售层面，目前杭州、徐州等成交继续回升，上海、南京保持高位成交，未来杭州、常州等市场或将继续延续市场热度，成交同、环比皆有进一步提升的可能。
从整体市场恢复情况来看，长三角区域无论是土地市场还是销售层面整体热度都较高，各个城市多点开花，粤港澳中深圳虽然一枝独秀，但其他城市却不温不火。未来随着市场逐步恢复，我们更看好长三角区域的发展。
这主要是由于，长三角地区产业基础深厚、民营经济发达，经济总量居于三大经济区首位。随着长三角一体化战略的推进，未来交通也会愈加便利，原来被低估的许多城市或将迎来新一波发展利好。
华润置地华东大区“3+5+X战略布局”刚好踩上长三角发展节点，除了上海、南京、杭州3大核心城市之外，苏州、无锡、宁波、温州、徐州5大强内生型城市也是近期长三角最为热点的城市之一，此外随着长三角一体化的推进和发展，长三角城市之间的联系越发密切，常州、南通、泰州、常熟等也将逐步追赶与长三角其他城市间的差距，在与热点城市联通下，最终在方方面面实现“一体化”。
03
华润置地华东大区28年
品牌护城河，赋能华东城市升级
无论是其规模、业绩、财务、运营还是战略布局，一直以来华润置地都给市场、投资人和购房者带来较为优异的成绩，就像是个“三好学生”，各方面都能够找到令人夸赞的成绩。
还记得2018年，华润置地曾给市场带来过令人惊艳的城市综合体开发巅峰之作，总投资超过200亿元、总体量达约120余万平米的华润深圳湾。
华润深圳湾经历十年而成，它不仅是华润城市综合开发的一部巅峰之作，更在某种程度上代表了这些年华润置地对于城市片区综合运营模式的探索。
自2018年华润深圳湾全面落成以来，深圳湾，已然成为了深圳的名片。深圳湾之后，市场也一直都在等待和期待华润给我们带来更多的惊喜。
今年，华润置地华东大区选择逆向出发，推出“大江大河”产品战略，以其28年的深耕，在业绩增长的同时，力争为脚下的这片土地留下更多具有时代价值的作品。
这一次，就像当年华润深圳湾一样，同样的期望，被寄予在华东的土地之上。
以十年造湾的华润深圳湾为范本，华润置地华东大区开始了在长三角区域核心城市超级综合体的布局，目前已在上海、杭州、南京、温州等核心城市逐步落地。
据了解，此次华润置地华东大区“大江大河”产品战略，拥有五大严苛标准，分别为联袂国际明星团队匠造、城市优越位置重点发展区域、江河湾流交汇处重要水系岸畔、综合体业态能量密度巨大、记载城市进程的时代性作品。
华润进入华东已有28年，在这28年布局与发展中，已经形成了一定的品牌效应，随着华润置地华东大区“大江大河”产品系列的逐步落地，未来或将提升项目区域范围内及周围辐射圈的整体城市价值。就像华润深圳湾之于深圳湾，深圳湾之于深圳一样，未来华润之于上海苏河湾、杭州中心、南京鱼嘴、温州滨江等城市，也将成为其地标处一道靓丽的风景线。
上海·苏河湾中心项目示意图
与此同时，伴随着长三角一体化的逐步快速推进，华润置地华东大区势必会抓住这一机遇，凭借其稳健的项目运营能力和丰富的品牌运营经验，进一步深度思考如何利用自身的项目布局、品牌影响力发掘长三角经济一体化的协同效应，以实际力量推动长三角发展，并成为其中具有影响力和带动力的增长极之一，这样一来，华润置地华东大区会与长三角城市发展更为紧密的联合在一起，在某种程度上助力长三角全面建成全球一流品质的世界级城市群。
我们认为，目前整个房地产增量市场天花板明显，在规模双双见顶的趋势下，只有能够给与城市更多附加值与品牌价值的企业，才能在未来走的长远。目前华润置地已基本完成城市综合投资开发运营商的转变，在综合体运营方面也有目共睹，未来随着越来越多的规模房企开始进入存量市场领域竞争，华润应该善用好自己的品牌影响力及综合体运营能力，与城市、区域发展更为紧密的结合在一起，进一步打造属于自己的品牌护城河，这样方能在未来立于不败之地。