阵地丨2020年全国单价15万元以上顶豪共卖出336套
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01
上海豪宅占据半壁江山
近年来，随着房价的上涨，尤其北上广深四大一线城市，豪宅的门槛正在不断提高。由于各线城市豪宅标准差异明显，因此，豪宅仍然是一个相对概念。
我们以1000万元作为豪宅门槛值来看，北上广深四大一线城市豪宅成交量为20106套，较2019年的18593套同比增长8.14%。其中，上海成交套数突破一万套，达到10804套，同比增幅最大，达到33.3%。
实际上，与其他二线城市相比，一线城市豪宅门槛要高。以2000万元为豪宅门槛的话，北上广深四大一线城市豪宅成交量较1000万元门槛缩减近八成。2020年总价2000万元以上豪宅成交量为4658套，同比减少9%。与此同时，一线城市成交仍然分化，广州成交量同比大涨51%，北京、深圳成交量有所下降，其中深圳成交量同比下降64%，而北京虽然较去年下滑20%，但整体成交量达到了1338套，仍然位于第二位。上海成交量仍然位于四大一线城市之首，共成交2810套，占四大一线城市总成交量的60%，比2019年增加了7个百分点。
可以看出，上海和北京仍然是中高端豪宅市场聚集地。
表：总价1000万元以上豪宅成交套数情况
数据来源：CRIC
表：2020年一线城市豪宅各总价段成交套数
数据来源：CRIC
从总价5000万元以上的豪宅成交数据来看，全国共成交453套，其中，上海以256套成交数量赶超去年排名首位的北京，成交量占据顶豪市场的半壁江山，同比增长达到了117%。从成交最高价格来看，去年全国成交最高总价出自于上海的汤臣一品大厦，成交总价为1.94亿元。
表：一二线城市5000万元以上豪宅成交套数
数据来源：CRIC
从成交单价来看，10万元-15万元/平方米豪宅共成交7008套，一线城市占比超过99%。从不同城市而言，上海成交总量达到5388套，占比达到77%，成交量是有成交记录的所有城市的3.3倍。
15万元/平方米以上豪宅成交数据来看，全国共成交336套，其中上海成交305套，同比增长了435%，成交套数是北京、广州和深圳的近10倍。最高成交均价同样出自于上海汤臣一品大厦，均价约为32.5万元/平方米。
实际上，不管是中高端，还是顶豪，上海整体表现都较为突出。究其原因，豪宅市场的主力为高净值人群，他们的收入渠道来源多样，购买力相对充裕，置业需求稳定，受疫情影响较小。
表：2020年不同单价段豪宅成交套数
数据来源：CRIC
02
深圳酒店式公寓成交独占鳌头
过去几年，酒店式公寓从类住宅不断转变为豪宅化，这一现象在深圳尤为明显。
在对豪宅的研究中，在“丁祖昱评楼市”年度发布会上，新增了对酒店式公寓的统计范畴。结果发现，2020年总价1000万元以上的酒店式公寓共成交1145套，其中总价5000万元以上及单价15万元以上酒店式公寓住宅成交城市，仅剩下深圳。
具体到不同价格段来看，总价1000-2000万元价格段共有8个城市有成交记录，成交套数为738套，其中杭州、深圳分别以344套、236套位于第一和第二位，其中杭州同比涨幅最高，达到了262%。总价2000-3000万元酒店式公寓中杭州成交表现亮眼，同比增长1010%至111套。总价3000-5000万元酒店式公寓成交数据中，仅剩下杭州和深圳两座城市，深圳排在第一位，共成交91套。而总价超5000万元的酒店式公寓成交仅剩下深圳，共成交43套。
表：2020酒店式公寓住宅不同价格段成交套数
数据来源：CRIC
从单价来看，单价10万元以上酒店式公寓整个深圳全部加在一起，约有500套。从上述成交数据可以看出酒店式公寓住宅成交比例越来越小，而在深圳，这类产品仍然在不断的成长。
表：单价10万元/平方米以上酒店式公寓成交套数
数据来源：CRIC
03
无房户摇豪宅，限价政策仍有调整空间
2020年下半年，随着各大热点城市楼市政策“打补丁”之后，出现了“无房户摇豪宅”的怪象。
实际上，无房户属于刚需一族，他们的购买能力有限，许多名额被套利者通过“代持”的操作利用。
最为典型的是深圳网红盘——华润城润玺一期花园，去年11月，于25日和26日进行线下公证选房，1171套房源全部清盘，该项目共吸引9690组客户，冻资达到339亿元，开盘即售罄，收金196亿。根据该项目销售方案，优先满足刚需无房户购房，据媒体报道，选房现场去化速度最快的房源面积为175平方米和200平方米，即总价都在2000万以上的房子。
不只是深圳，部分城市楼市同样火爆，一些“网红”楼盘出现“万人抢房”“众筹打新”现象，这背后，是新房、二手房价格“双轨套利”浮现，尤其豪宅限价导致的一二手房巨大价差，更是加大了人为的炒房空间。
解决价差的源头问题，就能有效的抑制投机性的需求进入，而总需求的降低又会同时抑制价格的上涨。
因此，我们建议单价10万元/平方米以上豪宅项目应该尝试逐步放开限价，解决一手房和二手房差价的源头问题，让这些豪宅产品价格回归市场定价，这样炒房空间不存在了，也就不会有楼市中恐慌性抢购的局面，市场也会进一步回归稳定有序发展。
市场上对豪宅并没有一个统一的标准，随着中国房地产市场的发展，房价不断攀升，当前对于豪宅的评估标准基本是单价10万元/平方米、总价2000万元/套及以上的住宅，能达到单价15万元/平方米或总价5000万元/套及以上的，则是更高标准的顶级豪宅。
在限价的大环境下，北京、上海的顶豪市场需求依旧旺盛，价格也一直十分坚挺，2020年，上海豪宅市场整体好于预期。
实际上，2020年豪宅产品之所以是成交大年，有两方面主要的原因。
一方面，央行货币政策整体中性偏积极，信贷资金整体充裕，基于资产保值、增值需求，财富高净值群体认为购房并非“消费”而是“储蓄”，核心城市豪宅仍将是买房抗通胀的重要渠道。
另一方面，疫后核心城市限签政策适度松绑，豪宅预售证审批明显加快，网签备案也逐渐恢复正常，再加上限价背景下，豪宅售价大都低于市场预期，致使豪宅性价比优势突显，核心地段豪宅仍是资源稀缺品。