优客工场与SOHO 3Q等联合办公模式的未来

丁祖昱评楼市，独家原创点评。今年在“万众创新、大众创业”的东风推动下，优客工场、SOHO 3Q等模式被捧得很高，但这一切才刚刚开始。

今年以来，联合办公模式，即毛大庆的优客工场、潘石屹的SOHO 3Q以及万科的云工坊，抢占了大家的眼球。所谓联合办公（英文名：United Office），是一种为降低办公室租赁成本而进行共享办公空间的办公模式，来自不同公司的个人在特别设计和安排的办公空间中共享办公环境，彼此独立完成各自项目。这种概念在美国硅谷兴起，特别适合小型的创业团队。

目前为止，由于毛大庆的优客工场刚刚启动，虽然已经在北京、上海、深圳等城市签约了20个项目，但其首个项目北京“8000平米的阳光100·优客工场”也只是预计今年的8月开业，也就是这个月。潘石屹的SOHO 3Q从年初开始宣传，2月产品正式上线，至今也只有北京上海的各两个项目在运行。至于万科的云工坊也是刚刚开始启动。虽然今年在“万众创新、大众创业”的东风推动下，这些模式被捧得很高，但这一切才刚刚开始。

观点一，联合办公模式，目前还只能是轻资产模式。虽然运行者的背景，有开发商主导的，例如万科、瑞安等；也有运营商主导的，例如毛大庆；还有既是开发商又是运营商的潘石屹SOHO中国，但目前只能做轻资产。如果把这种联合办公模式做重，就又回到了中国原来的办公楼开发租售模式中去了。而事实证明，除了北上广深外，目前国内写字楼的开发租售模式正面临最大的挑战。

观点二，当前的盈利模式还只能靠租金差，实际就是二房东模式。虽然大家都构想了未来不同的盈利方式，比如服务费、VC投资等等，但这些都不是主流。从办公角度来说，最直接的收入还是来自于租金，也可以是来自于租金补贴。由于今天有政府的支持，很多项目能够以“0”租金或是补贴租金的形式打出来，运营者目前也只能在这上面有所盈利。至于所谓的服务费，实际也是不靠谱的，毕竟这些企业都是成本控制型的，创业型公司哪有这么多额外的成本来支付各种各样的专业服务。至于孵化产生的收益，实际与办公本身没有关联。单纯做天使投资、VC投资或者PE投资，也是一样的道理。

观点三，目前可试运行的城市也只有北上广深。一方面，这些城市的办公市场存在租金差，能够支持这种盈利模式；其次，北上广深的创业环境较好，大多数企业也会选择在这里进行创业，有比较大的需求来支撑这种模式。你进入任何一个二线城市，哪怕是在天津、在重庆、在杭州、在南京，与北上广深相比，这些城市的创业氛围、创业环境相差的还是很多的。

观点四，政府也好，开发商也好，千万不要把这种模式当成去化存量写字楼的良方妙策。从目前情况来看，这样的一个市场，也还是一个非常小众和特定的市场。要靠它来消化今天积压过剩的大量写字楼，既不可能也不现实。特别是二三线城市的新区写字楼，要解决这些遗留问题，还需要时间的推移。

在这个行业当中，最后能够脱颖而出的企业，不会太多。由于市场并不是很大，蜂拥而上做这块，必然产生巨大的竞争。今天有资源有专业有能力可以做的，其实并没有太多。未来这个市场，会形成两种情况。一种情况是，行业出现几家大的品牌运营商，垄断五成以上的市场。另一种情况是，在北上广深的不同区域内，还是会有一些企业凭借特殊的资源比如通过政府拿到一些便宜的项目做二房东，有的可能成为大品牌运营商的合作伙伴，有的就直接运作“山寨版”。所以，对于今天的先行者来讲，不用着急，也不要贪多求全，做一个成功一个才是正道。