压力城市系列之七长沙：重休闲轻居住，量大价平难上涨

丁祖昱评楼市，独家原创点评。最近几年长沙的成交量还不差，大家虽然挣不到钱，但还能挣个吆喝。

长沙在前几年还被认为是冲成交量的主力城市，商品房年成交量可达1000万平方米以上，2013年更是突破1800万平方米，在全国近90个主要城市中，排名第五，仅次于成都、上海、重庆和武汉。万科、恒大、绿地、保利、中海、碧桂园等等诸多地产大佬纷纷入驻长沙，Top50房企中，进驻长沙的就达29家。名企入驻提高了长沙的建设水平的同时，也提升了竞争压力，价格竞争激烈，特别是随着2014年整体市场走低，长沙库存也快速攀升，企业也开始从微利变成无利，甚至亏本状态。

先来看看它的基本情况：作为省会城市，称长沙为区域中心是当之无愧的。但从其常住/户籍人口比来看，也就不到1.1，只能说明湖南整体的人口导入能力不强。而作为长沙人来说，也从来不缺房。因为长沙作为省会，收入水平尚可，但商品房均价多年以来一直处在6000多元/平方米，在省会城市中处于较低水平。不过从商品房与土地均价3.78的比值来看，由于地价相对便宜，貌似企业尚有盈利空间。但事实上由于房价较低，而建安成本、人力成本日渐走高，企业的利润空间几乎没有。

长沙房地产最大的问题也是供求问题，从2012年至2014年供求比基本在1.2以上，且呈不断走高的态势，今年首次回到1以下，但库存量仍然达到1317万平方米。短期看，由于供应处于相对低位，而成交因政策刺激，近几个月的成交量均比较大，如7月成交量突破170万平方米，为近年的相对高位，因而商品住宅消化周期已降至10个月，库存风险并不十分突出。但市场长期的供大于求，及长沙消费习惯一直是重娱乐轻居住，市场从刚需到改善需求都不活跃。同时，长沙最贵项目均价也仅1.8万多元/平方米，与整体市场均价差距才2倍多，刚需到豪宅价格纠葛一团，更显得其改善市场的不成熟。

而商办在长沙的压力尤显巨大，这也是二线城市普遍问题。但长沙商办土地供应在二线城市中也属较高水平，仅纯商办用地土地供应占经营性用地的比例就高达30%以上。住宅尚有省内导入的需求支撑，而商办缺乏相应的经济作后盾，压力巨大。

当然最近几年长沙的成交量还不差，大家虽然挣不到钱，但还能挣个吆喝。

关注【丁祖昱评楼市】

回复数字看原创精选：

回复“1”看企业模式

回复“2”看市场趋势

回复“3”看住宅市场

回复“4”看商业地产

回复“5”看旅游地产

回复“6”看重点城市

回复“7”看房价走势

回复“8”看地产人物