千亿企业系列点评之三：绿地，夯实基础才是真

丁祖昱评楼市，独家原创点评。

完成资本化的同时把房地产开发主业的基础稳固，再加上大基建和大金融，绿地将是发展最为均衡的千亿房企。

2015年，绿地有两件大事：一是销售增速放缓，2014年叫板万科之后，绿地在不同的统计口径（包括海外和大宗交易）中甚至超过了万科，但2015年又被万科抛在身后；二是登陆资本市场， 2015年8月18日，绿地在上海证券交易所举行股票上市仪式，在绿地的发展史上具有里程碑式样的意义，作为最后一家完成资本化的千亿房企，绿地完成了一次飞跃。

对绿地来讲，今天夯实基础实际比战略更重要。绿地的战略还是相对较为清晰的，过去是基于国企背景，以与地方政府共同打造城市综合体为基本运作思路，通过建设当地乃至区域第一超高层建筑为突破口，在城市相对较为成熟的区域（或条件较好的新区）开发商业、办公、酒店、住宅等，全面去化是最终目的，屡试不爽。

2015年，绿地又提出了大金融、大基建和大消费三大战略。如果把貌似不太靠谱的大消费剔除在外，算上原有的“大开发”，绿地可以算是“三架马车”齐头并进，是七家千亿房企中多元化相对领先的。大基建顺应了政府鼓励的PPP模式，通过地铁建设对接上盖土地，能够和房地产紧密联系，即使未来政府支付能力出问题，在地价和税费上也应当会补偿。大金融则聘请了专业团队，并已经在资本市场上屡有斩获，多次参与企业重组和IPO，互联网金融平台也发展迅速。绿地金融产业在2015年第三季度的利润同比增长高达219%，年末时资产规模已超过430亿元，算是今天房企多元化中“罕见”的能立马赚钱的例子。

从财务指标来看，绿地在千亿房企中并不算出色，提升空间较大。一是盈利情况不甚理想，核心净利率位居七家千亿房企之末；二是现金流方面，绿地始终处于投入高于产出的状态，主要是由于绿地不断地进军新产业、进行大规模开发，对资金有一定需求，而回款速度不如扩张速度。不过，对于绿地负债率高的问题，我倒是觉得不用担心，绿地的股东中有三家上海国企，又是“大而不倒”的千亿企业，几乎不用考虑绿地会有资金风险。从绿地上市后发行的首次公司债来看，低至3.9%的融资利率便能体现出绿地的规模和背景优势。

绿地若能在“大开发”主业中把基础夯实、水分剔除，保证利润和回款，后劲将会更足。

绿地的“根据地”上海还是守得比较好的，2015年销售金额高达245.37亿元，贡献了绿地超过10%的业绩。绿地在走出上海后第一个进入的南昌也常年占据销售榜首，2015年销售金额80.26亿元，领先第二名万达近15亿元。绿地其他城市的表现则相对比较平均。

不过，绿地还是有不少“问题城市”的，如环渤海的一些三四线城市等，都是当年“大跃进”的产物。这些城市需求有限，特别是对销售型商业办公酒店的需求更是低迷，在这些城市中，放慢节奏、调整结构，是最重要的。

绿地海外战略最近两年也发生了比较大的变化：从遍地开花到集中力量做一些相对符合国人置业的地产项目，在能满足达到移民、留学、投资的区域，如美国、加拿大、澳大利亚等。但之前还是进入了一些问题区域，如韩国济州岛，马来西亚，泰国等，为覆盖而覆盖是最没必要的。

绿地采用的开发销售模式本身在中国是比较正常的，但最终应当是以利润为导向的，而不是单纯关注规模。前几年绿地发展速度过快，因此这两年的夯实基础显得尤为重要，另外必须要调整商办比例。

绿地完成资本化后，并同时把房地产开发主业的基础稳固，位居千亿前列问题不大，再加上大基建和大金融中如果再有所建树，那绿地就将是发展最为均衡的千亿房企！ 

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