周二市场说 | 4月房地产数据揭秘：沪深成交创新低、南京杭州武汉高位整理、北京青岛异军突起

丁祖昱评楼市，独家原创点评。去年5、6月份才正是楼市最火爆的时候，但我对今年5、6月的市场还是保持相对谨慎态度，并不是特别乐观。

丁丁有话说：

以后固定栏目每周二谈市场，除了谈当前政策、市场、热点等之外，还会把克而瑞研究中心有价值的市场文章和大家一起分享。

今天谈完4月城市市场和相关大数据外，还推荐两篇文章《政策小船说翻就翻，热点二线楼市如何淡定应对》和《合肥土拍溢价383%，如何看待这个“奇葩”市场》，大家也可以在第二、三条看到。

刚刚过去的4月市场与之前相比还是发生了比较大的变化，最核心的变化就是随着3月底部分热点城市出台调控新政，市场成交走势分化加剧。特别是上海、深圳两地成交迅速转冷，成交面积分别环比锐减60%和39%，与此同时，同为一线的北京市场一改往日不温不火的情势，市场成交迅速升温，4月成交面积环比激增88%，且同比增幅达162%。同样政策收紧的南京、苏州市场变化不大，青岛、天津等市场成交开始显著回升，原先库存压力较大的沈阳、长春、大连、西安等城市成交也有改善，如沈阳4月城交环、同比分别增长31%和29%，市场走势越发的扑朔迷离。

4月房价保持上升，连续十二个月上涨且增幅进一步扩大。288房价指数为1157.1点，环比上涨1.52%，涨幅较上月扩大0.37个百分点，同比涨幅扩大至7.17%。上海、深圳房价环比涨幅有所回落，但房价仍处于较快上涨阶段，一线城市2.35%平均涨幅，领先于其他各线水平。二线城市依旧有超过八成城市房价环比上升。苏州涨幅5.36%领涨各城市，厦门、杭州、合肥、南京等热点城市环比涨幅也均高于3%。

4月，由于供应上涨、成交下滑，上海、深圳、广州等城市库存环比上升，尤其是深圳库存水平再回560万平方米以上，而消化周期也达到了11.8个月。西安、沈阳、长春等高库存城市的库存压力持续缓解，消化周期继续环比下降。南京、武汉、合肥、苏州等城市消化周期依旧不足4个月，供不应求矛盾突出。

4月土地市场成交量再度大幅度下降，300城成交建筑面积环比下降23%，其中一线和三四线城市降幅分别高达94%和52%。所以说4月份是二线城市的主战场，尤其是热点二线城市土拍市场大热，苏州、厦门、南京、合肥整体溢价率均在100%以上，苏州推出的13宗地块均高溢价成交，最高溢价率达319%，最高楼板价达28761元/平方米，南京成交4宗地块溢价率均超过100%。合肥成交的6宗宅地5次刷新区域地王纪录，平均溢价率高达350%左右，最终，这四城市成交地块包揽了4月全国土地成交总价和单价排行榜前十。

二季度的市场从4月份情况来看就显得异常复杂，热点城市分化加剧如上海深圳走软而北京突起，原先的一些相对困难的“问题”城市又脱颖而出，如天津、青岛显著回升。二季度才刚过去一个月，去年5、6月份才正是楼市最火爆的时候，今年的5、6月份也应该是楼市的关键时点，但至少今年无法再复制去年股市大热的状况，因此，我对今年5、6月的市场还是保持相对谨慎态度，并不是特别乐观。

后面就看数据表吧。（▼点击图片可放大查看▼）