周三企业说 | 上市房企点评之十三：中海地产，靓丽报表难以掩盖增长沉寂

丁祖昱评楼市，独家原创点评。希望中海在解决体制、机制、人事等诸多问题之后，能恢复房企第一蓝筹股的本色！

2015年及2016年前4月，我们看到中海地产在千亿企业中的销售排名逐渐向末尾靠拢，曾经的“地产黄埔军校”如今也面临增长困境。今天我们从中海地产2015年的年报中选取最重要的九个指标，和2014年相比分为提升、保持与下降三类，来客观地分析一下中海地产这家公司。

提升：利润规模稳定增长，债务结构大幅优化

1、利润规模提升。中海地产2015年股东净利润333.12亿港元，股东核心净利润277.28亿港元，同比分别增长22.47%及23.67%，利润规模保持稳健增长。

2、持有现金大幅增长。中海在手现金达1024亿港元，同比增长高达71.18%。一方面是得益于当前宽松的货币环境，另一方面是企业的土地投资减少所致。

3、债务结构优化明显。2015年，中海的长短期债务比及现金短债比均呈现大幅增长，遥遥领先行业水平，净负债率水平降至企业历史最低，为6.79%。

保持：利润率、费用率及融资成本继续保持较好水平

4、利润率维持健康水平。2015年中海的毛利率、净利率分别为28.57%及23%，同比变动不大，继续保持较好的盈利水平。

5、营销及管理费用率微降。中海2015年营销及管理费用率为2.33%，较去年减少0.5个百分点，费用控制能力依然在较好的范围。

6、融资成本稳中有降。中海以往的融资成本较低，因此今年并没有出现融资成本大幅下降的情况，但4.2%的水平处于行业的前列。

7、股东权益回报率微降。中海2015年股东权益回报率较14年下降1.84个百分点，主要是增发使股东权益增大所致。

下降：销售增长放缓，招拍挂拿地力度不够

8、销售规模增长缓慢。尽管中海地产2015年合约销售增长了28%，但是和同规模企业比较无明显优势，而且企业在14年仅同比增长1.7%。

9、公开市场拿地力度减小。2015年中海新增土地储备仅761万方，大幅下降35.16%。主要原因是中海将更多精力放在了与中建的整合上。

尽管中海的各项财务指标向好，但是仍有三方面问题需要解决。

1、销售滞涨。在2015年包括16年前4个月，千亿房企除万达外，销售规模迅速提升，但是中海的提升速度远远不及其他千亿房企。而这体现出企业几方面问题：一、原来赖以自豪的大盘营销已经不是“杀手锏”了。二、最近几年的拓展速度变慢，供货不足，进取心下降，如中海广州仅一项目在售。三、管理团队出现波动。这些方面导致的直接结果就是，中海的销售没有像几年前那样高歌猛进，且在15年及16年初的销售高潮中，逊色很多。

2、拓展放缓。从拿地及土地储备情况看，中海的拓展速度出现一定的下滑。之前并购中建，今年初又并购了中信地产，但千万不要认为仅仅通过这几次并购来的土地就能满足中海未来发展的需要。更何况并购来的项目中还存在问题项目，也有可能成为存货。企业一定要多条腿走路。

3、创新缺乏。除了物业上市外，中海在其他方面动作甚少。至于中海提出的全面精装修，也是万科几年前便提过的老概念，早已成为房企标配了。不像其他千亿房企，因为考虑到规模增长总有尽头，在其他方面做了很多探索。如万科在物业方面、万达在商业运营方面、恒大在多元化方面等，中海在这方面就明显慢了很多。企业必须要未雨绸缪，一旦市场增长出现停滞，到那个时候中海再寻找其他的发展之路则为时已晚。

中海发展速度迟滞的根源还是在于本身的体制、机制、人事等诸多问题复合交错，这也是央企国企发展受到束缚的老问题。希望中海能尽快解决这些问题，恢复其房企第一蓝筹股的本色，实现快速的提升！