阵地 | 风暴眼中的郑州楼市
文 / 原石
开发商在郑州算是闹出名气来了。
12月4日凌晨，石榴集团官方微信号发出一篇题为《我们投降，我们全面退出郑州土地市场的公开竞买》的公告，声称：“石榴集团经过审慎的评估，我们决定：全面放弃郑州本轮土地市场的竞买参与，虽然我们已经缴纳了八个亿的保证金，并获得了竞买的资格。”
今年以来，郑州楼市的发展确实有点出乎市场的预期。作为中原重镇的郑州，楼市的竞争已经白热化到了如此势不两立的地步？
Q1
开发商们为什么要火拼？
根据@郑州生活杂志发的微博内容来看，12月3日上午，在郑州市金水路，有15家开发商， 600辆车，走上街头，要求石榴集团退出郑州土地竞买市场。从微博发出的图片来看，车辆上挂出“K2们滚蛋”、“K2抢地、回迁无望”等标语。
据报道，“在郑州地产圈内有一条默认的规定，在城改地的开发中，开发商一直遵循“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”的模式，走招拍挂就是走个过场而已。”
石榴集团进入郑州市场后，打破了这种平衡。
今年7月7日，郑州高新区石佛村城改地块出让，该地块起始价5.2271亿元人民币，被当时还未改名的K2集团以9.3471亿重金夺下，溢价率78.8%，楼面价2545元/平方米。
郑州本土的一家开发商告诉我，负责这块地拆迁的开发商连售楼处都已经建好了，拆迁是个“脏苦累”的活儿，投入时间和成本都不小。
后来呢，该地块被宣布竞拍无效，据说是K2不符合报名的前置条件。
Q2
郑州市场火爆吗？
网上流传的郑州本地开发商的一个维权要求是：郑州市政府为什么骗我们本土房企提前进场投资?为什么又骗我们承担郑州像地震那样的全线拆迁和过渡费?更为严重的是为什么还骗我们投巨资为村民建设安置房?为什么在我们完成上述这些工作拿二级开发用地的关键时刻不为我们做主，反把我们推向深渊?
上述开发商表示，此前的城中村拆迁中，不少本地开发商已经付出了大量的资金和时间，土拍变成网拍后，只能价高者得，这也是本土开发商“反弹”石榴集团的重要原因。
不得不说的一个原因是郑州房地产拍卖进入了网拍时代，“2014年年中，郑州土地拍卖改成了网拍，这样的好处是公开透明，这是导致此次事件的一个重要原因。”
伴随着郑州市场今年的一个急剧火爆，这些事件不过是中国内陆地产市场激烈竞争的一个缩影。
这一年真的变化太大太大了！
克而瑞的最新数据显示，今年1-10月郑州商品住宅成交面积达1430万平方米，在全国位居第十，较去年同期增长88%。
商品总成交量排到了全国第十，这一年来的变化真的是太大了！必须提的是，这是郑州首次进入前十，他们的前面，排的是南京。
土地出让的战绩也是可圈可点的，今年以来，郑州土地成交建筑面积达1876万平方米，同比增51%，位居全国首位。
今年8月18日，郑东新区北龙湖的13、14号地分别以25.54亿元、35.1亿元成交，刷新“地王”。郑州地价的不断攀升，9个月连出了10个“地王”。
“市场大概是六七八九四个月，基本上卖图纸就可以实现日光，很多盘一个月都涨了好几千块均价。”郑州当地的一家开发商表示，大部分人都没有想到，郑州市场一下子火爆了起来。
Q3
几乎已经没房可卖了！
市场火爆吗？好卖吗？
这个问题简直不用怀疑。今年8月份以来，郑州新开盘的项目几乎个个“日光”，房价呈现快速攀升态势。
像在“郑东”这个曾经“门庭冷落车马稀”的新区，在这一轮房价上涨中已很难找到单价1.5万元以下的房源，成交价超 3 万元/平方米的项目已屡见不鲜。
截至10月末，郑州的商品住宅库存仅335万平方米，同比减少50%，消化周期仅1.7个月，市场仍是一房难求。
合肥算今年卖得好的吧？消化周期要1.8个月，南京算卖得好的吧？消化周期要2.4个月，在库存上面能跑赢郑州的，只有上海，消化周期只有0.9个月！
是因为便宜吗？当然不是。今年前十月郑州的商品住宅成交均价为9973元／平方米，同期土地成交楼板价仅3120元／平方米，溢价率42%，位居全国第26位。
总结到了这里，几乎所有的人都想问，郑州市场的有钱人多吗？豪宅好卖吗？
同期郑州的豪宅成交显著放量，1—10月份总价1000万以上的豪宅成交套数为190套，和2015年相比增幅近580%，简直是“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”，爆了！
何止石榴集团想去郑州市场，想去的外地开发商太多了，这是一个看上去就能赚钱的市场，一场土拍能来20多家外来房企，“万科是合作拿地进的郑州市场，融创是收购拿地。”
大家都认识到这个市场的发展潜力，更多的房企选择了合作拿地，曲线进入郑州。
Q4
后市你怎么看？
郑州动迁体量非常之大。
郑州市城镇办发布的数据显示，截至2015年11月，“十二五”期间，全市四个开发区、六个城市区及县城、产业集聚区、组团新区规划区范围内，共启动拆迁村庄627个，动迁175.65万人，郑州全域范围内保持着每年拆迁100多个村的进度。
其中，中心城区的476个村庄，已完成拆迁改造城中村383个，占总数的八成。
郑州未来的拍卖形式会改变吗？这真是一个两难的问题，一方面，一些本土房企早就涉足在拆迁，前期早就投入了人力物力，另一方面，从郑州的种种指标来看，这个市场早晚会正常运行。
换句万金油的话，时间能解决这个问题。
更多未进入的开发商关心的是郑州的后续发展问题。
11月9日，郑州市住房保障和房地产管理局公布了10月份郑州市房地产市场运行数据：10月份郑州市区新建商品住宅销售量为10665套，销售均价为10453元/平方米，不过在9月份，这两组数据分别为23905套和10538元/平方米。
显然，郑州新建商品住宅销售量与销售均价双双出现了下降，特别是销售量出现了大幅“跳水”，较9月份下跌55.38%。
调控起了作用。10月2日起，郑州市房地产市场实施限购，10月3日起，郑州信贷政策收紧，限购区域内首套房首付比例升至30%。
郑州土地拍卖新政策也正式登场，在一些热点区域实行土地拍卖熔断制限制地价，同时又推出大批量的住宅用地。
未来会怎么样？“火爆还会延续一段时间，从中长期来看，会恢复到一个正常的水平。”