脉策数据冯宗良：精细化运营时代，地产行业需要怎样的互联网思维？
对于房地产开发商来说，一直习惯了躺着就能挣钱的黄金时代，只要不断拿地、盖楼再把楼卖出去就是一门好生意，在长久的卖方市场态势下，房地产企业不需要投入太多精力对人群及城市空间进行精细化研究来打造以产品为核心的企业生态，也导致地产行业成为科技化程度最低的行业之一。
而如今，房地产行业迎来大拐点，十九大以来，中央提出“房住不炒”的定位和“坚决遏制房价上涨”的定调，表示近十年来，房屋价格的脉冲式上涨，迅速推高了房价、透支了行业发展潜力。将从政策层面不断重塑房地产行业的发展逻辑，让行业发展由快变慢、从野蛮生长到成熟理性。同时，我国的人口红利正在消失，未来住房消费的市场必将缩水，企业难以再享受行业规模快速扩张带来的上车红利。
另一层面，近年来数字化城市的构建也被逐渐提上日程，地产作为智慧化城市的核心，在市场和政策的双重驱动下，房地产行业必然走向下一个生命周期，地产行业也从土地竞争变成产品竞争，精细化运营也成为新的趋势，在这种趋势下，大数据也成为了地产行业转型的关键。
房企为了谋求高质量发展，开始奔向数据资源。万科与百度的联手，恒大与阿里的联盟，万达与京东的合作，都想到了通过大数据为企业发展保驾护航。
在各种原因的叠加下，从2015年开始，房地产及其衍生产业的投资开始出现爆发式增长的趋势，除了传统房产巨头们重金押注科技化，包括软银等基金也开始大力布局地产科技，种种迹象表明，地产行业的商业模式也正在酝酿着新的变革。
尤其在智慧城市建设的大趋势下，传统房企应该如何把握好地产大数据的关键？在百鸣计划专题报道中，向国内众多头部开发商提供大数据决策支持的脉策数据合伙人冯宗良从多个维度阐述了新背景下地产行业结合大数据的未来发展方向，我们也将结合脉策数据本身的解决方案，还原大数据将如何实现对地产行业的科技赋能。
智慧地产趋势下的互联网思维，脉策数据的逻辑与解决方案
在地产产业链的最上游开发环节来说，大数据正在成为地产业转型升级的重点方向，也成为商业决策环节的重要帮手。那么关于地产大数据是什么样的？如何实现对地产行业的赋能呢？
成立于2015年的脉策数据则是一家国内领先的城市大数据解决方案服务商，在核心业务方面，脉策数据主要围绕房地产、政府及新零售三个方向展开。在智慧地产方面，脉策通过对数据维度的细分深度赋能场景，实现地产行业从拿地、开发运营等环节的互联网化运作。
在数据内容方面，脉策数据主要包括以下维度：
1、城市大数据：包括各类交通、教育、消费、医疗、休闲等数据；
2、人口大数据：包括脉策数据自主研发的人口数据字典及人迹行为地图，其中人口数据字典可查询城市任意范围内的人口规模、分时段人口、年龄结构、学龄人口、老龄人口、人口职业及城市间关联度等；
3、市场大数据：包括土地市场、新房市场、租赁市场、二手房市场，以及部分写字楼、商业及企业数据；
4、营销大数据：通过分析来访客户、成交客户、竞品情报搜集等各项指标信息，精准研判目标客户，同时，监测营销推广的效果。
从这样的数据维度不难发现，地产行业在精细化运营方面有着诸多的空白，过去是卖方市场，无论是拿地，还是开发，依托于经验的大致判断决策，就可以推动一家地产公司的快速成长。如今，面对拿地成本、销售难等问题，地产公司需要从根源转变思路。
大数据无疑能从多个环节实现对地产行业的数字化、智慧化赋能，可以更深次地切入商业场景，解决产业链各环节的大数据需求。在场景端，将深度赋能拿地、项目规划、营销和社区运营等四个环节，在拿地方面可以实现数据驱动决策，在项目规划方面精准、高效地完成客户定位、产品定位、价格定位；其次在营销、商业等角度都可以依托大数据基础找到最优的方案。
据冯宗良介绍，脉策数据则主要着重于拿地和项目规划的前期工作。在提供区域环境、经济、人口，房地产历史成交等基础数据之外，还包括开发商无法获取的数据，例如对于区域人口的实际规模，家庭的实际收入水平，消费情况。脉策则通过整合分析这些影响房地产市场的需求预测和购买者的偏好等关键信息，精准地判断一个区域拿地的可行性。
在数字城市方面，目前脉策数据推出了城市画像、模型预测及精准规划等大数据解决方案，目前脉策数据已服务上海、杭州、武汉、南京等市的城市大脑项目。对于政府而言，城市环境日趋复杂，人口流动愈发频繁，科学制定宏观调控政策的难度不断加大。脉策数据基于团队对城市及人口的深刻认识，以及多维度的空间大数据，结合国内外优秀的算法团队，可以帮助政府多部门实现精细化的城市战略规划。“帮助城市决策者更好地利用城市空间，更便捷地做出战略决策，是我们团队一直以来的目标。”冯宗良说道。
一鸣网了解到，目前在地产行业，脉策在住宅、商业和长租公寓三个领域做得最好，拥有优质的行业积累。其中住宅开发商的要求是最简单的，他们对土地需求的精细化程度还不是那么严格。而商业地产和长租公寓就不像住宅的资金回转那么容易了，大数据帮助商业选址的价值也就体现出来了。利用脉策训练的人口模型对比不同时间段一个城市各个区域的人口密度情况，了解居民的工作地点、居住地点以及会经过哪些地方，通过精准的城市画像平衡选址位置的优劣势和定价的关系。同时挖掘居民的生活习惯，购买需求等各种不同属性的数据，指导户型，景观，住宅性能和邻里空间等方面的设计和社区配套建设。
脉策数据去年开始进入新零售领域，目前服务客户的场景包括：1）餐厅、便利店、前仓、贩卖机的智慧选址；2）新品快速铺货，包括方便面、饮品及方便食品新品类的初期市场投放；3）等时圈及商圈研究，包括咖啡店、便利店、商业中心等不同场景下的覆盖范围人群研究。
冯宗良说：“选址是门大学问，好位置能够为企业带来可观客流，大幅增高营业额，是其一大竞争优势和无形资产。我们为永辉集团搭建了国内首个大数据智能选址系统，可以帮助客户在较短时间内快速筛查城市最有商业价值的黄金位置，用最少的店面数量实现尽可能大的人口覆盖和每日营业额，从而帮助客户实现快速增长目标。“脉策通过对店铺的基本情况、配套设施，到店铺的周边人群分布及属性、店前的人流及影响因素、周边业态分布与经营状况等数据信息分析，快速排查哪些地方可以去选址，实现最大人口覆盖率和最好的盈利模型。
大数据助力智慧地产落地前景广阔，保证数据质量成关键
虽然说大数据给了地产行业巨大的想象空间，但一方面在公开数据之外，如何获取对商业决策更有价值的数据难度很大，另一方面，要将这些数据分析出一个具象化的结果，难度则更大。与此同时，目前市场上数据人才大概有几十万的缺口，而且这个缺口增长非常快。
冯宗良表示：“脉策拥一支优秀的数据科学团队，具备强大的教育背景、工作经历以及行业洞见。”脉策的团队通过对各类数据进行清洗、加工、分类，挖掘，从而积累了丰富的城市数据资产，这些是脉策为客户提供城市智慧决策服务的基础。
同时，冯宗良认为：“大数据想要良好的发展，数据质量还是一个很大的挑战，如果数据本身存在较明显的问题，最后获得的结论是没有道理的。”来源众多、结构各异的数据源之间存在着冲突、不一致的现象。如果数据质量得不到保证，即使数据分析工具再先进，模型再合理，算法再优良，在充满“垃圾”的数据环境中也只能得到毫无意义的垃圾信息，系统运行的结果、作出的分析就可能是错误的，甚至影响到后续决策的制定和实行。
为了改进和提高数据质量，必须从产生数据的源头开始抓起，脉策的产品里集结了国内领先的人口数据字典，人口通勤地图，城市配套及交通，房地产市场数据等等，所有数据都经过供应商严格脱敏，再经过脉策清洗、整理和多次校验，以人口数据为例，脉策有至少6个不同维度的数据来源，因而可以准确研究城市任意范围内的城市人群特征。
除此之外，脉策数据的产品为客户提供便捷的自身数据上传接口，冯宗良表示：“客户自己沉淀的数据都是最宝贵的资产。”客户往往积累了价值密度最高、涉足广度最宽的行业垂直领域的数据，提供了最大的开发利用价值。同时，他认为，客户才是真正的行业专家，科技公司没有办法准确捕捉到他们的需求。在深厚的行业背景指导下，数据团队才能根据不同数据的权重占比，生成有实际价值的模型。
“大数据不能脱离行业和企业本身去谈技术，如果没有深厚的行业沉淀，缺乏对这个行业运营模式和管理流程的了解，就难以找到大数据可以真正发挥最大价值的痛点。而且，各个行业的数据有自己鲜明的行业特征，如果没有长期在行业里的摸爬滚打，就难以了解这些数据的真正意义。”冯宗良强调称。
不过目前除了一些头部的地产品牌，国内众多的房地产开发商，还停留在过往的思维中，依旧粗放式拿地，尤其是住宅开发商，只要有地就去拿。
冯宗良说到：“目前真正有研究精神，考虑到要用大数据去优化决策，帮助企业生存的客户主要集中集中于国内排名靠前的一线开发商，例如万科、龙湖、碧桂园、华润、金地、中海等。”脉策数据目前每年以300%的速度保持增长，面对地产、新零售及政府广阔的空间决策需求，脉策数据未来有望进一步成长。
如果我们从行业趋势及大的环境来看，地产行业的数字化、科技化转型是必然的趋势，与其他行业不同的是，地产行业更需要这样的转型，因为降本增效、利润最大化依然成为当下地产公司的核心诉求。巨头们的快速转型，加上第三方服务机构等新势力的加速崛起，必将带动地产行业的新一轮变革。
受访人介绍：冯宗良，脉策数据合伙人，入选福布斯亚洲地区30岁以下30位精英榜单。脉策数据是国内数据智能领域领先的科技公司，主要为房地产开发商、新零售企业及政府部门提供大数据智能决策解决方案。
百鸣计划
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