销售无产权车位永久使用权是否计入土地增值税收入

从法律层面，无产权的非人防地下车位未纳入地上可售面积公摊，系由房地产企业投资、建设，所以不属于小区的共有建筑面积，也不属于人防面积。房地产企业转让永久使用权后，受让方对地下车位享有独立的所有权、使用权、收益权，转让使用权即便是超过20年，双方签订的《地下停车位使用权转让协议》未违反法律、法规等强制性规定，属于有效合同，至于转让有期限系因土地使用权有期限，故合同届满至土地使用权期限届满为止。不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同的几种情形，合同在签订时已经明确为使用权转让合同而非租赁合同，其使用期限也是依据土地使用权的期限，不符合租赁合同的特征。

在增值税上，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》附《销售服务、无形资产、不动产注释》规定：“转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。”由此可见，在增值税上，转让永久使用权虽然产权不发生转移，但应按照“销售不动产”缴纳增值税。

在土地增值税上，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）第四条第三款规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：……3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。另据2016年5月6日国家税务总局政策解答8.出售车位或储藏间，没有独立产权，是否按不动产出售处置？答：按照实质重于形式的原则，如果购买方取得了不动产的占有、使用、收益、分配等权力，仍应按照出售不动产处理。

基于此，转让无产权地下车位永久使用权，应纳入土地增值税清算范围，计入土地增值税应税收入，并扣除相应成本费用。

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特训内容

开篇语：当前税收征管形势

1、疫情影响财政收入负增长

2、大数据部门间信息共享

3、纳税信用管理与黑名单制度

4、放管服改革下的企业税务管理

5、数据比对与涉税预警

6、严打虚开虚抵发票

7、减税降费政策对房产建筑业影响

一、增值税票表账税比对

1、未开票销售额

2、进项税转出

3、减免税额

4、进项税与销项税账表比对

5、预交税额抵减

6、增值税税负率预警与自查

二、企业所得税申报表与会计报表

1、季度预交表利润总额

2、特定业务所得额

3、预交税款抵减

4、年度申报表利润总额

5、工资薪酬数据与个税申报

6、费用类科目“其它”

7、会计与税法差异

三、增值税与企业所得税收入

1、建筑业两税收入确认口径

2、房产企业两税口径差异

3、租赁业两税差异

4、一般计税项目三税收入差异

5、三流不一致与虚开发票

四、税企争议产生原因与应对策略

1、税收政策复杂性与理解不到位

2、税法条文理解税企出发点与目的不同

3、税法滞后缺乏操作性

4、地区口径差异

5、沟通、复议、诉讼

6、争议处理原则

7、如何撰写涉税报告

五、增值税常见税企争议化解

1、以开发产品对外投资是否视同销售

2、预交税款抵减是否需区分项目

3、兼营还是混合销售

4、回迁房视同销售计税依据如何确定

5、建筑业总分包差额计税

6、甲供与大包

7、房产一般计税项目土地款抵减销项

8、房产租赁约定免租期的税务处理

9、特定业务增值税的适用税目及合同签订

六、企业所得税税企争议

1、权责发生与实际支付

2、跨期费用扣除的处理

3、企业向国外支付费用代扣所得税争议

4、统借统还的运用

5、地下建筑物成本的分摊

6、关联交易特别调查调整

七、土地增值税税企争议

1、清算项目的划分

2、土地价款的分摊

3、开发成本分摊

4、车位税务处理

5、股权转让是否征土地增值税

6、装修款税前扣除争议

7、土增预交的计税依据

八、个人所得税与社保税企争议

1、一次性补发数月工资如何计税

2、两处以上取得工资如何处理

3、退休返聘、实习生、非全日制人员是否交社保

4、社保交费范围与基数

5、股权平价或低价转让，税务机关如何确定转让金额

九、其它税种税企争议

1、房地产企业土地使用税开始与终止的时点

2、配套费、异地人防建设费是否征契税

3、未售开发产品是否交房产税

4、出让金减免契税如何交纳

十、征管中税企争议

1、查增所得弥补亏损争议

2、查补增值税抵减留抵争议

3、预交少交如何定性

4、无偿劳务与反避税调整

5、滞留票开具红字发票争议

6、自查补税如何定性处理

7、挂靠行为是否为虚开发票

十一、应对“金三”的风险排查与防控

十二、如何应对税务机关的纳税评估与稽查