长租公寓做“短”：为“续命”与酒店开打价格战
来源：懂懂笔记
“每天都有外来的旅客入住，而且都是住几天就走，楼里面感觉太乱了。”
近日几位来自上海、深圳的读者在后台给懂懂笔记留言，称自己居住的长租公寓楼似乎开始推出了短租业务。于是原本宁静的住宅楼，每天都会有一些手提大包小包、拉着行李箱的背包客、商旅人士入住。甚至在凌晨、深夜都会频繁进出公寓，影响了正常住户的休息。
显然，这正是很多小区明令禁止业主私自开设Airbnb和其他短租业务的原因。毕竟旅店是旅店，小区是小区。
一位家住上海长宁区延安西路某小区的读者反映，他原本是通过长租平台在这个小区租住的住户（租期三年），自己所住楼内也有不少这个平台的长租房，尽管其中有几套是企业租给员工当宿舍用的，但是还不至于如此喧闹。
但是近期大量旅客频频入住的现象让他感觉非常困扰，并尝试与平台管家进行了交涉。但管家对他的投诉不以为然，甚至全盘否认平台开展了短租业务，“明明有不少背包客住着，管家还是睁着眼睛说瞎话。我向平台方客服投诉，结果也只是说会调查调查，加强管理。”
更让他们担心的是，如果这是公寓管家“悄悄”利用长租公寓房间开设短租业务，私下赚些“外快”，那么通过不断地投诉还能解决问题。倘若是平台整体开设短租业务的话，那么未来的安宁环境就会被彻底打破。有住户表示，自己已经开始物色新的长租公寓，计划年底搬走。
这些在上海、深圳的长租公寓转做“短租房”，是否只是一些个案？长租公寓做“短租”的背后，是否凸显行业本身面临的新困境，这种“跨界”行为又是否会对酒旅行业造成负面影响？
“如果想短租是可以的，三天起租，押金300元。”
在深圳长租公寓相对密集的福田区梅林街道，懂懂笔记随机咨询了几家位于城中村内的长租公寓。有管家告诉懂懂笔记，他们可以提供短租房，且拎包入住，洗漱用品、床品被褥也是一客一换、每天打扫。
管家强调，和普通酒店、旅馆不同，他们的短租房需要三天起租，最多可以租三十天。有些三室一厅的房间会有一间有长住客人，短租用户也可以入住其中的空房，并与长租公寓内的租客共用公共区域及设施。最后，管家反复叮嘱懂懂笔记，“如果楼里谁问起来，无论问你什么问题都不要回答。”
至于为何不要与任何人交流，管家没有给出解释，只是强调这是短租的“规矩”，是为了短租客着想，更是低廉租金的“保障”。
这些长租公寓的“短租房”，日租金几乎都是在七八十元左右，可以说相当便宜。相比周围连锁快捷酒店、小型旅馆的上百元房价，这种短租形式确实很有竞争力。这位管家表示，租“短租房”的大多都是一些到深圳旅游的年轻游客，以及贪图便宜的差旅人员，“如果住一天，当然是去酒店划算，但三天以上还是短租房比较实惠，做饭、休息，在小区遛弯都很随意。”
另外，管家称短租期间的电费、水费以及打扫费用，也都涵盖在日租金里面，而且同样每天会有专人管理和维护。“附近很多小旅馆本身也提供长租房、月租房，但是住得不见得比我们这里舒服，可能价格还会贵一些。”在和管家沟通的过程中，又有几位背包客前来咨询短租房，有背包客甚至早在网上就提前联系好了管家。
无独有偶，懂懂笔记在微信朋友圈上，也开始发现有部分上海的房产中介、长租公寓管家开始发布公寓招租信息，并说明可长租、可短租，甚至开始可以接受春节期间“短租房”的预约了。
根据招租信息，懂懂笔记联系到了其中一位公寓管家，对方介绍道，他们的公寓楼位于静安区西藏北路附近，距离地铁站步行仅需十分钟左右。可以短租，租期同样是三天起，最长可以租十五天。
“押金400，每天租金130元，你可以去周围问问，什么酒店都不会低于这个价格。”管家告诉懂懂笔记，现在的几个“短租房”都是位于长租公寓（三室一厅两卫）内，是一个大单间，有独立的电视、衣柜，厨房可以做饭。
当被问及长租公寓“短租”是否符合相关管理规定时，管家表示不用担心，更暗示周围有不少长租公寓也都在做“短租房”生意，其实是行业普遍现象，“你也就住几天嘛，只要别和其他租客搭讪就可以了。”
看来，长租公寓做“短租”并非个案，尤其是在临近春节之际，不少家庭、学生有出行需求，因此平台也希望通过“短租”的方式增加收益。那么，三天起租的“短租房”，真的会比一年起租的长租公寓更赚钱吗？
“（长租公寓）做短租很早就有了，只是现在好多连锁（机构）也在做。”
今年夏天刚从深圳某长租公寓机构离职的左菁（化名）告诉懂懂笔记，早在2017年，就有个别出租率低、空置率高的长租公寓平台，将部分公寓房改做“短租”。不过为了避免与周边酒店、旅馆直面竞争，这些“短租房”一般都是三天、五天起租，最长可以租上一至两个月。至于价格，也比周边的快捷酒店、小旅馆低不少，甚至中心区域房间的日租金也是在百元以内。
“通常来说，日租几十元到一百元，显然不如长租房划算，这笔账可以简单算出来。”左菁表示，以福田岗厦村附近的长租公寓为例，单间月租金大多在2800~3000元，如果平摊到每天租金也在95元~100元。
而长租公寓内的“短租房”价格通常在100元左右。如果超过120元的话，与周边快捷酒店的竞争力便不明显了，“想想看，100元左右还是包水电、管理和每天的打扫费用，这肯定不划算的。”
但是为何有长租公寓开始频频将房间进行“短租”？
对此左菁表示，那是因为长租公寓平台机构的本质是“二房东”，从房东手里将房间整体租下再分租给普通的租客。无论房间空置率高低，“二房东”支付给房东的租金是不变的，但是空置率越高的长租公寓亏得就越多，“大概是去年吧，我发现有不少规模较小的长租公寓平台都开始试水短租业务，尤其是在旅游黄金周，推这个业务就是为了弥补空置方面的亏损。”
“短租房”能降低部分长租公寓高空置率的损失，渐渐地一些长租平台索性给部分空置很久、位置较差的房间配上了床褥、洗漱用品，固定变为“短租房”，供短期用户租住。
对于目前多数长租公寓的房间空置率状况，左菁透露：以其工作过的长租公寓为例，每年六月份到九月份会有五成左右的房间是空置的。部分在关外、偏远区域的长租公寓空置率更高，“最高时听说空置能到九成，这种长租公寓完全是靠融资在续命。”
根据同策研究院统计，从2017年2月至2019年3月的两年时间里，有20家长租公寓品牌关门，其中有13家是因为出现了资金链断裂问题。资金链、现金流，正在成为压垮长租公寓的最后一根稻草。
为了减少空置损失，已经不少长租公寓加入“短租”战场，与周边的快捷酒店、小旅馆进行错位竞争，试图通过这种方式获得稳定的现金流，补贴长租公寓的运营成本和支出。
那么，对于周边的快捷酒店、小旅馆而言，这种长租公寓的短租风潮会不会影响到他们的生意？
“长租公寓做的不好，反倒抢起我们旅店的生意了！”
在深圳华强南，懂懂笔记以团体订房为由与附近几家连锁酒店、小型旅馆负责人攀谈了起来。其中一家旅馆的负责人吴女士表示，几年前长租公寓兴起时，她并不觉得会对自己的生意有威胁。但是近一年来，附近的长租公寓开始涉及短租业务，对周边的快捷酒店和旅馆影响很大，“虽然说是三天起租，但日租金可比快捷酒店便宜了不少。”
吴女士表示，尽管这些长租公寓并未在官方平台显示有 “短租”业务，但是其市场推广人员却在不少“驴友群”、“商务群”中招揽生意，旅客一般都是在线上先行约定，到店之后再办理入住手续。
“上次去试探了一下，感觉预订和入住也很儿戏，拍一下顾客身份证就完事了。”吴女士透露，由于近一年来周边不少长租公寓都在做“短租房”，有的甚至还是知名的长租公寓连锁品牌，导致周边快捷酒店的业务受到了影响，“我们家这半年的的订单量，比去年同期少了30%，真是无语了。”
鉴于价格低廉，如今有不少游客、差旅人士开始选择租长租公寓的“短租房”，导致那些正规的、有经营资质的快捷酒店、旅馆受到冷落。为此，部分快捷酒店和旅馆也开始重起视网上营销，试图借助OTA、社群（私域流量）渠道吸引客源，与长租公寓的“短租房”展开竞争。同时，一些快捷酒店的房间价格也相应进行了下调，“还有的同行做起了月租房业务，说要和长租公寓抢客源。”
吴女士发现，旅店和长租公寓相比，如今的优势似乎就只有资质和服务了。双方在管理和安全方面大同小异，关键是“短租房”对于长租平台而言只是减少房间空置率，因此价格可以做得更低。
“我们这三层客房（共19间），每月租金下来将近20万，还有安保、保洁等方面的支出，很难和这些长租机构拼低价呀。”伍女士坦言，部分长租公寓的经营本身已经是岌岌可危，如果再做低价“短租房”搅乱市场，拖垮周边的酒店旅馆的生意，就真是“城门失火殃及池鱼”了。
【结束语】
从去年频频曝光的“甲醛房”，到后来涉足小微贷等金融服务，再到如今“跨界”开展短租业务，长租公寓及管理机构总是会不断出现各种“状况”。
不少为了“美好生活”而选择租住长租公寓的年轻租客，逐渐在大量的行业负面新闻中失去了对长租公寓的信任。为了盈利而“试错”虽然可以理解，但太多的套路、跨界业务，已经实实在在地伤害了长租公寓的租客热情。一些不当举措，更让本身就已经遭受着行业洗牌的酒店业、旅宿业，面临全新的挑战和残酷竞争。
“短租”，或许只是长租公寓继融资、金融化之后的“续命输血”之计，但这种无奈之举，对自身发展是否又是在饮鸩止渴？