特别提示：本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第二十八篇文章，若有不当之处，欢迎留言讨论。记得今年1月发文分析厦门房地产的时候，我曾说过福建整个省的房价都普遍高估，这句话并不是信口胡说，而是基于2019年的房价收入比。我在旧文《房市漫谈之长沙，罕见的良心之城》是这样解释房价收入比的——房价收入比不是用来评判房价未来涨跌的标准，但是给判断房价虚高的程度提供了一个标尺。易居发布的2019年全国50城房价收入比排名中，福州的排名位居厦门之后，名列全国第6名，这样的成绩不能不说惊艳，因为排在福州之前的不是一线城市就是赫赫有名的炒房之城，甚至杭州都被福州稳压一头。最新的安居客数据显示，福州二手房均价大约为2.40万元/平米，相较于17年10月的2.71万元/平米均价已经下降了约3100元/平米，降幅大约11.4%。虽然，安居客数据显示的福州房价已经下降了不少，但我觉得福州的房价还是太高了。为了显示福州房价的高估水平，我拉了两个城市与福州进行对比研究，他们分别是长沙和杭州，三座城市的关键数据对比如下：
- 2019年福州GDP为9392.3亿元，增速7.9%；
- 2019年长沙GDP为11884亿元，增速8.0%；
- 2019年杭州GDP为15373亿元，增速6.8%；
- 2019年末福州常住人口780.00万人，比上年增加6.00万人；
- 2019年末长沙常住人口839.45万人，比上年增加23.98万人；
- 2019年末杭州常住人口1036.0万人，比上年增加55.40万人；
- 2019年福州城镇居民人均可支配收入47920元；
- 2019年长沙城镇居民人均可支配收入55211元；
- 2019年杭州城镇居民人均可支配收入66068元；
福州和长沙对比，经济和人口先暂且不论，就连引以为豪的民富相较于长沙也有相当差距，但是现在福州的房价比长沙贵了一倍有余，房价收入比更几乎是长沙的两倍。和杭州对比呢？基本上全方位落后，即便如此，福州19年的房价收入比依旧比杭州高了2.2个点。再次强调一下，虽然说安居客采用的是二手房挂牌价，与成交价存在差别，不过虽然挂牌价不够准确，但是挂牌价的趋势图还是很有参考意义的，足够让我们看清楚所在城市房价的走势。并且，选取二手房价格作为参考，是因为新房被政府管控太严了，而且新开楼盘的地区分布不均，因此一手房的数据严重失真，而二手房因为房源多、分布均衡，所以更具有参考价值。目前高层比我想的还要谨小慎微，用的比较多的就是定向降准，何为定向？不就是怕流到房地产，吹大泡沫导致自爆么。我国目前所有的发展方向，没有一条是给房地产的，而且，房地产目前不是推进器，而是刹车片，甚至可以说是路障！鼓吹房地产的无非寄希望于最后一条路：放水！但是两会过后，这条路已经被斩断！今年两会政府工作报告充分说明，政府是不可能放水了，某些人最后一丝希望彻底没了。深圳的最新房地产政策也进一步证实了国家防控泡沫经济的决心！随后，高层召集10个典型城市召开了房地产相关会议，之后，各个城市心领神会出台了各种政策！最新高层划的房企融资“三条红线”可以说从根本上遏制住了资本密集型的房地产行业。2019年末，福州（含平潭）常住人口为780万，比2018年增加6万人；总量居全省第二，占全省常住人口19.6%。2015年福州常住人口为749万，四年间，福州常住人口增加31万，过去四年每年常住人口增量分别为：8万、9万、8万和6万。趋势上来看，最近两年对人口的吸引力正在式微，而且考虑到过去两年正是二线城市抢人大战激战正酣之时，福州这样的人口增幅并不令人满意。首先声明一下，虽然2020年上半年的经济数据已经有了，但是考虑到疫情等突发事件，各种数据已经受到污染，而房地产分析看的是中长期的变化，而不是半年的变化，因此还是以19年数据为基准。疫情的影响详见上面推荐的几篇关于疫情影响下的政策分析文章。2019年，福州GDP为9392.30亿元，比上年增长7.9%。其中，第一产业增加值526.47亿元，增长3.8%；第二产业增加值3830.99亿元，增长7.8%；第三产业增加值5034.84亿元，增长8.3%。整体数据上来看，福州的经济经济表现还是不错的。工业方面，全年工业增加值2610.31亿元，比上年增长8.6%。规模以上工业增加值增长8.7%。在规模以上工业中，分经济类型看，国有控股企业增长2.8%，大中型企业增长7.3%；国有企业增长5.5%，集体企业增长13.1%，股份制企业增长12.2%，外商及港澳台商投资企业增长1.9%；私营企业增长12.9%。全年规模以上工业企业实现利润总额514.66亿元，比上年增长0.4%。其中，集体企业1.80亿元，下降49.7%；股份制企业352.02亿元，下降0.8%；外商及港澳台商投资企业153.93亿元，增长3.9%；非公有制企业441.26亿元，增长3.8%；国有企业3.40亿元，增长42.3%。规模以上工业增加值增长达8.7%，但是对应的利润仅增长0.4%；外资虽然增加值增速才1.9%，但是利润却增加了3.9%；规模以上工业514.66亿元的利润有441.26亿元的利润属于非公有制企业（主要是外资和民企），占比高达85.7%（其中外资占比34.88%），可见工业方面福州以民企和外资为主，且外资多占比重不可忽视。（当下的大环境对民营经济和外资非常不友好，劝朋友们对最近几年福州的经济谨慎乐观。）固投方面，2019年福州全年固定资产投资比上年增长9.0%，增速相较于很多城市是不错的，但是和福州过去两年相比，降幅也比较明显。2019年福州全年房地产开发投资1812.77亿元，比上年增长25.9%。住宅商品房施工面积5458.31万平方米，住宅商品房竣工面积246.61万平方米，年末商品住宅待售面积94.39万平方米，比上年末增加3.17万平方米。按照每户100平米算，福州去年在建住宅商品房套数大约54.6万套，19年建成的住宅商品房套数为2.46万套，年末有大约1万套存货。在建54.6万套，按照每户3个人来算就可以装大约160万人了，不知道福州未来几年去哪儿抢这么多人。
结论：
房地产的走势始终要盯死三点：人口、经济和政策。长期看人口、中期看经济、短期看政策。
人口方面，福州最近几年的增量不算抢眼，而且福州的产业似乎偏传统，比如冶金、化工等，又没有国家战略产业加持，未来在人才吸引方面估计也不会有突出表现。
经济方面，福州的经济对民企和外资的依赖度比较大，但是，现在的大环境又特别不利于民企和外资的发展，比如民企融资难度、外资的产业链转移等，这都会给福州的经济发展带来很多阻碍。
对于福州的房价，个人觉得肯定是太高了，原因前述内容已经讲了。未来还有很大的可降空间的。
最后重申一下我的个人看法（仅供参考）：
当前任何城市都不值得你去投资当地的房地产，如果是刚需你可以考虑购买，但是需要注意的是我对刚需的定义是——不买房可能会导致家庭破裂。
买房前，请务必和家人摊开说明当前形势，分析利害，然后再做决策。决策之后不管怎么样，同甘共苦，不要再出现互相埋怨。
