200亿大盘已被5000位业主认可，能买到的机会今年无多！
限竞房上市的步伐越来越近了，对于一部分人是喜，对于一部分人是忧。
喜的是什么人？
有资格但是缺钱、缺房的人，之前北京新房价格太高、面积太大，现在限竞房让政府控住了价格、控住了面积，大幅降低了总价门槛，让普通刚需购房者得到了入手的机会。
忧的是什么人？
忧的是希望改善升级的人，他们房子也不多，也许只有两套房，需要卖掉一套才能再买一套。显然限竞房不是他们的菜，他们要的是至少150平米以上的大户型，起码应该带精装修，房子不要被限售，因为保持流动性对于中产阶层来说很重要。
但是抛开限竞房，留给改善需求的无添加条件的纯住宅新房越来越少了，眼看着只能消化可数的存量。『地产营销人』甚至做出预言，如果北京土地供应的政策保持现状不变，那么纯商品住宅新房一定会在某一年某一天卖完。
那么，限竞房和共有产权房常态化的政策将有可能对未来的北京楼市带来什么影响？请允许『地产营销人』杞人忧天的想一想：
1、五年限售，二手房断流
限竞房的限售是为呼应“房住不炒”的政策要求，短期看是有效的，也是必要的。
但是后续产生的问题不知诸位有没有想到：由于纯商品住宅供地的停止，再加上限竞房在拿到房本后5年禁售，那么很快二手房将没有新的房源补入，只能在现有存量中循环，未来二手房的供应将会萎缩，如果再叠加新房供应不及时，由此传导的房价压力可想而知。
没有新房就没有二手房，新房不让转售，那么也就没有了二手房。限竞房等待产权证的2年加上限售的5年，也就说未来7年会出现二手房的供应下滑，这会不会导致二手房价格的上升？
『地产营销人』不敢预测，只有不祥的预感。
2、大户型的需求谁来满足？
政策要求楼市增加中小套型的供应，于是共有产权房和限竞房都划定了90平米以内占比70%的小户型权重，根据已亮相的项目，大部分都做成了大两居或小三居的设计。
而90平米以上的户型，除了少数低密产品做叠拼向地下要面积之外，绝大多数都做成了140平米以内的四居产品。
也就是说未来想买140平米以上的平层住宅产品几率会越来越低，除非去二手房淘过时的户型，不然新房没得选。
3、减配趋势也是一种必然
政策并不希望房企减配，但限竞房的利润实在是太薄，从成本上而言只能做毛坯或者简装，北京楼市的精装时代提前结束了。
好的精装房只能在纯商品房中找到，噢……不对，即使在纯商品房也快找不到了，因为获得销售证指导价的限制，纯商品房不能随意涨价，开发商也无力精装修交付。
因此，短期来看限竞房的入市对纯住宅项目构成一定压力，但拉长时间维度看，纯商品房有可能因为交易自由而获得在二手房市场的高溢价，同时大面积改善产品会稀缺，带高品质精装的房子很难在市场中买到。
这个前提预判一旦成立，那么接下来指导自己的置业就有方向了。
其实，购房者很聪明，『地产营销人』对此毫不讳言，他们看楼市要比太多的专家透彻、准确。购房者是用行动践行自己对后市的判断，所以他们才是真正的专家。
前几日，『地产营销人』做今年前四个月新房均价的细分排名，发现一个有意思的市场现象。北京普宅成交均价在5—6万区间，销售金额达39亿，排在第二位的是7—8万区间，销售金额是36亿。
这说明并不是越低的单价卖得越好，两头占比小，中间占比大，新房普宅从均价细分来看，是“橄榄形”结构。
而北京7—8万均价成交的多是150平米左右甚至以上的大户型新房项目，这些在售项目多处于楼市仅存的成熟板块，五环及以内的区域属性，其中不乏深耕多年的百亿大盘不断创出业绩新高。
有朋友留恋大盘时代，问『地产营销人』：为什么如今大盘日渐稀少？
这个问题很简单，土地为不可再生的资源，城市越发展，空间越珍贵，土地越稀少，因此地价也水涨船高，现在已经没有开发商能独自吞下一个所谓百万平米的地块，即使20万平米的项目放在当今北京楼市，都算是大规模社区了。
到了限竞房和共有产权房时代更是如此，土地被划分成小块，几家房企联合开发，一个区域彼此竞争，对市场也起到一种平抑作用。
我们对大盘的爱不是没有原因的。
大盘项目绿化多，业主有更多的室外健身娱乐空间；大盘配套丰富，自成一体，有便利的生活和浓郁的社区氛围；大盘有定义区域的作用，是一个地域的价值标杆，其二手房相比周边往往是最高的。
因此，从去年楼市调控之后，明白的客户并没有停下入市的节奏，选择大面积带精装的大盘项目，用宝贵的房票投出对趋势的判断。
根据『地产营销人』的数据统计，2017年北京楼市的普宅成交销冠是亦庄金茂府，全年网签金额达44亿，加上待网签的金额，亦庄金茂府当年实际销售已破70亿元。
今年前四个月，亦庄金茂府依然保持强势业绩，位居1—4月北京楼市住宅成交排名首位，网签近10亿。这样从亦庄金茂悦到亦庄金茂府，历经6载，该项目全盘整体业绩截止到本月末已至200亿！
200亿的亦庄金茂府见证了亦庄区域从传统产业园区向智能制造高科技创新园区转型；同时也见证了京东、小米、京东方、北汽新能源、奔驰汽车等时代企业进驻亦庄，带来先进生产力的辉煌时刻。
产业的兴盛，增强了金茂深耕亦庄持续开发的动力，同时也用业绩兑现了价值。
小米互联网电子产业园
当『地产营销人』绕到亦庄金茂府200亿业绩背面，探求原因的时候，发现其实近一两年的销售额有加速增长的趋势，而这两年正是遭遇楼市调控，大势低迷的周期。
那么，亦庄金茂府逆势获得百亿业绩的底层逻辑又是什么呢？
首先，金茂的金字招牌是业主最为看重的购房因素，而不是我们惯性认为的地段、户型等要素。金茂从2011年的广渠金茂府开始，在北京陆续开发了望京金茂府、北京金茂府、亦庄金茂府等四座金茂府，每一座金茂府都成为高端改善住宅的标杆项目。
品牌已经积累为信任，深深扎入高端客户的内心。因此但凡金茂的项目老业主复购率很高，老带新成交比率也远超其他楼盘。
其次，金茂的产品力也持续精进，谋求在每个项目升级迭代，不断保持产品力的领先。
亦庄金茂府的八大科技系统、全石材立面、台地式园林，以及CCD香港郑中设计事务所由大师执笔的室内精装，强调“立于潮流之外，艺术构建生活”，独创美学力量空间，将艺术定制融入到家的每一寸角落，引领了北京豪宅风尚。
而去年亦庄管委会引入人大附中在亦庄设立分校，则近距离辐射亦庄金茂府所在的区位，使项目周边的教育资源得到明显提升，生活在北京东部和南部的精英人才毫不犹豫的选择金茂，入住亦庄。
另外，优质的物业服务是高端客户尤为看重的置业因素。据了解，金茂每年都会邀请第三方机构对已入住的社区做调查暗访，给予打分测评，检验业主满意度，提升服务质量。
亦庄金茂府在去年的物业测评中，获得了95分的最高业主评价，其优良的入住体验和口碑发酵，让初次接触的购房者无需纠结和犹豫，在最短的时间内就做出了置业决定。
最后，亦庄金茂府的价格因为政府指导价而让客户受益。
因为金茂产品的高端属性，过去在区域市场中一般没有价格优势，高价高质依然获得市场认可。而自去年开始的政府对开盘售价的干预，导致金茂从高价变为平价入市，但品质却没有打折扣，体现了央企的责任和担当。
不知道是亦庄成就了金茂，还是金茂助力了亦庄。唯一200亿大盘给够给予新客户、新业主的时间已经无多，告别北京最后的大盘也许就在今年划上句号。
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