看懂了中产，就领悟了别墅
今年北京别墅市场火热与一部分中产的崛起关系密切。
虽然最近舆论上尽是充斥着中产的焦虑宣泄，但在像北京这种一线城市中，中产群体之庞大，却需要另一番解读。
中产阶层实际上并不是集体陷落，而是一种群体的危机感映射，从某种程度上讲，这波楼市的狂热与中产的心态演变直接相关，正是基于财富流转与分化的加剧，让中产对于保卫资产的意识得以强化，把有限剩余的财富加足杠杆投入楼市寻得安全感，是面对实体经济不振，收入增长缓慢的有效对冲方式。
一线城市的房产，作为一种资产已经成为中产阶层分级的标签。
中产依然是楼市繁荣十几年后最大的红利收割者，不管当年是有心还是无心购置了两三套房产的中产家庭，几乎都选择在今年进行置换，这波别墅市场的大潮因此而被催生。
但是每一个中产的境地并不相同，这与当年购置的房产的数量、大小、位置以及后续的升值状况有极大关系，也与中产者当下的职业和收入预期紧密挂钩，城市别墅受到追捧凸显了这一特征，而能承受总价2000—2500万别墅的中产自然是这个阶层的成功者，他们正在接近富人阶层的边界。
那么，这部分处于中产上游的客群是如何买得起2000万级以上的别墅？置业过程中处于什么心理状态？哪些因素是其购房决策的关键？
『地产营销人』试着做个分析——
1、动力与红利
我们需要认识到的事实是，置换别墅的动力并不是中产们的收入暴增，而是已有的房产在趋势下获得了暴涨，置换源于斩获楼市红利的转移。
外行会说这是改善升级带来的需求，听起来没有错，但居住的改善需要经济条件的支撑，实体经济这般萎靡，不可能快速激发出改善的动力。而持有房产的暴涨，则赐予了宝贵的机会，让中产看到了希望。
说到这里，需要回顾一下今年的市场轨迹。年初首先迎来的是二手房的飙涨狂潮，新房却波澜不惊，这就出现了一个宝贵的空挡，快速收割二手房的红利去置换尚未反应过来的新房项目，由此带来新房成交量的上升。当新房价格晋升到新的平台时，又带动了周边二手房的价值重估，便迎来新一轮上涨，置换需求于是再一次被催生。
二手和一手之间的轮动效应在今年的市场中表现的淋漓尽致。
有人说，这叫利用泡沫对抗泡沫。这或许成为中产独有的智慧。
2、眼光与差异
简单的说，能置换别墅的一定是之前买对房子的。没错，买对很重要！
在这一轮楼市的上涨中，房产的升值幅度并不是均匀的，区域之间的差异非常明显。一些销售火爆的别墅板块，如中央别墅区，东坝、通州等地都是受益于临近商圈的崛起。
大望京CBD在观感上已经成为可以和国贸CBD相媲美的城市天际线，而通州城市副中心的规划定位让运河CBD开始崭露头角。不管是商圈推动，还是政策倾斜，望京和通州的二手房价获得了比大多数区域更高的涨幅。
对于前些年在望京置业的中产来说，逼近10万的二手房价格，随便出手便可拥有千万现金，这对于置换别墅来说已近可摘月，由此带动了望京商圈附近别墅项目和中央别墅区不断掀起热销的高潮。
眼光也好，运气也罢，种豆得瓜，市场分化，中产阶层之间的差距正在拉大。
3、社交与家庭
有别墅置换能力的中产客群有两个特征。
一是圈子在哪里就生活在哪里，即使置换也不会脱离原有工作和生活的区域。圈子效应说明他们尚未到达财富的顶峰，需要依靠长期建立起来的人脉资源和社会资源继续积累财富。所以说，即使处于自身阶层的上游也依然是最勤奋最努力的一个群体。
二是家庭的需要和个人理想的实现。二胎放开当然是其中一个重要因素，更多的房间，更大的空间，是家庭周期变化带来的真实需求；而内心潜藏的别墅梦在合适的时机被释放也是一大诱因。
虽然考虑移民的中产不在少数，但两者并不冲突，即使有一天到了海外，北京的别墅依然是国内最温暖的心灵港湾。
这些客群的心理构成了独特需求，城市别墅因靠近城市而作为首选，城市别墅因圈子汇聚而与友为邻，城市别墅因家庭需要而升级换代。
中产内心焦虑但行动坚决，中产坐享红利但勇于进取，中产现实理性但梦想犹在，中产不需要拯救，需要自救，这就是在激荡的时代洪流中，中产的态度和选择。
在北京别墅市场，被中产席卷的别墅项目有很多，但红廷别墅却是最典型的那一个。
红廷别墅可以说是城市别墅的典型样本，其位于望京商圈的独特区位，最大化的承接了望京商圈崛起的升级需求。
今年截止到8月份，红廷别墅的销售业绩已经突破15个亿，59套联排产品被一抢而空，其东区尚存的双拼及独栋产品的总价已晋升至3500万以上，从年初极具竞争力的性价比别墅到现在的顶豪级城市别墅，不过仅仅用了6个月的时间。
红廷别墅的客户充分验证了上游中产的构成，从文化艺术圈，到娱乐传媒圈，再到地产圈，行业精英和公司高管携一众亲朋好友纷纷购入，特别是8月份推出的2000万级的35套联排产品尚未展开宣传便被口耳相传所尽数消化。
『地产营销人』问到项目负责人：红廷别墅是要告别中产了吗？
对方给予的答复是，西区联排在9月24日已正式推出，其总价为2600万起，也就是说联排的涨幅由12%增长至36%，短短半年的时间，呈现3倍的增长速度。由此对照出，双拼和独栋为主的产品性价比更为突出。
顶级产品需要顶级的配套和服务。
红廷别墅的规划和产品具有不可复制性。0.69的超低容积率，6.3万平米景观园林，40米超大楼间距，超大私家花园庭院，让其在北京别墅市场难逢对手。而项目打造的9大精工体系、精雕62处细节，带来首屈一指的“城市纯别墅”社区的宽宅大院生活。
双拼独栋，顶级品类
红廷别墅东区联排均已售罄，目前在售主力产品为独栋和双拼。
620—720㎡独栋产品均为南北双花园设计，四室四厅八卫，所有卧室、书房、客厅、餐厅等主功能空间均为南向；18.9米超大面宽，20㎡步入式衣帽间，首层及顶层设计多个挑空露台，同时规划全尺度、大面积私家花园。
390-440㎡双拼采用四室三厅六卫双保姆间设计，同时包含下沉庭院、首层花园以及跃层侧三重花园，双客厅主卧均采用90°转角采光，主卧层设有男女分离式衣帽间，目前仅剩7席。
艺术酒店，配套升级
随着中央别墅区、中央艺术区、望京CBD三大区域配套更加完善，红廷别墅自身配套也是再次升级。
社区南侧天环路将于11月初动工，拓宽后，路面宽度将达35米，中间以绿化隔离带区隔，两边设置人行绿化带，业主出行更为便捷。
社区内艺术精品酒店已于8月底动工，酒店占地27000平米，包含100多间客房，同时具备别墅物业服务及会所功能，健身房、游泳馆、棋牌室、社区超市、中西餐馆、咖啡馆、茶室、访客停车等配套应有尽有。
星级物业，顾问服务
红廷别墅搭建星级物业英式管家服务系统，服务包含7大系统21项服务，同时花费巨资引进水分子共振设备，加装于社区市政自来水管线入口处，能把自来水提升到10的14次方分子同步共振，产生物理共振活化技术，达到极致的饮用级弱碱性水特质。
同时在软性附加值层面，红廷别墅也为业主设定了360°的悉心服务内容
1
艺术顾问：提供艺术沙龙、艺术展览服务；
2
资产顾问：提供房屋租赁托管、投资理财顾问服务；
3
商务助理：提供VIP洽谈室、商务会议、日常休闲社交等服务；
4
美食代理：承办业主私宴、大厨上门、代购绿色有机食品服务；
5
航空管家：提供直升机、民航客机、公务出行服务；
6
健康管家：提供预约挂号、社区医疗、养生讲座等服务；
7
生活管家：提供家庭清洁、庭院养护、居家安全、商旅出行、短暂陪护等服务；
就在刚刚，财经专栏作家叶檀发表文章，谈论了对于当下楼市的看法，她的观点是货币与房地产疯狂还将持续半年以上。
照此看来，中产阶层在未来一段时间购置城市别墅的难度在加大，随着北京别墅市场存量的不断下降，以及性价比突出的项目日趋减少，顶豪别墅正在成为的市场主力，那么这块蛋糕会不会被富人阶层迅速瓜分？
祈祷吧！
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