资产逾500亿存货300亿 河南这家房企2018年欲砸100亿拿地 拟增银行信托借款75亿

投实消息   4月20日，鑫苑置业发布《鑫苑(中国)置业有限公司公司债券年度报告（2017年）》。投实APP，情报级金融信息终端

2017年，鑫苑置业实现营业总收入93.58亿元，同比减少20.3%，归属于母公司股东的净利润6.77亿元，同比增长20.04%。

尽管营收下滑近两成，但是鑫苑年报披露，由于2017年底新项目陆续进入预售阶段，房屋预收款增加。2017年末公司预收款项131.38亿元，同比增长42.31%。

鑫苑置业在年报中表示，公司采用“不囤地、不捂盘、零库存”项目运作模式，通过“快速拿地、快速建设、快速销售”的开发策略实现公司高速增长。

根据中国房地产业协会发布的《2018中国房地产开发企业500强榜单》，河南共上榜28家企业，鑫苑排名第66位，在河南上榜房企中仅次于建业、正商。

从年报数据看，2017年建业地产归母净利润8.11亿元，建业也只领先鑫苑一个身位了。投实APP，情报级金融信息终端

根据鑫苑集团官网，2018年以来，鑫苑集团持续发力，融资代建业务多地开花：

2018年1月26日，鑫苑成功摘得新郑出【2017】054、055、056号三宗土地！总面积为13.6万平方米，其中054号地块位于S102与暖泉路口西南角，主要用于郑州航美国际智慧城产业示范区建设；055号和056号地块均位于规划环路西侧，用于为入驻园区的标杆企业量身打造产业载体。再加上之前摘得的三块土地，主要用于园区员工集中公寓以及高科技企业、创业企业高管、白领等人才入驻的精品公寓的建设。

2018年1月5日，鑫苑开年亮剑成都，成功拿下八幅地块，这是鑫苑第三次落子成都。总占地301亩，位于成都市郫都区核心区域，距离郫都区政府约2公里，区位优势明显。

2018年1月18日，鑫岩资产的融资代建业务连续在郑州、巩义、菏泽等城市多地开花，与合作方建立小股代建、融资代建和纯品牌管理输出等多种类型合作方式。

郑州德润黄金海岸项目地处郑州市主城区南三环和大学路交叉口，项目整体占地578亩，规划建筑面积111万平方米，产品涵盖高端住宅、公寓及城市商业体。

郑州巩义市青龙山项目位于大郑州区域的巩义市青龙山旅游度假区，距离郑州主城区50公里，整体定位为旅游、文化、养老、医疗等综合开发项目。项目首期合作地块717亩，规划建筑面积73万平方米，产品涵盖别墅、洋房、商业，采用融资代建的合作模式。

菏泽圣景水榭花都项目位于山东菏泽市主城区，紧邻菏泽沿环城公园，距离菏泽市政府4公里，周边各类配套设施齐全。项目总占地167亩，总建筑面积47万平方米，产品涵盖高层住宅、洋房、别墅、社区商业。

然而，2018当“调控年”遇上“还债高峰期”，再加上销售“小年”，房企的资金压力也可想而知。投实APP，情报级金融信息终端

2017年4月，鑫苑置业非公开发行公司债券（17鑫业01）11.3亿元成功发行。8月，非公开发行的公司债券（16鑫业01）15亿元实现零回售。

截至2017年末，鑫苑置业货币资金余额110.16亿元，存货余额299.89亿元，同比分别增长111.28%、70.82%。截至2017年末，鑫苑置业未使用综合授信额度110.56亿元。

据中国证券报此前报道，河南某房企总经理表示，非标业务收紧后，资金链受影响很大，首先影响拿地资金。该公司土地开发资金一般30%是自有资金，其余70%通过信托等渠道解决。

某信托人士表示，“今年房企融资根本不用谈定价，能融到资就不错了。去年资金成本9%左右的房企融资项目都能做，今年可能要到15%以上。”

根据鑫苑置业年报，目前鑫苑置业从银行及非银行金融机构取得的融资成本最高9.5%。

年报披露，2018年鑫苑置业销售回款预计实现189.13亿，工程支出60.75亿，预计拿地支出100.39亿。2018年计划新增银行、信托借款75.88亿。投实APP，情报级金融信息终端

然而，从鑫苑置业披露的所获授信机构名单来看，河南本地法人银行均未在列。

2017年营收下滑两成 预收款项131亿 增长42%

2017年，鑫苑置业实现营业总收入93.58亿元，同比减少20.3%，利润总额8.42亿元，同比减少20.72%，净利润5.93亿元，同比增长1.37%，归属于母公司股东的净利润6.77亿元，同比增长20.04%。

从各大业务板块看，2017年鑫苑置业地产销售实现收入89.18亿元，同比下滑2.23%；物业收入3.66亿元，同比增长45.82%；租赁收入0.61亿元，下滑24.69%；佣金收入0.13亿元，下滑13.33%。

尽管鑫苑置业年报中对于营收下降的原因未披露，但是根据其年报，截止2017年末，鑫苑置业预收款项为131.38亿元，同比增长42.31%。主要是由于2017年底新项目陆续进入预售阶段，房屋预收款增加。投实APP，情报级金融信息终端

2017年末鑫苑置业现金及现金等价物余额为101.13亿元，同比增长93.96%，主要是由于2017年底融资提款增多且随着销售提升，预收账款增多，导致银行存款增加。

2017年经营活动产生的现金流量净额为37.48亿元，同比增长406.96%，主要原因为2017年预售项目回款良好。

资产负债率84% 并购拿地增多 存货300亿

根据鑫苑置业年报，截止2017年末，鑫苑置业总资产508.09亿元，同比增长61.67%，总负债427.22亿元，同比增长76.15%，资产负债率达到84.08%，较上年上升8.95个百分点。

鑫苑置业在年报中披露，总资产增长主要是由于2017年底，融资提款增多及随着销售提升，预收账款增多，导致银行存款增加。截止2017年末，鑫苑置业货币资金余额110.16亿元，同比增长111.28%。投实APP，情报级金融信息终端

同时鑫苑置业2017年拓展并购拿地增多，导致存货大额增加。截止2017年末，存货余额299.89亿元，同比增长70.82%。

非银行金融机构借款占比37%

融资成本6.18%~9.5%

年报披露，截止2017年末，鑫苑置业短期借款15.08亿元，长期借款76.29亿元，同比增长78.58%，应付债券50.09亿元，同比增长31.68%。

截止2017年末，鑫苑置业借款总额 158.24 亿元，同比增长66.13%。主要包含银行贷款37.29亿元，非银行金融机构贷款58.37亿元，公司债券其他债券及债务融资工具50.09亿元，其他借款12.5亿元。投实APP，情报级金融信息终端

从资金端看，鑫苑置业最大的资金来源为非银行金融机构贷款，占比达到36.89%，债务融资工具渠道的借款占比31.65%，而传统的银行贷款渠道的资金占比23.57%。

而从资金成本看，鑫苑置业从银行取得的资金成本在6%-7%左右。根据年报披露，2017年，鑫苑置业从工商银行郑州商都路支行获得一笔保证借款、一笔抵押借款，金额为别为14.5亿元、4.45亿元，利率分别为6.18%、6.6%。

而鑫苑置业从平安信托、百瑞信托获的的借款利率在8.5%-9.5%，并且都以鑫苑所持土地、在建工程以及子公司股权做抵押担保。

2018年预计拿地支出100亿计划新增银行信托借款75亿

根据2018年现金流预算安排，2018年销售回款预计实现189.13亿，工程支出60.75亿，预计拿地支出100.39亿。投实APP，情报级金融信息终端

2018年计划新增银行、信托借款75.88亿，新增债券融资20亿；预计偿还银行、信托借款34.98亿，赎回发行在外债券30.30亿，但是截止证券年报对外报出日，2018年4月7日“17鑫业01”债券投资者均未回售，按照保守估算，2018年还需要赎回债券19亿。

此外，2017年12月，鑫苑成功取得上海证券交易所20亿元非公开发行公司债券无异议函。本次债券采取分期发行方式，主承销商为中德证券。此次发债所获资金将用来优化债务结构。