百场庭审直播(38) | 房屋未报建 租赁合同被判无效

近日，阳江市江城区人民法院对一起房屋租赁合同纠纷案作出判决，以被告戴某出租房屋有欺骗隐瞒行为为由，判令其向原告冯某退还租金、押金28.8万元。

2021年5月18日，原告与被告签订《商业铺面租赁合同》，约定被告将房屋铺面出租给原告经营饭店使用。原告主张，被告承诺房屋整体权属清楚，手续齐全，已通过环保、消防验收，可以完整使用租赁物。原告付款后发现租赁范围内有部分地方已被另行租给他人经营店铺，后多次催告，被告仍未交付租赁标的房产证、环保、消防验收报告等。6月10日，原告将被告诉至法院，请求判令撤销合同，被告向其退还租金18.8万元、押金10万元并支付相应利息。

法院经审理认为，案涉建筑物在建造时并未办理房屋报建手续，也未在规定期限内取得建设工程规划许可证，故案涉租赁合同应属无效，被告应向原告退还押金10万元，双方尚未对租赁标的物进行交接，原告尚未经营使用租赁标的物，故被告应将收取的租金18.8万元退还给原告。被告将未经报建的建筑物出租给原告，存在明显过错，同时原告签订合同时未尽审慎注意义务，也存在一定过错，故原告诉请利息的请求不予支持。

《中华人民共和国民法典》关于民事法律行为无效、被撤销或确定不发生效力的法律后果及违约责任的相关规定

第一百五十七条　民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

第五百七十七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

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来源：江城法院