在中心城区投资养老机构就能稳赚不赔？（附投资攻略）
作者：陈峻梅
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在当今社会中，城市社区的养老机构已经成为了养老产业投资的重点对象。由于政府政策的大力支持、市场的实际需求，使得养老机构的投资价值不断提升。接下来，本文详细解读这类养老机构的投资特点、风险特征与投资建议。
【一】
城市社区养老机构投资特点
1.投资项目位置的固定性
对于城市社区养老机构项目在资本投资中有着明显的特点，其中，投资位置的固定性是较为重要的一条。城市社区的养老机构项目一方面会受到具体经济地区的影响，另一方面也会受到来自其他环境的限制，因此，城市社区的养老机构项目不可与环境剥离分析。同时要对养老机构的位置进行全面考察，对四周的格局、房屋租金、物业能力、地理位置的升值、发展潜力等有着整体的把握。
2.投资耗时长
城市社区养老机构投资项目中，从对投资项目各项考察、风险分析到最后的项目完成投入使用，通常都需要花费数年的时间才能彻底完成。而此过程中会出现各种各样的情况，只能在假设没有不确定因素发生的情况下推算项目的投资收益。
在实际的投资过程中，由于社会经济的快速发展，社会经济转变周期的缩短，导致在养老机构项目筹备的过程中市场需求、国家经济的发展方向、社会消费形势的改变、新政策的出台等，都有可能对城市社区的养老机构项目在投资上出现变化。
3.投资风险大
城市社区养老机构项目的建设离不开房地产项目、社区基础建设等支持。但是在当前房地产行业中，资金需求量大、投资时间久、市场结构不完善，使得我国的房地产相关行业无法实现快速的变现，同时对于养老机构项目而言由于其特殊性，相应的养老设备在全部建成后才能带来资金上的回报，这种情况加大了对城市社区养老机构项目的投资风险。社会中多种养老方式之间竞争，更加大城市社区养老机构项目风险。
4.有很高的不确定性
首先，当城市社区的养老机构项目建成之后，价格上有着不确定性。养老机构的租售是整个养老项目重要资金来源，而价格需要以市场实际的行情作为参考，具有着很大的不确定性。
其次，投资预算的不确定性，在整个项目中从开始设计到最后的完成，会出现各种各样的未能预知的费用导致在进行投资预算时出现很大的不确定性。
【二】
城市社区养老机构投资价值风险评估
养老项目具有投入高、回报期长、盈利风险大等特征，并存投资、财产、法律、意外伤害等各种风险。现就城市社区养老机构项目中投资风险进行分析，在这一过程中需要从政府政策、投资地理位置、投资时机、可行性等方面进行分析。
1.城市社区中养老机构项目的风险分析需要考虑政府相关法律政策的内容。我国政府支持与养老项目有关的房地产投资类型，因此在分析政策风险的过程中应仔细研究与之相关的法规政策取得政府在政策上的有力支持，提高城市社区中养老机构项目的投资价值。
2.在城市社区中养老机构项目的投资过程中，必须要对养老机构项目的地理位置进行细致全面分析考察。因为地理位置对于养老机构项目来说是最为重要的因素，是决定养老项目投资价值的重要衡量标准。投资者应当从地理位置、周边人文风俗、自然环境等方面展开系统的调查，保障投资带来的效益。
3.对于养老机构项目投资时机要进行很好的把握，通常养老项目在建设的时间上多则3到5年，短则1到2年不等。所以在投资的过程中，应当选择市场形势开始上升，国家鼓励建设城市社区中养老机构项目的时期。因此，就需要对国家的相关政策、经济发展水平、消费观念等一系列因素进行综合性考虑。
4.在投资可行性方面进行分析。所选社区条件是否符合成立社区养老机构、社区内用地、建筑改造、老龄化程度、老人健康状况、社区家庭情况、社区内设施是否可改造适用于养老助餐、助洁、助行、助医等服务的需求。以上各项调查不完整和不确定都将给项目可行性带来风险。
【三】
对城市社区养老机构项目投资的建议
1.进行全面的投资分析
（1）从政府相关政策方面，在城市社区中养老机构项目的建设上政府将会提供相关的组织协同服务。在对养老机构的投资时，需要将各项与政府政策有关的内容加入到投资价值的考虑范围，通过政府的支持与相关便利政策对投资项目进行适当的调整，降低城市社区中养老机构项目的投资风险。
（2）城市社区中养老机构项目必须要符合老年人疗养的生理需求及心理需求。因此，在进行投资的分析时，就要考虑在项目设计中建设全面的、有特色的养老机构形式，在养老的载体上力求达到物质与精神的统一。
（3）投资之前做好对整个养老市场实际行情的调查，对住宅式的养老方式进行区域位置上的研究，同时，也要从整体的角度去考虑老年人对养老住宅的选择定位。
2.在建设阶段做好监管工作
首先，需要对投资资金进行有效的控制。从项目初期到完成，根据自身实际情况对资金流量进行有效管理、严格把控。避免资金匮乏、资金链断裂而导致项目延期而增加不必要的成本。
其次，对整个城市社区中养老机构项目的质量进行严格监控。由于养老机构项目的建设特殊性对其有着更高的要求，在整体建设中从开始到最终要进行严格的监督管理，保证整个工程的质量为投资价值的收益做好保障。
再次，城市社区养老机构项目耗时越久，投资风险就日益加大。在保证质量的前提下，一方面在设计环节进行合理的规划将建设进度合理安排。另一方面对于现场的施工单位有着严格的要求，对于可能出现的外部因素做出全面的准备，加快对施工进度的控制。
3.在经营过程中对投资的控制
首先，需要从市场的角度对城市社区中养老机构项目进行综合的分析。在经营的过程中，养老机构项目的目标客户群体是老年人，根据这一人群的特殊性需要投资者在进行投资时全面的调查市场实际情况，充分的把握市场老年人在消费需求上的特殊状态，结合具体的调查来决定养老机构的硬件规模，降低经营成本，提高养老机构的入住情况，增加项目的资金收益。
其次，制定合理的养老机构经营价格，在设市场价格时应当对整个市场格局进行全面的分析，保证在价格方面能够被老年人所接受。
最后，时时把控养老服务质量、关注各个阶段、各个方面老人自身、老人家庭、服务社区等提出的建议、意见，积极处理改善。不断完善城市社区养老规章和制度，提高养老的服务质量和满意度，以确保投资的顺利进行和回报。
总而言之，近几年来我国的城市社区养老机构项目已经成为国家养老事业的重要形式之一。当前，城市社区中养老机构项目在投资方面还存在着一定程度的风险，因此，在对养老机构项目投资之前，一定要展开全面的风险评估分析，避免出现盲目的投资。
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