核心城市整体供货减少，融创拿地货值两百亿领先
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@巧芯数据研究院
数据说明
统计周期：2021年2月1日-2月28日。
数据说明：新成立项目公司研究范围为统计周期内top200房企在全国成立房地产类项目公司数据；工商变更研究统计周期内top50房地产类项目公司股权变更信息；招拍挂市场研究统计周期内top200房企在全国招拍挂市场竞得的住宅、商业和商办用地；供货篇研究top200房企在一二线及重点三线城市的住宅预售情况；股权质押研究top200房企在全国范围内的房地产类项目公司。
投资篇-新成立项目公司
长三角投资热度不减，合作项目公司比例过半
根据不完全统计，截至2021年2月25日，top200房企在2月新成立了156家房地产类项目公司，环比下降51.7%。其中69家项目公司分布在宁波、苏州、金华、杭州等长三角地区，41家分布在重庆、成都、长沙、昆明等中西部地区，27家分布在东莞、广州、深圳等珠三角地区，其余分布在北京、太原、天津等环渤海地区。
截至2月25日，2021年1-2月top200房企累计新增房地产类项目公司479家，分布在长三角地区的项目公司有195家。
top200房企新成立的项目公司中，102家项目公司由房企独资成立，其余54家由房企合资成立。例如碧桂园与弘阳地产合资成立常州晨金房地产开发有限公司，融信与招商蛇口在苏州成立苏州融招置业有限公司。
德信本月新成立项目公司高居榜首，宁波成为布局重点
top200房企中，德信地产本月新增项目公司数量居于榜首，分别在宁波成立10家、台州成立1家项目公司，其次融创中国新成立9家项目公司。作为浙江本土房企，德信地产主要围绕“立足浙江，深耕长三角，布局全国中心城市”的战略布局发展，据不完全统计，2020年德信地产成立了53家房地产项目公司，其中30家位于浙江。
投资篇-工商变更
2021年2月top50房企有18家房地产项目公司发生了股权变更，变更类型有增资、引入合作、全资收购、部分收购等四种，其中有5家房企对9家房地产类项目公司进行增资。截至2月25日，2021年top50房企合计有24家房企发生了49次股权变更，由于春节影响，2月房企发生股权变更的次数环比下降42%。
融资趋紧，房企收并购机会凸显
2021年2月2日，万科地产从中国长城资产手中收购了辽宁成源置业95.24%股份，成功将位于沈阳长白南会展板块的雪莲街西地块收入囊中，该地块占地面积超16万平，建面32万方。
据了解，辽宁成源置业成立于2008年5月21日，由中国长城资产持股95.24%，北京万方源房地产开发有限公司持股4.76%。2014年，中国长城资产首次提出挂牌转让辽宁成源股份，原因分为两方面，一是项目公司经营不善，业务亏损严重。从当时的财务数据来看，辽宁成源2013年以来未实现营业收入，2013年净利润亏损731.08万元，2014第一季度亏损125.71万元，而项目公司拥有的长白南地块，自2012年一期工程封顶后，一直处于停工状态。二是合作方北京万方源房地产公司被限高禁止开发房屋，失去开发能力。
2021年随着22个热点城市住宅用地“两集中”制度的实行，龙头房企通过收并购方式拿地的比例将会大幅度增大，再加上融资规模收紧和到期债务增多，预计未来将有更多中小型房企面临被吞并或者淘汰的风险。
国企整合持续不断，中交地产正式合并中房集团
2021年2月24日，有关消息称中交地产正式合并中房集团，中房集团降为三级公司，不再由中交管理。从2010年划拨并入中交集团到2015年划拨转至中交房地产集团再到如今的正式合并，中交地产与中房集团历时十年的“纠缠大戏”终于落下帷幕。
随着房地产市场的不断变化，为深化供给侧结构性改革促进房地产市场高质量发展，从2016年保利收购中航地产、招商蛇口合并招商地产，到2018年保利地产收购保利置业，2019年中粮地产完成收购大悦城，以及中冶置业和五矿地产的重组拉锯战，再到最近鲁能集团正式成为中国绿发全资子公司，中央房地产企业“整合重组”持续不断。
物业领域收并购仍在继续，跑马圈地仍未见停
2021.2.25
碧桂园服务48.47亿元收购蓝光嘉宝服务，控股64.6203%
2021.2.25
蓝光嘉宝服务停牌前收购四川一物管公司，控股100%
2021.2.24
领展27.72亿收购上海七宝万科广场50%股权，将于3月份完成
2021.2.22
雅生活服务就新中民物业收购订立补充协议，因2.35亿应付款未支付
2021.2.8
广州地铁附属3.3亿元入股越秀服务，拥有约8.15%权益
2021.2.4
众安集团收购旗下中国新城市物管公司，代价1.05亿元
投资篇-招拍挂市场
22城住宅用地“两集中”，房企高周转拿地被抑制
2021年2月top200房企合计拿地131宗，成交总额1348.8亿元，成交建筑面积810.9万㎡，其中上海、宁波、南京、无锡等长三角地区仍是最受头部房企青睐，上海共计出让5宗住宅用地和1幅综合用地，成交总价达181.6亿元。
基于部分城市仍然高涨的市场行情，在政策方面，2月24日消息称22个热点城市将实施土地集中供应制度，22个重点城市包含四个一线城市北上广深，还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市，目前天津、郑州、青岛、苏州、济南等城市已陆续发布住宅用地出让“两集中”的相关通知。住宅用地出让“两集中”主要指集中发布出让公告和集中组织出让活动，对于房企来说，同样的竞拍资金仅能参与部分土地的竞拍，有效抑制高周转拿地，预计未来土拍市场更加理性，但是某些热门城市核心地区或者核心地块依然会出现大幅度追高的情况。
融创、建发持续抢地，苏北地区土拍热度攀升
2月融创中国在上海、无锡、盐城等长三角地区竞得13宗地块，成交总价合计212.4亿元，建设面积合计84.1万平方米，其次建发房产在上海、无锡、温州等长三角地区竞得5宗地块，成交总价合计153.7亿元，建设面积约37.3万㎡。截至2月，2021年融创中国累计竞得24宗地块，建设面积合142.4万㎡，成交总价293.4亿元。
2021年2月20日，融创中国和建发房产联合体以64.52亿元的总价竞得上海普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块，该地块建设用地面积38247.4㎡，楼面价84346元/㎡,溢价率36.15%。随即2月26号消息称上海普陀区政府约谈了地块竞得人。
虽然核心城市市场行情仍在，但在政策频频出台的背景下，预计开发商利润空间、周转空间将会被持续压缩。在核心城市之外，是否仍然有较好的投资标的，则对企业的投资纵深能力提出了一定挑战。
2月top200房企拿地前20的城市中，除了传统热门核心一二线城市以及浙江三四线城市外，徐州、盐城等苏北城市也成为关注热点。除了龙头房企如融创再次加码盐城连夺两地，山东本土房企儒辰继2020年7月首进徐州外，本月继续南下首进盐城。2020年底，盐通高铁通车，盐城成为上海2小时经济圈城市之一，伴随着沿海高铁路线的逐步完善，盐城也有机会成为山东半岛与长三角城市的重要交通节点城市之一。
供货篇
核心城市top200供货减少，预估货值同比下降67.2%
2月监测了top200房企在34个一二三线城市的供货情况，根据数据统计共有284个项目取得了355张预售证，合计供货建面约643.7万㎡，预估货值达1236.9亿元。受春节影响，2月top200房企供货建面同比下降65.7%，预估货值同比下降67.2%。2月top200房企在杭州供货建面约72.7万㎡，预估货值163.1亿元，其次在北京供货建面约28.0万㎡，预估货值约110.2亿元。
融创、建发核心城市货值占比突出
从房企供应全口径来看，本月融创中国供货建面和预估货值均排第一，供货建面63.4万㎡，预估货值约140.1亿元，其次建发房产以108.6亿元的预估货值排在第二，供货建面达43.4万㎡。
2月在主要研究的34个城市中，其中融创中国在11个城市均有布局，具体来说分布在成都、杭州、天津、无锡、武汉等核心二线城市和北京、广州等一线城市。2月建发房产的供货主要集中在厦门、杭州、福州、无锡和漳州等核心二线和三线城市。
注：2月top200房企在上海和贵阳没有取得预售证。
融资篇-股权质押
受春节影响，top200房企股权质押次数环比下降78.8%
本月top200房企旗下有45家房地产项目公司发生122次股权质押。截至本月，2021年top200房企中有95家房企旗下507家项目公司发生股权质押697次。2月top200 房企中发生股权质押的项目公司数同比增加50.8%，股权质押次数同比增长47.0%。由于受到春节影响，2月股权质押次数环比下降78.8%。2021年随着房企偿债压力增加和土地集中供应的制度实行，房企融资规模将会大幅度增长。
典型房企年报披露时间（2020）
●年度盘点●
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