土地增值税如何计算？清算中的“两分法”和“三分法”

土地增值税怎么计算

土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的，但是各地具体计算方法又略有不同。

1计算逻辑与公式

土地增值税计算的大逻辑是：

用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。

土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。

具体计算公式如下：

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额

土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

2扣除项目金额包括哪些？

（1）取得土地使用权支付金额（以下简称A）：即土地出让金、补缴地价款、契税；

（特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。）

（2）房地产开发成本（以下简称B）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。（3）房地产开发费用（以下简称C）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按A、B的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按A、B的金额之和的10%以内计算扣除。

看起来有点复杂，别管利息有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了，公式是C=（A+B）*10%

（4）与转让房地产有关的税金（以下简称D）：“营改增”后指的就是增值税附加

（5）加计20%扣除（以下简称E）： E=（A+B）*20%

3“营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含增值税

转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税；转让房地产收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1

这样就把销项税扣除了。

扣除项目金额：全部都要去掉进项税

4一分法 VS. 二分法 VS. 三分法

首先，土地增值税是以项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期为单位清算。

那某一期有不同业态的怎么分呢？

有三种方法：一分法、二分法和三分法。

一分法就是一起算

二分法分为：普通住宅，其它

三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。

（需要注意的是，车位分有产权和没产权的；有产权的才需要交土地增值税，放在“其它”里面，如果开发商卖的是没有产权的车位，那其实是一种长租的性质，不用交土地增值税，而应该交房产税。）

那么应该选用哪一种分法来算呢？要看当地税局的要求！

具体遇到的时候先网上搜一下，如果搜不到，就要问问兄弟企业在当地怎么算的。

那么一个高层住宅建筑，如何界定它属于普通住宅，还是非普通住宅呢？

又是那句话：各地要求不一样！

大体来说，一般从这三方面考虑：

1、容积率在1.0以下(不含1.0)；

2、单套建筑面积在多少平方米以上（12年说是144平，后来又改成120平，但是各地要求不一样）、或者房屋交易成交价在多少万以上。

3、实际成交价格高于该区市场指导价；

以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。 反之则为普通住宅。

特注意：具体遇到的时候先网上搜一下当地要求，一般能搜到，如果搜不到，就按照非普通住宅来算。（现在市面上能被税局界定为普通住宅的房子比例不高）

特别注意：算土地增值税一定要按照当地的分法算，不能把所有业态全部放在一起算，差别巨大，一个10亿总销的小项目光这一点算法不同，利润能差上千万。

因为一般来说，车位算下来都是亏钱的，普通住宅略赚，别墅和商业赚得多，如果全部放在一起算，相当于把车位、普通住宅的成本摊到别墅里去了，整体增值率降低，税率的档比较低，整体税少很多。

5分摊原则

二分法、三分法会要求把收入、可抵扣金额等在不同业态中进行分摊，那么分摊的原则是什么呢? 这是计算土地增值税最难的一关。

其实这个分摊方法各地也不太一样，下面介绍的是比较常用的，可以参考:

销售收入：按照实际发生的为准。比如普通住宅卖了多少，非普通住宅卖了多少，其它卖了多少。

取得土地使用权支付金额、土地拆迁成本等怎么分摊？

大概可以这么算：

分期开发的：按照占地面积法（即某一期的占地面积占总用地面积的比例）进行分摊。

同一期内各业态：按照可售面积法（即某一期的可售建筑面积占总可售建筑面积的比例）进行分摊。

【注意：这里的可售面积只指地上可售面积，不包括车位等】

特别注意: 地下车位不分摊土地成本（除非像广州某些区域，土地出让合同里明确写了地下面积要补缴多少地价）

开发成本等：按照实际发生。但是我们投资人员在测算时无法把成本分到物业，那么就按照总建筑面积分摊。（包括地上和地下建筑面积）

这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。

房地产开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）：回忆一下之前的公式，C=（A+B）*10%，是计算扣除的，按照分类计算即可。

6预征和清缴

清缴的时候多退少补，跟增值税及附加也是一样的，补是肯定要补的，退却不一定。很多时候根本就退不了。（我个人倾向于，如果没有案例可以证明税局能退，那么就全部按照不能退计算。）

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

收到回款的次月就要申报。

回忆一下之前预缴增值税的计算公式：

预缴的增值税=预收款/（1+适用税率或征收率）*3%

简易征收方法是 销售回款/(1+5%)*3%

一般征收方法是 销售回款/(1+10%)*3%

那么土地增值税的预征率是多少呢各地要求不一样！

分不同业态，一般来说普通住宅2%，非普通住宅3%，有些地区还要分别墅、商业，这些预征率更高。

土地增值税清算时点：

规则太复杂，各地实际要求又不一样，我自己一般就简化为竣工验收后清算。

详细而复杂的规则如下:

关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

7计算土地增值税的例子

我看过很多公众号的计算例子，我这个应该是最复杂的。但是我这个也是最接近真实发生案例的，如果这个例子看懂了，那么就可以实际去操作测算了。

（4）、当地土地增值税政策假设

这是个新项目；

当地用三分法；

高层住宅在当地属于非普通住宅；

当地土地增值税预征税率如下：

（2）、计算土地增值税：

根据土地增值税政策假设,这个项目分两类：非普通住宅（高层住宅）、其它（商业、车位）

先算预征：

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

回忆一下上一节讲的，预缴增值税=收入/1.1*3%

非普通住宅收入=90000万元

其它类收入=（商业收入+车位收入）=29000万元

预征土地增值税=(90000-90000/1.1*3%)*3%+(29000- 29000/1.1*3%)*4%=3470万元

再算应缴土地增值税额：

核心就是算出三个数：转让房产收入总额（不含税）、取得土地使用权支付金额（不含税）、房地产开发成本（不含税）

转让房产收入总额（不含税）：

转让房产收入总额（不含税）=销售收入-销项税=119000-8091=110909万元

这项目是三分法，根据假设条件，分为非普通住宅和其他两类，那么收入总额如何分摊呢？

可以按照分类实际一个个算，也可以简化一点，按照销售额分摊

转让房产收入总额（不含税，非普通住宅）=转让房产收入总额（非普通住宅）/总销售额*非普通住宅销售额=110909/119000*90000=83881万元

转让房产收入总额（不含税，其它）=转让房产收入总额（其它）/总销售额*其它类型销售额=110909/119000*29000=27028万元

取得土地使用权支付金额（不含税）：

取得土地使用权支付金额=土地出让金+契税=30000+900=30900万元

注意：土地出让金和契税在计算增值税的进项时都没有考虑的，所以不用扣增值税

分摊方式：按可售面积法（特别注意：车位不摊土地成本）

取得土地使用权支付金额（非普通住宅）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*高层住宅可售面积=30900/99500*90000=27950

取得土地使用权支付金额（其它）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*商业可售面积=30900/99500*9500=2950

房地产开发成本（不含税）：

房地产开发成本（不含税）=房地产开发成本-相应的进项税=34000-1978-192=31829万元

分摊，按总建筑面积法：

这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。

假设车位1000个全部可售，车位产权面积是12平米一个，则车位建筑面积为12*1000=12000平方米，总建筑面积=高层住宅91500+商业9500+地下建筑面积12000=113000平方米。

因此：

房地产开发成本（不含税，非普通住宅）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*高层住宅建筑面积=31829/113000*91500=25773万元

房地产开发成本（不含税，其它）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*（商业建筑面积+地下车位建筑面积）=31829/113000*（9500+12000）=6056万元

特殊情况

1、土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额

适用税率和速算扣除系数见下表：

2、扣除金额包括：

（A）取得土地使用权支付金额；

（B）房地产开发成本；

（C）房地产开发费用：C=（A+B）*10% ；

（D）与转让房地产有关的税金：增值税附加；

（E）加计20%扣除：E=（A+B）*20%

3、营改增”以后土地增值税计算都要扣去增值税

转让房地产收入总额要去掉销项税

扣除项目金额：全部都要去掉进项税

4、一分法 VS. 二分法 VS. 三分法

一分法就是一起算；

二分法分为：普通住宅，其它；

三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。

普通住宅各地定义不一样。

5、分摊原则

各地不太一样，大概如下：

销售收入：按照实际分摊

土地成本：分期开发的按照占地面积法；同一期类各业态按可售面积法；

其他成本等：一般按照总建筑面积分摊

6、预征和清缴

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

预征率各地不一样！

企业所得税怎么计算？

企业所得税的大逻辑很简单：企业的收入总额减去准予扣除的金额，再乘以税率25%。

企业所得税=(销售收入-准予扣除的金额)*25%

准予扣除的金额=已销开发产品计税成本+期间费用+税费

其中: 已销开发产品计税成本包括

（一）土地征用费及拆迁补偿费：指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
（二）前期工程费

（三）建筑安装工程费

（四）基础设施建设费

（五）公共配套设施费

（六）开发间接费。

期间费用包括销售费用、管理费用、财务费用

税费包括增值税金附加、土地增值税、印花税等

（这些都是我在网上抄的，其实规则非常复杂，网上有些公众号专门是写房地产开发所得税哪些能抵扣。按照投资人员简化理解，就是只要能开出发票的，抬头是这个项目公司的，不是土地滞纳金等等特殊情况的，大概可以抵扣或者按照一定比例抵扣所得税。）

2营改增以后，具体计算时，都用不含税的数据

回忆一下之前土地增值税计算时，收入都要扣减销项税，成本都要扣减相应的进项税。

具体计算的时候，顺序是这样：先算增值税及附加，把每项的销项税和进项税都留在表格里；再算土地增值税，数据都要扣减相应的销项和进项税；最后再算企业所得税，直接采用算土地增值税时不含税的数据即可。

注意的几点：

（1）由于我们用的已经是不含增值税的数据，扣减税费时不能扣减增值税本身，只能扣减增值税附加，否则会造成重复扣减。

（2）如果是由于并购贷产生的财务费用（利息）不可以在项目公司计算所得税时扣除。这是因为并购金额是受让方支付给转让方的，相应的利息也是受让方承担，也就是项目公司的股东承担，不是项目公司承担，主体不同。

（3）如果是罚金、罚款和被没收财物的损失（行政性罚款），比如土地滞纳金等等，不得扣减。

3预征和清缴

企业所得税也要预征，预征公式是：

企业所得税预缴税金=[预收房款÷(1+10%）×预计毛利率-预缴的土地增值税-预缴的附加税金- 当期发生的营销费用、管理费用、财务费用和营业外收支]×25%

文/温长东

2016年5月31日，北京市地税局发布了“北京市地方税务局2016年7号公告”，即《北京市地方税务局关于发布<北京市地方税务局土地增值税清算管理规程>的公告》，该规程适用于房地产开发项目土地增值税清算工作，公告自2016年7月1日起执行，同时《北京市地方税务局关于印发<房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》(京地税地〔2008〕92号)废止。由此，北京市房地产开发项目土地增值税清算中采用“两分法”还是“三分法”的问题终于明确了，下面进行简要分析。

一、“两分法”和“三分法”的概念

简单来讲，“两分法”是指在土地增值税项目清算中将普通住宅和其他类型房地产列为清算对象分别计算土地增值税；“三分法”指的是将普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产分别列为清算对象。

2014年9月，北京市住房和城乡建设委员会，北京市财政局，北京市地方税务局联合发布《关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知》。通知规定，北京市享受税收优惠政策的普通住宅认定标准为：

1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；

2、单套建筑面积在140平方米（含）以下，并参考其实际成交价格确定；

3、实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。其中，所在区域住房平均交易单价或套总价，按照本通知公布的全市住房平均交易单价或者套总价，结合区域调整系数确定。根据2014年新调整的普通住房认定标准：五环内为单价39600元/平方米、总价468万元；五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元；六环外为单价23760元/平方米，总价281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。

上述三个条件需同时满足可认定为普通住宅。除此之外，住宅凡不满上述任何一条的，即属于非普通住宅。住宅以外的包括商业、写字楼、车位、酒店等所有房产均属于其他类型房地产。

“两分法”情况下，非普通住宅与商业、写字楼、车位、酒店等其他房产一起并入其他类型房地产进行清算。

二、“两分法”和“三分法”的比较

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十三条规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。这是在土地增值税项目清算相关政策上关于“两分法”的最早规定。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。自此，非普通住宅概念引入土地增值税项目清算。那么，“两分法”和“三分法”在进行土地增值税项目清算时究竟有哪些区别？我们可以通过以下例题分析一下：

例：某市A房地产开发公司开发“东山花园”项目，2014年10月份开工建设，项目可售建筑面积为10000平米，包括普通住宅、别墅及车库三种开发产品；2017年底全部销售完毕，实现销售收入1.1亿元，其中：普通住宅5800万元，非普通住宅4200万元，车库1000万元。项目成本可扣除金额合计为8000万元，其中：普通住宅5000万元，非普通住宅1800万元，车库1200万元。请问：该项目清算应交多少土地增值税？

    两分法：

（1） 普通住宅

增值额=5800-5000=800（万元）

增值率=800/5000=16%

因普通住宅增值率未超过20%，故可享受免征土地增值税税收优惠。

土地增值税=0（万元）

（2） 其他类型房地产

增值额=（4200+1000）-（1800+12000）=2200（万元）

增值率=2200/（1800+1200）=73%

土地增值税=2200*40%-（1800+1200）*5%=730（万元）

（3） 合计

土地增值税=0+730=730（万元）

    三分法：

（1） 普通住宅

增值额=5800-5000=800（万元）

增值率=800/5000=16%

因普通住宅增值率未超过20%，故可享受免征土地增值税税收优惠。

土地增值税=0（万元）

（2） 非普通住宅

增值额=4200-1800=2400（万元）

增值率=2400/1800=133%

土地增值税=2400*50%-1800*15%=930（万元）

（3） 其他类型房地产

增值额=1000-1200=-200（万元）

增值率=-200/1200=-17%

土地增值税=0（万元）

（4） 合计

土地增值税=0+930+0=930（万元）

从上面例题中可以看到，项目清算在两分法下应交土地增值税730万元，在三分法下应交土地增值税930万元，两分法比三分法少交200万元。

在土地增值税项目清算中，“两分法”将普通住宅之外的所有可销售的物业类型例如别墅、豪宅、办公楼、商业、车位等均归为其他类型房地产。这些物业类型建筑结构、用途、装修标准等方面差异非常大，所以销售单价和单位成本差异也比较大，但在土增清算时均归为其他类型商品房，共同核算增值额，使单类型物业形态的增值额正负数相互抵消，可实现整体较低的增值率，从而使土地增值税的税负率合理降低。由此可见，在同等条件下，理论上采用“两分法”对纳税人较为有利。当然，实践中各省市对土地增值税项目清算采用“两分法”还是“三分法”均有不同的规定，房地产企业还应掌握项目所在地主管税务机关对于土地增值税清算的具体政策。

三、北京市土地增值税项目清算执行情况

在北京市地方税务局2016年7号公告出台之前，北京市房地产项目土地增值税清算执行《北京市地方税务局关于印发<房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》(京地税地〔2008〕92号)，该文件规定，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额，即采用“两分法”计算土地增值税。在北京市地方税务局2016年7号公告出台之初，很多房地产开发企业着实吓了一大跳，因为公告明确将“非普通住宅”纳入到土地增值税清算申报表中。后来在经税务机关解释说明后，才知虚惊一场，公告仍然采用“两分法”形式计算土地增值税。

2015年9月30日国家税务总局发布了《国家税务总局关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》[税总发（2015）114号]文件，该文件对土地增值税纳税申报表做了修改，将“两分法”变更为“三分法”，即：普通住宅、非普通住宅和其他类型商品房，但规定三类子目由各省自行设定，自行维护。由于土地增值税为地方税种，所以该文件出台后有些省份将“两分法”保留，有些省份由“两分法”变为“三分法”。北京市出台北京市地税局2016年7号公告时，并未采用“三分法”，依旧保留了“两分法”，但为了保持与国家税务总局规定的申报表一致，在土增申报表中增加了一栏“非普通住宅”（不用填数字）。

2016年8月9日北京市地方税务局发布了《北京市地方税务局关于修订土地增值税纳税申报表的公告》（北京市地方税务局公告2016年第12号）文件，该文件进一步明确了土地增值税在项目登记、预征、项目清算以及清算后尾盘销售等方面的规定。

四、总结

放眼全国，规定在土地增值税项目清算中采用“三分法”的省市数量在逐年增加，甚至有个别地方采用“四分法”。在近年来经济增长趋势放缓的背景下，各地政府都在努力想办法增加财政收入，调整地方税收政策，采用“三分法”不失为一个立竿见影的办法，但这也是一把双刃剑，同样会增加房地产开发企业的税收负担。在执行“两分法”的地方，建议房地产开发企业提前做好相关规划，力争在税收政策不变的前提下，尽早进行土地增值税项目清算，可达到合理利用税收政策而减轻税收负担的目的。