红盘牛评：广钢神盘精细日照+噪音+户型分析
广钢这一期选筹指南，同样是为了交作业而来。
在我们保利天汇（点击链接即可查看）一文里，两位粉丝朋友分别为广钢的保利东郡及保利东郡二期（保利东郡pro）集赞成功了。
所以，上周房产君认认真真地去踩了保利东郡及保利东郡二期，回来做楼盘分析。
在踩盘的过程中，我们发现广钢总部城市综合体的规划尚未确定，会影响到一期的数据结果，所以本期我们分析对象是保利东郡二期。
目前，保利东郡二期正处于清货状态中，预计今年6月收楼，因此，这一篇分析，主要用于预判未来收房时的状态，以便业主在装修时，充分参考日照、噪音等参数。
本文共五部分，预计阅读时间约十分钟。
01.价值分析
02.户型分析
03.日照分析
04.噪音分析
05.项目总结
整体价值分析
占地面积：1.6万㎡
建筑面积：12.5万㎡
容积率：约4.8
户数：510户
规划：4栋住宅
平层产品：113平三房、132平四房
复式产品：96平三房、99平三房（两种户型）、103平三房、107平三房、113平三房、132平四房、136平四房
保利东郡二期主推产品为复式三房和四房，500+户房源里，复式约400套。
在广钢，同样推出复式的还有保利堂悦、保利东郡一期、和光晨樾三个楼盘。
这三个盘里，除了保利堂悦定位为豪宅，其他两盘主要客群与保利东郡二期基本一致，因此在未来市场上，保利三盘兄弟阋墙是难免了。
保利东郡二期一共推出了4栋楼，由于项目南临公路，西邻华南师范大学荔湾小学，有些许噪音干扰，所以从整体价值上考虑，1栋>4栋>2栋（3#为安置房）。
户型分析
东郡二期仍延续一期户型的风格，不过二期的整体配套优于一期，主打客群从刚需人群转为刚改人群。
这一点从113平三房和132平四房的设计中就可以看出来。
东郡二期复式的面积段则较多，但是户型大同小异，差异体现在阳台及厨房。
其中前者户型阳台为L形，正对客厅的宽度为客厅宽度的一半，而后者户型阳台宽度与客厅相同，所以后者户型的采光及通风较好。
此外，前者户型的厨房相对孤立，不如后者方便，所以，总体来看后者户型略优。
132平四房及136平四房户型设计基本一致，只在朝向上有所区别。
由于项目绝大部分房源已经卖出，我们在这里就不过多点评户型，直接把重头戏放在光照和噪音上，因为这两项指标将直接决定你未来几年乃至几十年的居住体验。
精细日照分析
老规矩，先看结论再讲原因。
注丨日照分析采用符合中国规范的软件，仅供参考
① 红色部分采光时长较长，在夏季时可以考虑贴防晒膜为室内降温。
② 黄色部分采光时长适中，如无需要不必采用特殊措施。
③ 蓝色部分采光时长较短，如果房间进深较深，建议装修时适当增加灯具。
④ 绿色部分20层及以上房子采光较好，20层以下建议装修时适当增加灯具。
由于西侧和南侧没有高层建筑遮挡，保利东郡二期总体采光情况较为良好。
受益于楼栋的形状，1#和2#没有任何一个正北的户型，并且，项目采用了咬合式复式，同一列的两个户型互相穿插，导致二期的朝向非常丰富，基本所有的朝向需求都能照顾到。
至于每一户能拥有多久的日照时长，我们直接看图：
精准噪音分析
噪音问题，保利东郡二期的情况就复杂得多，毕竟，南有宽约36m的荔勤南路，西有学校，因此，保利东郡二期大致的情况是这样的：
注丨噪音分析采用住建部认证的软件，仅供参考
① 红色部分昼间最大值不超过60，最好增加一定防护
② 黄色部分昼间最大值不超过55，可以增加一定防护
③ 蓝色部分昼间最大值不超过50，对生活影响较小
从噪音的数值来看，三栋楼整体差距不大，需要做防护的通常为临街单位和朝学校单位。
在这里，房产君要提醒一句，来自学校的噪音可以通过加装隔音玻璃来解决，来自公路的噪音则属于中低频噪音，持续时间久，传播力强，如果要做防护措施，切记咨询专业商家意见。
至于每户昼间噪音数据，可以参考下图：
划重点：部分朝公路单位夜间噪音值可能会大于50，需要在装修时做好隔音，想知道你家夜间噪音在哪个分段吗？添加大嘴（GZhouse3），我们私下发给你看。
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项目总结
最后，我们整体评判一下保利东郡二期。
保利东郡二期的定位很明显——刚改，业主看重地铁、学位等条件，因此整体来看，六万左右的价格换一个强学位、地铁密集的住宅是值得的。
而且，在宜居这一点上，保利东郡二期做的很好。譬如说整个楼盘没有一户正北户型，再譬如说它采用的是咬合式复式设计，邻里之间干扰相对较小。
唯一美中不足的，是少量户型的噪音。
这或许是广钢整个地块的通病。建筑密，噪音不容易被消解，这个问题仅靠一块中央公园是很难解决的，广钢缺少的，是散点式绿地。
图丨华南师范大学附属荔湾小学
但是这样的绿地，保利东郡二期恰好就有。项目南侧紧邻市政公园，西侧紧邻高绿化的学校，因此，尽管保利东郡二期数值偏高，但是在广钢所有的楼盘中，它的条件仍然值得一看。
所以，无论是从投资还是自住角度来考虑，这个盘都值得入手。
感谢各位看官老爷们的支持！迄今为止，我们已经做了六篇详细的光照+噪音分析，列表如下，点击链接即可查看。
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在这段日子里，我们收获了无数的粉丝留言，见证了无数的粉丝集赞成功，当然，我也成功C位出道，开始收到大家的催更令了……
大嘴不止一次痛诉我的恶行：“XX盘的分析你怎么还没安排上啊？我要怎么给我的粉一个交代啊？”
容我狡辩一下，不是不安排，你们每一个集赞成功的项目我都记下来了。
只是，单篇分析的工作量就需要一周，而且大家拿出来吊打我的，不少都是旁边修铁路修高速修奇形怪状建筑的神盘，工作量直接爆表。
最近的一个月，房产君不加班到半夜绝不回家，结果我养的四只耗子都有了脾气，一见到我就哐哐哐地拍笼子求撸……
所以，为了优先给集赞成功的看官老爷们安排，接下来的集赞标准我们将提升至300，想分析任意楼盘都可以在评论区参与集赞，我们将择期安排！
集赞成功的看官老爷们请耐心等待，小的绝对不鸽！