明年起，物业费降低？国家出台新规，3个新权益业主需心中有数
随着城镇化的不断推进，越来越多的人搬离了农村的小院，住进了城市的小区，在城市的小区生活，离不开和物业打交道。其实物业的作用也越来越大，一个品质好的小区离不开这个服务水平好的物业公司。在买房时，购房者都喜欢愿意带有大品牌物业的楼盘，购房者更是愿意为物业好的楼盘买单。
对于大部分来说，买房子就是用来居住，那么自然对小区的环境和物业服务有所要求。一个小区的绿化、环境、卫生、治安、社区服务和基础配套设施检修维护等等都离不开物业公司。拥有一个服务好的物业公司的小区，小区环境好，业主居住起来也非常舒适，幸福感也高。同时这种小区的房子升值空间也会相对较高，在一些大城市，同一地段的小区的房价差距可达1万元/平方米，主要区别就是小区的物业服务水平不同，购房者更愿意花高价购买环境好、物业服务水平好的小区。但是物业现如今也是一把双刃剑，物业在服务业主的同时，一些物业公司也给业主带来了很多不愉快的经历。
现在社会中有不少呼吁取消物业的呼声，这主要就是现在一些物业公司不好好服务业主，只想着挣钱，乱收费现象严重。对于业主来说，并不是不愿意交物业费，只是很多业主觉得自己交了物业费并没有享受到相应的服务。甚至少数小区的物业公司把自己当成了小区的主人或者领导，收物业费时积极，办事时推三阻四。特别是在物业费上，现在不少物业公司收费标准高，胡乱添加收费名录。物业的这些举动也造成了业主和物业公司之间的矛盾，物业和业主本身应该和谐相处，但是现在成为敌对。不少业主拒绝交物业费，物业公司拒绝为业主服务，呈现出两败俱伤的局面。这也是为什么现在有很多人呼吁取消物业的原因。
但是全面取消物业并不现实，毕竟这种服务水平差的物业公司也仅仅只是一小部分，大部分物业都是负责人的在为业主服务。并且确实大部分小区离开了物业公司无法运转，专业的人做专业的事，物业公司就是专门服务于业主，所以，把管理小区的任务降低服务水平好的物业公司更让人放心。但是现在取消物业公司不现实，如果碰到服务水平差的物业该怎么办呢？这个大家现在可以放心了，随着物业的发展，国家也在针对物业条例中的不规范不合理之处不断在重新修订。在2020年出版的最终的《民法典》中，就有针对物业的新规。这次的物业新规中，有3个业主的新权益，业主们一定要提前知晓。
第一个权益：碰到服务水平不好的物业，业主有权利开除物业，更换新物业或者自治。
现在呼吁取消物业的业主其实都是因为碰到了“黑物业”，也就是只收钱不作为的物业公司。在过去，由于业主一直处于弱势一方，就算是一些小区的业主比较团结，成立了业主委员会投诉开除了物业公司，物业公司也会赖着不走，业主们毫无办法。但是现如今不同了，在《民法典》的284条中明确规定：
业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
从这条规定中可以清楚明白地看出，业主才是小区的主人，对于小区管理，业主有权选择自己自治，也有权委托物业公司来管理，但是物业公司是业主委托来的，业主对物业公司服务不满意的话有权更换物业公司。当然，笔者不建议所有的小区都实施自治小区，虽然有一些小区自治很成功，但是数量少，是特例，基本上还都是老小区。所以，对于大部分小区来说，还是委托服务好的物业公司来管理小区比较适合，在物业新规下，物业公司服务水平不好，更换新的物业公司就可以了。
第二个权益：小区的公共区域的经营收益归全体业主所有，优先补充公共维修基金。
现在很多新建的小区，其实小区公共区域有很多收益，比如电梯和小区大门口的广告位费，还比如公共区域停车位的费用，小区每年的这些收入可不是一个小数字。在过去，这些收取业主们基本上不知道，物业也不告知业主，基本上都被物业自己贪污了。当然，也有比较好的物业，拿这些公共区域的钱给全体业主们发红包送福利。但是这样的物业公司真的不多，大部分物业公司被问到这个问题时都是说钱用于了小区建设和维护，这样的回答业主们自然不认同，因为业主们交的物业费本身就已经够小区的日常花费了。但是现在不同了，在《民法典》的282和283条中有了明确规定：
建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
从这条法规中可以明确看出，小区公共区域的经营收益归全体业主所有，并不是物业公司的私有。而且并不能用于小区的日常运营费用之中，所以物业公司的说法不合法。而在很多城市的新版物业条例中也明确这种规定，同时也规定，小区的公共区域的经营收益归全体业主所有，优先补充公共维修基金。其实补充到公共维修基金里也是给了业主，不然以后公共维修基金不够了还是需要业主们共同出钱。因此，不管是分配给业主还是补充到公共维修基金，都是业主的福利。
第三个权益：小区的物业收费名录和价格必须要经过物价局审核通过，业主有权查阅收费名录和价格是否合规合法。如果物业不能提供，业主有权拒绝交物业费。
对于物业的收费名录和收费，这是业主们最想知道，现在有一些物业公司为了赚取更多的利益，胡乱添加收费名录和提高收费标准。其实，物业公司收取业主的任何收费标准和收费标准，其实都要报备给当地物价局而且需要通过审核。另外，根据《民法典》第943条中规定：
物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
从这条规定中也可以看出，针对小区的服务费的收取标准和物业公司的服务标准和服务情况，业主们都有知情权，物业公司都需要定期告知全体业主。但在现在很多业主担心，如果物业公司不提供收费名录和收费标准，或者这些都没有通过物价局审核备案，业主拒绝交物业费后，物业公司给业主停水停电怎么办？这种情况在过去确实也经常发生。但是现在业主可以放心了，根据《民法典》的第944条中有规定，物业公司不得采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式催缴物业费。另外，本身物业公司的这种做法就不合法，他们也不会采取起诉的方式收取物业费。所以，只要业主较真，在物业公司收取物业费时索要物价局审核批复的收费名录和收费标准，物业公司就很难再乱收费了。
对于业主来说，取消物业并不是目的，得到好的服务才是最终的目的。随着《民法典》的实施和各个省份和城市的物业新规的出台，未来的物业行业会更加合理合法的健康发展。
业主才是小区的主人，在这些物业新规出台的同时，业主们也要团结起来，拿起法律的武器来维护和争取自己的权利。随着新规的实施和执行，在制度更加全面、更加合理的大环境下，未来业主和物业公司之间也会相处得更加融洽和睦，小区的管理也会越来越好。