东京市中心还有这么大的升值空间，没有最贵只有更贵！

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日本于1969年制定的《城市开发法》，今年迎来了50周年。到现在为止再开发项目的总占地面积超过80万公顷。尽管如此，再开发的势头还是没有停止，不仅是三大都市圈，札幌、仙台、福冈等地方城市的再开发也很活跃。

其中东京作为国际竞争力强化的据点，约有2700公顷面积被指定为特定都市紧急再生整顿地区。譬如东京站周边区域（有乐町、大手町、丸之内）大改造和八重洲、京桥、日本桥区域开发等项目都在进行中。

曾经有人担心大量供给将导致办公室空置，结果证明也只是杞人忧天。东京办公室需求正在蓬勃发展，尤其是新建的大型办公大楼很快就会租满。

日本6大都市的大型大楼空室率变动情况如下图所示，东京23区空室率连续15个月低于1。

涩谷——“比特谷”

20世纪90年代后半期，涩谷被誉为IT运动的基地“比特谷”，至今仍聚集着东京数量最多的588家IT企业。但是到目前为止，涩谷包括办公大楼在内的城市基础设施还没有完善，由此，大规模再开发项目正在让涩谷脱胎换骨。

“办公楼少”一向都是涩谷的瓶颈。据说正是由于很难增加涩谷的建筑面积，LINE公司搬到了新宿的miletower。再加上租金居高不下，许多初创公司搬到了五反田。然而，由于近年的重新开发，这种情况正在改变。

从2018年至2019年，涩谷将相继开发渋谷ではアベマタワーズ(地上21层)、渋谷ストリーム(地上35层)、渋谷スクランブル・スクエア(地上47层)等大型建筑。

通过重新开发，涩谷站内的交通流量将大幅改善，被称为“地下迷宫”的交通不便现象有望消除。迄今为止作为暗渠的涩谷川也修整了步行道，街道整体的魅力得到了飞跃性的提高。

今年5月谷歌日本从港区六本木新城迁移到涩谷溪，因此IT企业返回涩谷的速度正在加快。

日本桥——“生活科学谷”

另一方面，日本桥再开发主导招揽生物保健类先进企业，结果可能会对周边地价产生很大影响，因此引起了个人房地产投资者的关注。机敏的投资者应该密切关注着这两个地方的大动作。

从江户时代开始，作为中山道、东海道、日光街道、奥州街道、甲州街道的起点，日本桥从物资集散地发展起来。“日本桥再生计划”旨在利用历史和文化建设新的城市。

日本桥因鳞次栉比的药品批发店而闻名，至今仍有阿斯特拉斯等公司根据地。起主导作用的三井不动产为进一步加速日本桥周边的再开发，在韩国生命科学创新网络日本公司(LINK-J)的领导下，将医疗保健及生物保健的初创企业吸引到科乐多室町（をコレド室町）。

像这样以大企业和创业企业的合作为契机，描绘了将日本桥建设成“生活科学谷”的宏伟构想。

晴海旗(HARUMI FLAG)

作为史上最大规模的公寓开发项目而成为热门话题，预定在中央区晴海的奥运村旧址上建造“晴海旗”。该建筑公寓总住户多达5632套！(其中分销4145套)在事前介绍会上获得了很高的评价。

神宫外苑地区市街

这是在今年5月突然公布的项目。神宫外苑被指定为都市公园风景区，再开发也有限制，所以这项计划让相关人员感到惊讶。再开发涵盖秩父宫橄榄球场、伊藤忠商事总社、神宫球场等，是阶段性地重建新国立竞技场南侧一带的超大项目，预计分别于2024年、2026年、2027年完成，其他设施的再开发将在2030年度全部完成。

虎之门・麻布台

作为日本代表性的商业街，虎之门的超高层建筑开发层出不穷，其中规模最大的是“虎之门·麻布台项目”。该项目由地上64层的大型建筑、同为64层的西楼、53层的东楼三个区域构成，将有大型商业设施、酒店、国际学校、博物馆、画廊等入驻。建成后将坐实日本第一高楼，预计2023年完工。

池袋

池袋地区的再开发计划在2020年春天东京奥运会举办前完工。再开发的理念是“整座城市任何人都能成为舞台主角的剧场城市”，核心设施“Hareza池袋”将歌剧厅和电影院等8个剧场入住。可以说这是作为文化都市而闻名的丰岛区特有的再开发项目。

在经济全球化的大潮中，大都市的国际竞争力被认为是决定经济成长的关键。日本正在大幅引进外国游客来为自身经济添砖加瓦。外国访日游客的目的大致分为游览日本风景名胜的“观光派”，以及购买家电、化妆品等购物、享受游乐设施的“娱乐派”。

东京的再开发对于娱乐派的游客来说意味着有魅力的设施将会增加，回头客也会增加，因此构成良性循环。对于初次来日本例如观看东京奥运会的游客来说，这是认识东京魅力的最好机会。各个再开发地区都在加固特色化建设，为自己打造一张闪亮的国际名片。

作为投资人来说，一项重要功课就是关注意向投资地区的再开发计划，未来的发展势必会影响房产的价值升值。企业的嗅觉灵敏，个人投资亦需如此。

编辑 | 时雨

审稿 | 柒萬